2007年，麗水樓市很瘋狂
樓市轉(zhuǎn)冷，資金鏈斷裂，萬松花苑一下從個香餑餑，變成了爛尾樓，面對萬松房產(chǎn)公司留下的這個爛攤子，麗水市政府出面作出了審計，發(fā)現(xiàn)萬松公司一共拖欠了4.85億元的集資借款，2000多集資戶的家產(chǎn)化作了泡影，知情人告訴記者，正所謂成也蕭何，敗也蕭何，吸引大家集資建房的是麗水暴漲的房價，而最后葬送掉萬松公司的，也是暴漲的房價，一度陷入瘋狂的房價，究竟給這個小城帶來什么?再來回顧一下2007年的麗水樓市。
麗水市的房價上漲開始于2000年，那一年麗水剛剛撤地建市，當時這個新興城市的房價還是每平方米800元到1000元，之后麗水的房價開始慢慢上漲，到2005年的時候，麗水市的平均房價達到了5000元一平米，隨后這一價格又被不斷刷新。
浙江同心房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司總經(jīng)理陳正平：“2005年開盤大概是在5000元到6000元左右，那么2006年是接近7000元，那么2007年是8000元 9000元這樣的價格?！?/p>
同心公司是麗水市比較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，自從1995年進入房地產(chǎn)市場以來，他們在麗水市已經(jīng)開發(fā)了多個樓盤，這些樓盤見證了麗水市房價節(jié)節(jié)盤升的歷史，去年5月份他們開盤的水木清華北苑，里面的一些小高層住宅，價格已經(jīng)超過了每平方米10000元，與水木清華北苑一路之隔的南邊，是同心公司2006年10月份拍下的土地，目前正在施工建設(shè)，它的開盤又會是一個什么樣的價格呢?
記者：“當時拿這塊地多少錢?”
同心公司員工：“這里拿來就三點多個億了，三點七個億，樓面價到六千多?！?/p>
今年四月份，麗水的一位政協(xié)委員指出，2007年麗水市區(qū)的房價出現(xiàn)了急劇上升，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一月份麗水城區(qū)的住宅商品房均價為每平方米6297元，到2007年11月份，均價已經(jīng)達到每平方米10169元，住房價格的實際升幅已經(jīng)超過了50%。
浙江省麗水市建設(shè)局副局長鄒建新：“北京(搜吧)、上海、深圳等地的房價上去以后，也直接影響了我們麗水的房價，那么去年上半年麗水的房價也是上漲的比較大?！?/p>
盡管鄒建新一直告訴記者，麗水的房價是平穩(wěn)的，均價并沒有突破10000元，但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在麗水城區(qū)每平方米超過10000元的房子已經(jīng)比比皆是了。
售樓小姐告訴記者，樓盤里有一個復式結(jié)構(gòu)的房子，單價在每平方米15000元，然而記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，麗水市最貴的房子并不在麗水城區(qū)，而是在麗水市所轄的青田縣。
售樓人員：“這里有個青田縣，它更高，好一點的兩萬，差一點的一萬五，都跟杭州差不多了?！?/p>
2007年，麗水市的全市生產(chǎn)總值是425.26億元，在浙江省11個地級城市中排名倒數(shù)第二，如果按照人均生產(chǎn)總值來排名的話，麗水市只能排到最后一位，但是就是這樣一個經(jīng)濟不發(fā)達的地方，房價卻排在了浙江省的前三名，2007年，麗水市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15910元，這個收入僅僅能夠買到一個平方米的住房。
麗水市民：“一般老百姓怎么買得起，像我們都是以前買下來住在城里，像現(xiàn)在這房價你根本買不起，你也沒辦法住在麗水的。”
記者：“一般的工薪階層一個月大概多少錢?”
麗水市民：“像我們才一千多，我是1971年進廠的，我才一千一。”
盡管麗水市區(qū)的住房價格與居民購買力出現(xiàn)嚴重背離，但是麗水市的房價卻在一次一次突破著人們的心理底線，而麗水市的土地交易價格，更是在2007年達到頂點，出讓面積為10821平方米的原釀造廠地塊，由萬松房產(chǎn)以1.72億元競得，折合樓面價每平方米16371.9元，如果再加上3000元左右的建造成本，房子的成本價就已接近1.9萬元。
貨幣緊縮，樓市斷糧，樓市泡沫是否破滅?
麗水的城鎮(zhèn)居民人均年收入15000多元，2007年的房價卻在瘋狂炒做中，攀升到了10000元一平米，事實上，麗水的房價高的離譜，背后一個重要原因就是當?shù)氐牟簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)都像萬松公司一樣，靠民間集資來籌集資金，比正常貸款高出幾倍的利息成本，也被房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到了房價當中，一旦市場有風吹草動，這個靠高利息、高房價支撐起來的樓市，就會面臨崩潰的危險，那么，最終壓垮麗水樓市的，又是哪一根稻草?來聽聽金融部門的分析。
就在麗水市房價瘋漲的2007年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策也越收越緊，從下半年開始，各個銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持明顯下降，國家的銀根緊縮政策開始在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出來。
記者：“去年大概是多少貸款?”
