●投資預(yù)測(cè)：投資投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)加大
不久前，一個(gè)叫做“阿甘”的人組織了超過(guò)100人的購(gòu)房團(tuán)，團(tuán)員都是需要買(mǎi)房的“剛性需求”，希望能夠通過(guò)集體的力量讓某個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商讓利15%或者10%———阿甘看好房?jī)r(jià)下跌的前景。首先，對(duì)于投機(jī)客來(lái)說(shuō)，一般快進(jìn)快出，會(huì)從房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房?jī)r(jià)每年10%的增長(zhǎng)，基本上就沒(méi)有什么收益可言。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，保證近兩年每年8%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)有一定的困難。所以，房?jī)r(jià)的投機(jī)屬性基本上喪失，從目前來(lái)看，很多投機(jī)客均已離場(chǎng)。
其次對(duì)于長(zhǎng)期投資客來(lái)說(shuō)，目前北京的租金回報(bào)比大概在3%略多一點(diǎn)，不要說(shuō)與債券收益相比，就是對(duì)于一年期定期存款利息來(lái)說(shuō)，也有一定的差距。
現(xiàn)在北京、上海、紐約、東京、香港、莫斯科甚至是河內(nèi)的絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多了，但是租金有明顯的區(qū)別。舉一個(gè)典型的例子，今年1月曼哈頓的一套公寓130平方米左右，送兩個(gè)地下車(chē)位，按照當(dāng)時(shí)的匯率算，是3萬(wàn)人民幣一平方米，總共是40多萬(wàn)美金，每月租金大約是2500美金，這個(gè)回報(bào)率大概17年左右收回。同時(shí)在北京國(guó)貿(mào)旁邊也有一套房120平方米，還是3萬(wàn)，但是租金是7000人民幣，基本上40年才能收回(現(xiàn)在北京的房子，按照現(xiàn)在租金水平，大部分應(yīng)該是33年左右收回)。
這個(gè)時(shí)候，要想讓房子獲得理想的回報(bào)，我們要么期望北京的租金盡快追上紐約從租金上彌補(bǔ)；要么期望北京的房?jī)r(jià)漲的比紐約更高，從房?jī)r(jià)的漲幅中彌補(bǔ)，這樣會(huì)導(dǎo)致絕對(duì)房?jī)r(jià)將要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)紐約，對(duì)于這兩點(diǎn)期望都是不太現(xiàn)實(shí)的。
●供需預(yù)測(cè)：需求減少供應(yīng)增多
長(zhǎng)期看，隨著越來(lái)越多的人涌入北京以及當(dāng)?shù)厝藗兪杖胨降牟粩嗵岣?，北京房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)；但從短期看，宏源證券研究院楊國(guó)華認(rèn)為，供過(guò)于求的市場(chǎng)情況以及當(dāng)前人們購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)不足將導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)“上行乏力，下行存在內(nèi)在需要”。這里，主要將從短期走勢(shì)作一個(gè)邏輯上的推理,推理的邏輯很簡(jiǎn)單，即通過(guò)剖析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化進(jìn)而對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行判斷。
從房產(chǎn)銷(xiāo)售面積和竣工面積來(lái)看，從1999年到2007年，除了2006年商品住宅銷(xiāo)售面積略大于竣工面積之外(銷(xiāo)竣比為1.01)，其他年度均表現(xiàn)為竣工面積大于銷(xiāo)售面積，即供大于求的情況，而在2008年一季度，銷(xiāo)竣比更是再次大幅下滑，僅為0.79。盡管如此，北京房地產(chǎn)價(jià)格卻與供求關(guān)系背道而馳，呈現(xiàn)單邊快速上揚(yáng)。這種違背“供求關(guān)系決定價(jià)格”的市場(chǎng)不可能長(zhǎng)期存在，如果未來(lái)仍然表現(xiàn)為供過(guò)于求，那么這種快速上漲的高房?jī)r(jià)將很難維持，出現(xiàn)下調(diào)將是內(nèi)在的需要。
從未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化進(jìn)行分析,首先是住房供應(yīng)。按照北京市建委披露的《北京市2008年住房建設(shè)計(jì)劃》和《北京市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，即使不考慮廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，影響未來(lái)房?jī)r(jià)的商品房和限價(jià)房在2008年新開(kāi)工面積將達(dá)到2050萬(wàn)平方米，較2007年(不扣除2007年的保障住房面積)增幅達(dá)到25%。顯然，未來(lái)供應(yīng)將顯著增加。
從剛性自住需求的角度看，一是房?jī)r(jià)目前依然處于高位，人們的購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足。2007年北京商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10661元/平方米，按照北京統(tǒng)計(jì)局公布的2006年人均居住建筑面積為26.65平方米，城鎮(zhèn)人均可支配收入21989元/年，以3口之家計(jì)算，北京房?jī)r(jià)收入比高達(dá)12.9(房?jī)r(jià)收入比=銷(xiāo)售價(jià)格*人均居住面積*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此數(shù)明顯高于國(guó)際慣例3-6的水平，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超越人們的購(gòu)買(mǎi)力；二是CPI高企將導(dǎo)致人們的消費(fèi)能力降低，購(gòu)房能力再次弱化；三是宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)盈利能力將在07年之后大幅下降，人們短期收入增長(zhǎng)預(yù)期減弱，剛性需求的釋放變緩。
從上述分析可以得出，短期來(lái)看，北京商品住宅的供應(yīng)將逐漸加大，而需求卻很難出現(xiàn)釋放(2008年1-5月北京商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)同比大幅下降31.8%,)，未來(lái)供過(guò)于求的市場(chǎng)狀況將進(jìn)一步加劇。
同時(shí)，伴隨需求不足、成交低迷的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)正在遭遇信貸緊縮下的資金困局。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)打折促銷(xiāo)，加速資金回籠將是必然選擇，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)可能性加大。(石丹平 周宏)
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