上海樓市“亂花漸欲迷人眼”，6月第三周成交均價(jià)環(huán)比剛創(chuàng)歷史新高，7月的第二周數(shù)據(jù)便環(huán)比狂跌10%。
與此同時(shí)，全國(guó)二季度新建住房銷售價(jià)格、土地交易價(jià)格同比上漲10.1%、10.8%，漲幅比上季度分別低1.7個(gè)百分點(diǎn)、5.7個(gè)百分點(diǎn)。
在這眼花繚亂的數(shù)據(jù)背后，房?jī)r(jià)是否像某些地產(chǎn)商所言在做“俯臥撐”？對(duì)于長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，上海樓市一直是“風(fēng)向標(biāo)”。那么，現(xiàn)階段這個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”正預(yù)示著什么風(fēng)向呢？
難尋求支撐點(diǎn)的“俯臥撐”
7月上旬，位于江蘇省南京市中心區(qū)域的中央路上出現(xiàn)了一個(gè)巨幅房產(chǎn)海報(bào)——“房?jī)r(jià)不會(huì)跳水，只是在做俯臥撐”。房?jī)r(jià)真的只是在做“俯臥撐”么？上海樓市六、七月間的表現(xiàn)提供了一個(gè)意味深長(zhǎng)的“隱喻”。
上海一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月7日至13日，上海商品住宅(剔除動(dòng)遷、配套房)平均成交價(jià)格在前周大幅下跌17%之后，再度下跌10%，僅為12482元/平方米。而就在不久前的6月第三周，該市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到創(chuàng)歷史新高的17393元/平方米。兩者相比，下挫4911元/平方米。
從這數(shù)據(jù)看，上海房?jī)r(jià)“俯臥撐”意味非常明顯。然而，在這組數(shù)據(jù)背后，卻是成交的極度低迷。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，上海一手房成交(含動(dòng)遷、配套)11.08萬(wàn)套，共計(jì)成交面積1108.65萬(wàn)平方米，其中商品房成交8.4萬(wàn)套，成交面積達(dá)800.88平方米，較去年同期的10.17萬(wàn)套，萎縮近2萬(wàn)余套，商品房成交面積更是縮減至2006年的8成。
“6月間成交均價(jià)的攀升與幾大高檔樓盤的推盤熱銷期有關(guān)，7月遠(yuǎn)郊低價(jià)房成為樓市成交主力，大幅拉低了均價(jià)。盡管周均價(jià)不能成為判斷樓市趨勢(shì)的依據(jù)，但這種價(jià)格的‘跳躍’恰恰說(shuō)明了成交量的極度低迷。樓市的上漲動(dòng)能應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)接近衰竭?！鄙虾７康禺a(chǎn)研究人士顧海波說(shuō)。
在上海，盡管一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了打折降價(jià)，但依舊難以拉動(dòng)成交的攀升。6月中旬以后，上海新房市場(chǎng)日成交一直難以超越900套大關(guān)，最低曾經(jīng)出現(xiàn)200多套的“低記錄”。
“一些專家稱購(gòu)房者已經(jīng)逐步接受這一輪的房?jī)r(jià)上漲，并且能夠承受這樣的房?jī)r(jià)水平。成交量的低迷并沒(méi)有支撐這一說(shuō)法?！比A東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授沈玉芳說(shuō)。
與此同時(shí)，上半年上海、南京等長(zhǎng)三角中心城市出現(xiàn)了高價(jià)地塊的“退地”、“流拍”現(xiàn)象，地方也加大了解決中低收入人群住房問(wèn)題的力度，廉租房擴(kuò)面，中小戶型推盤提速?！吧虾５那闆r其實(shí)是國(guó)內(nèi)大中城市的代表。從成交，到政策環(huán)境、地價(jià)未來(lái)走勢(shì)，再到普通群眾的收入水準(zhǔn)，房?jī)r(jià)‘俯臥撐’都缺乏支撐點(diǎn)?！鳖櫤２ㄕf(shuō)。
成交低迷不僅是調(diào)控結(jié)果
前一階段，廣深樓市大幅調(diào)整、長(zhǎng)三角部分城市房?jī)r(jià)略有松動(dòng)。一時(shí)之間，“放松調(diào)控”呼聲紛起、“救市”之舉頻現(xiàn)。但有專家指出，房地產(chǎn)目前局勢(shì)并非完全是宏觀調(diào)控的結(jié)果。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)和所有其他市場(chǎng)一樣，在走到一個(gè)高點(diǎn)后，必然會(huì)有下挫。這是一個(gè)自然的市場(chǎng)過(guò)程。宏觀調(diào)控引發(fā)的預(yù)期變化只是一個(gè)誘因。”顧海波說(shuō)。