中國建設(shè)銀行麗水分行行長徐小康：“整個麗水市，我現(xiàn)在總共房地產(chǎn)貸款余額是六百多億，2007年底，2008年現(xiàn)在目前我們新的項目還沒有進?！?/p>
徐小康告訴記者，目前建設(shè)銀行麗水分行對房地產(chǎn)的貸款審查更加嚴格，貸款規(guī)模也縮小了很多，記者從麗水銀監(jiān)局的一份統(tǒng)計資料上了解到，今年4月份，整個麗水市的房產(chǎn)開發(fā)貸款只有1.3648億元，比年初減少了6457萬元。
鄒建新：“銀行的緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)的影響是非常大的，我們的小企業(yè)，有的企業(yè)就根本拿不到貸款，那么這樣只能靠自己的錢，或者是靠社會融點資?！?/p>
2008年，由于很多房產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)緊張，拿地的積極性突然下降下來，政府推出的大量地塊，除了個別地塊被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，這個時候，麗水的樓面價又回歸到了4000多元，然而對房地產(chǎn)的緊箍咒才剛剛開始。
徐小康：“實際上影響最大的還是按揭，第二套房子政策對房地產(chǎn)市場的影響還是最大的?！?/p>
徐小康告訴記者，按照中國人民銀行的規(guī)定，只要第一套住房曾經(jīng)按揭貸款，不管貸款是否還清，那么再購買第二套住房的時候，都要執(zhí)行第二套房的利率，也就是在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%。
麗水市萬可房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳毅彪：“如果是第一套房子，銀行政策是比基準利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么這個一來一去就相差25%?！?/p>
陳毅彪給記者算了一筆帳，對于買房人來說，這上漲的25%的，就意味著在同樣的基準利率下，購買第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭貸款首付比例提高到40%，也增大了炒房的難度。
陳毅彪：“一個投資炒房的人，投資的人少掉了，再還有一個真正買房子的人他就變成觀望的多了?！?/p>
在麗水市建設(shè)局，鄒建新副局長告訴記者，現(xiàn)在麗水市的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著雙重壓力，在項目初期，拿不到銀行的開發(fā)貸款，房子建成后，資金的回收期變的更長，而房地產(chǎn)市場的低迷，又讓這些企業(yè)難以從民間融資，一些企業(yè)的資金鏈已經(jīng)岌岌可危。
鄒建新：“銀根緊縮之后，那對企業(yè)拿地的積極性要小得多了，那企業(yè)為了度過這個銀根緊縮的時期，他們都是少拿地多存錢，確保自己的企業(yè)過好冬天?！?/p>
集資建房的人，為了高額利息把錢交給房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商炒地之后，再把高價房賣給炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的價格出手，這場擊鼓傳花的游戲，最后證明可能是一場荒誕的鬧劇，它把麗水的房地產(chǎn)開發(fā)商、集資戶、炒房者和當?shù)乇O(jiān)管部門都推到了一個進退維谷的境地，那現(xiàn)在麗水的樓市上還有沒有人加入這場游戲呢?
記者在麗水市的一些樓盤采訪發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的售樓處除了售樓人員，幾乎沒有什么客戶前來看房咨詢，記者成了售樓處唯一的客人。
陳毅彪：“像我們樓下銷售部，人來人往的人少掉了，包括咨詢的人，問的人都會有一定的影響?！?/p>
陳毅彪告訴記者，他們的房產(chǎn)項目都在水閣鎮(zhèn)，也就是麗水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，那里相對地價便宜、房價也只有4000元左右，對于這樣的樓盤，尚且如此冷清，那么麗水市區(qū)10000左右的房子，銷售又是什么樣的情景?記者通過麗水市建設(shè)局透明售房網(wǎng)看到，很多去年開盤的樓盤，至今還在銷售，而去年7月份開盤的水木清華苑，那些均價超過10000元的小高層，至今顯示的還是綠色，很明顯，這些顯示綠色的房子并沒有銷售出去。
麗水市建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)處處長陳洪波：“今年一季度跟去年的平均水平來比，這個成交量萎縮是比較大的，下降幅度大概是40%到50%這樣的水平?！?/p>
陳洪波給記者提供了一組數(shù)據(jù)，2007年銷售商品房3600套，平均每個季度銷售900套房子，但是今年一到四月份，卻只銷售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房銷售面積下降26%，其中商品住宅下降42%，辦公樓下降66.7%。
陳洪波：“目前這個市場觀望的氛圍還是比較濃的，目前企業(yè)在開盤的時候，在定價也比較謹慎，不像去年，比較盲目樂觀些?！?/p>
記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)一個重要的現(xiàn)象，那就是土地出讓合同違約增多，2007年麗水市實際出讓商住用地10塊，面積為729.84畝，合同總金額為22.69億元，但是實際收到的出讓金只有12.62億元，合同違約率達到了44.3%，去年萬松房產(chǎn)拍下的地王，樓面價超過16000元的地塊，也因為沒有交付土地出讓金，被政府收回。
陳洪波：“市場到了這個地步，我說跟價位肯定是有關(guān)系，這個價位去年一下子拉高了以后，這肯定有關(guān)系?！?/p>
面對不斷攀升的房價，麗水市政府從今年開始加大土地供應(yīng)量，同時要求開發(fā)商在開盤之前，將價格報給政府部門，另外還加大了經(jīng)濟適用房和限價房的供應(yīng)量，目前麗水市的房價已經(jīng)有所回落，統(tǒng)計數(shù)字顯示，二手房的價格已經(jīng)從今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。
陳洪波：“跟去年的樓盤來比，這個價格最近幾個企業(yè)開出來以后，有些合理的回歸?！?/p>
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