最近土地流拍之風(fēng)潮已經(jīng)開始在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。這與2006~2007年全國(guó)各地“地王”頻出的現(xiàn)象，已經(jīng)有天壤之別。2007年，這種“用股市圈到的錢來(lái)推高土地的價(jià)格，囤積土地；用囤積的土地來(lái)推高上市公司價(jià)格，大量圈錢”的模式，不僅短時(shí)間內(nèi)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格，也造成了土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)上市公司的兩大泡沫。
然而，這種模式已經(jīng)隨著政府新的土地政策出臺(tái)及牛市的淡化而改變。房地產(chǎn)開發(fā)商不僅無(wú)法從股市中獲得大量囤地的資金，而且隨著股價(jià)下跌，股本攤薄嚴(yán)重，再融資成本上升，再融資獲批的可能性也越來(lái)越小。同時(shí)，新的再融資條件不允許房地產(chǎn)公司用股市獲得的資金來(lái)囤積土地。新土地政策明確地表示房地產(chǎn)開發(fā)商必須全部交清土地出讓金才能獲得土地證。這些都表明以前房地產(chǎn)市場(chǎng)“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式已完全被堵死?？梢哉f(shuō)，這種“圈錢-囤地”模式的改變是土地市場(chǎng)泡沫破裂的一個(gè)原因，但還不是最重要的原因。
更為重要的原因是2007年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的根本改變。這種房地產(chǎn)政策表明，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)，是一個(gè)解決及改善全體人民住房條件的市場(chǎng)。那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的變化。
有研究認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。但實(shí)際上，不管這種拐點(diǎn)是指政策還是指價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式發(fā)生根本性改變時(shí)，這種拐點(diǎn)出現(xiàn)是基本的事實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商比我們更明白。他們或是降低價(jià)格，先他人一著而大量銷售。他們或是知道房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展變化，不敢進(jìn)入土地市場(chǎng)來(lái)拍賣土地。
土地價(jià)格的高低完全取決于房?jī)r(jià)的高低。因此，土地市場(chǎng)的價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的先行指標(biāo)，如果大量土地流拍，如果全國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格全面向下運(yùn)行，也就預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)走向哪里。
房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)清楚地意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生根本性的變化，意識(shí)到整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)，這就是國(guó)內(nèi)土地流拍及市場(chǎng)泡沫破裂的意義所在。
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