一個(gè)已經(jīng)得到廣泛認(rèn)同的事實(shí)表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“高燒”與高收入人群的購(gòu)房沖動(dòng)以及住房的投資性需求緊密相關(guān)。但同樣顯見的事實(shí)是，中國(guó)不可能長(zhǎng)期依靠小比例的高收入群體來(lái)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，受國(guó)內(nèi)、國(guó)際環(huán)境環(huán)境的影響，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，投資性需求“退燒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然面臨著調(diào)整。
“一是前幾年房?jī)r(jià)的直線拉升，二是房?jī)r(jià)上漲幅度與居民增收不成比例。這些都決定了中國(guó)樓市的高位運(yùn)行沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的支撐。樓市成交低迷不僅是宏觀調(diào)控的結(jié)果，也是這種上漲根基脆弱的必然結(jié)果?！鄙蛴穹颊f(shuō)。
在日前舉行的2008長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)高峰論壇上，絕大多數(shù)的專家和學(xué)者都預(yù)測(cè)下半年長(zhǎng)三角區(qū)域樓市交易量較上半年還將下降10%左右，而對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，專家間出現(xiàn)了較大分歧——復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅將超過(guò)5%；搜房控股有限公司董事長(zhǎng)莫天全預(yù)測(cè)下跌5%左右，建設(shè)銀行上海分行副行長(zhǎng)張忠德預(yù)測(cè)降幅接近10%。
“無(wú)論短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)向上或者向下，中國(guó)樓市階段性見頂?shù)嫩E象已經(jīng)相當(dāng)明顯。這是由中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面決定的?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)專家尹伯成說(shuō)。
發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，相較房?jī)r(jià)漲幅，土地價(jià)格漲幅回落速度更快。
“救市”與“軟著陸”
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位專家日前列舉了一組數(shù)字：1至5月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.2%，增幅同比減少23.8%，其中全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房和二手房累計(jì)成交面積同比下降明顯。他認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是：供求關(guān)系緩和、房?jī)r(jià)趨緩、供求結(jié)構(gòu)改善。
從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房?jī)r(jià)上漲幅度趨緩、供求結(jié)構(gòu)改善確實(shí)有所體現(xiàn)。但“供求關(guān)系緩和”并沒(méi)有很多的證據(jù)。龐大的中低收入人群的住房問(wèn)題還遠(yuǎn)未得到妥善解決?！懊鎸?duì)眼下房市，改善性購(gòu)房者推遲買房達(dá)50%，對(duì)投資者影響更達(dá)80%?！币拙又袊?guó)首席執(zhí)行官周忻這樣說(shuō)。
“中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)‘雪崩式’暴跌可能性不大?！币烧J(rèn)為，盡管成交低迷，但包括上海在內(nèi)的大部分國(guó)內(nèi)大中城市上半年房?jī)r(jià)依然繼續(xù)走高，我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)整體從未出現(xiàn)過(guò)明顯回落。在這種情況，一些地方政府貿(mào)然出手的“救市”之舉并不明智。
尹伯成說(shuō)，盡管我國(guó)近10年來(lái)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，房貸增長(zhǎng)很快，但由于時(shí)間還不算長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款余額至今只有5.1萬(wàn)億元，僅占整個(gè)銀行體系貸款總額的17%，即使房貸發(fā)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)，影響也有限，還不至于出現(xiàn)危及整個(gè)金融體系安全的地步。
據(jù)推測(cè)，市場(chǎng)假如真的能夠下跌，可能出現(xiàn)的情況也只能是：由于不同收入群體的支撐，樓市出現(xiàn)長(zhǎng)期的波浪形緩跌。龐大的中等、中低收入人群的剛性住房消費(fèi)需求正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
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