中國社會科學院昨天發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5》指出，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2008年房價上漲幅度將大大低于去年。
2008年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預期，大量國際熱錢可能進入國內(nèi)房地產(chǎn)領域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高房價的城市可能出現(xiàn)房價在高位震蕩，但全國房價整體性走熊出現(xiàn)拐點的可能性不大。
不具有整體走熊條件
藍皮書指出，從目前我國部分城市房地產(chǎn)市場有價無市、銷量下降、房價漲勢趨緩看，還不能證明中國房地產(chǎn)整體上價格已經(jīng)或即將步入下坡路。從基本面看，盡管制約中國房地產(chǎn)市場價格過快上漲的因素正在增強，但還不具有整體走熊的條件。
中國的城市化和工業(yè)化進程對房地產(chǎn)產(chǎn)品的剛性需求，城鎮(zhèn)居民消費結構升級對住房的改善性需求，舊城改造、舊房拆遷對房地產(chǎn)產(chǎn)品的被動性需求，幾種需求疊加決定了未來較長時期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場供不應求的基本態(tài)勢。
同時，中國人多地少、土地資源稀缺，城市用地尤其稀缺，保護耕地是國家的基本國策，國家對土地一級市場的壟斷和供地從緊的政策導致地價持續(xù)上揚。
藍皮書還認為，國內(nèi)外原材料價格持續(xù)上升，勞動報酬水平持續(xù)提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高，導致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高。雖然不能排除一些城市在某些時段房價的上下波動，但這些基本面短期內(nèi)不可能發(fā)生根本性變化，決定了中國房地產(chǎn)市場整體供求走勢?！?007年末以來，某些城市出現(xiàn)的房市交易量下降和市場觀望氛圍并不能證明房地產(chǎn)下行的大拐點已經(jīng)降臨，至少提出該論斷還為時尚早。”
住房結構將進一步改善
藍皮書認為，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。2008年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地的處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。
“2008年住房供給量將保持增加態(tài)勢?！彼{皮書指出，可以預期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。
藍皮書認為，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強，“一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面。”住房政策理念和方向也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。
藍皮書還認為，在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下，2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導能力也日益加強；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強對經(jīng)營不善的中小企業(yè)的控制、并購和重組。
建議增加有效供給
藍皮書指出，2007年房價快速增長的勢頭仍然沒有得到有效抑制，土地交易波動過大，保障性住房建設力度不足。建議通過破除壟斷、增加有效供給，遏制投機性需求等方式加強調(diào)控房地產(chǎn)市場。
“壟斷會降低資源配置效率，因此應該破除壟斷?！睘楸Ｕ吓c工業(yè)化相適應的城市居住用地供給，國家在全國用地綜合平衡的基礎上，適度調(diào)整城市用地供給，各城市年度出讓土地中應相應增加居住用地。住房開發(fā)環(huán)節(jié)，應嚴格執(zhí)行有關文件精神，嚴格限制開發(fā)商囤地囤房?！皣覒?guī)范住房用地開發(fā)周期標準，在土地出讓階段即要求受讓開發(fā)商承諾開發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開發(fā)周期承諾的視作囤地，給予罰款或收回處置。已經(jīng)出讓土地要求開發(fā)商與土地管理部門按開發(fā)周期標準重新確立開發(fā)期限。居住用地出讓招拍掛實行雙重競價規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細的開發(fā)周期規(guī)劃，對土地出讓價格和未來平均銷售房價同時競價投標，招標機構根據(jù)地價和房價雙重權衡確定最優(yōu)中標人?！彼{皮書建議。
藍皮書還認為，要遏制投機性需求，防范市場風險。2007年以來，在房價持續(xù)增長預期引導下，閑置資本和熱錢形成的投機性住房需求膨脹，對房價上漲推波助瀾。為遏制投機性需求，應嚴格監(jiān)控國際熱錢入境，限制其非法進入住房市場；應提高第二套住房購買按揭首付比例，適時開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。
此外，要注重政策的銜接性和協(xié)調(diào)性。建議加強國家相關管理部門之間的銜接和溝通，保證調(diào)控行動一致性。強化政策的協(xié)調(diào)性，國家政策重點應在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益。
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