盡管美國(guó)金融機(jī)構(gòu)與中國(guó)部分商業(yè)銀行遇到的問(wèn)題及其后果不同，但其背后的原因是同一類型的，即都與房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不完善密切相關(guān)。因此，銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議提出，要做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這預(yù)示著監(jiān)管部門一直高度關(guān)注著房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在日前召開(kāi)的2008年年中工作會(huì)議上指出：“要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，要督促商業(yè)銀行針對(duì)部分城市進(jìn)行住房按揭貸款壓力測(cè)試和情景分析，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作?！?/p>
的確，劉明康的上述講話是有針對(duì)性的。剛剛進(jìn)入下半年，來(lái)自美國(guó)和中國(guó)深圳的有關(guān)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的消息，已經(jīng)引起市場(chǎng)各方人士的密切關(guān)注。在美國(guó)次貸危機(jī)還在不斷延續(xù)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整的復(fù)雜形勢(shì)下，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范和化解，成為商業(yè)銀行及監(jiān)管部門始終要高度關(guān)注的重要議題。
據(jù)媒體報(bào)道，7月11日，位于美國(guó)加利福尼亞州的IndyMac銀行(印地麥克銀行)因出現(xiàn)支付危機(jī)而倒閉，其資產(chǎn)被聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)查封。7月13日，美國(guó)財(cái)政部和聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布采取措施，救助美國(guó)最大的兩家住房抵押貸款金融機(jī)構(gòu)———房利美和房地美。這兩則消息，讓金融從業(yè)人士對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)不斷延續(xù)的擔(dān)憂進(jìn)一步加劇。
而日前包括中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目在內(nèi)的國(guó)內(nèi)有關(guān)媒體，對(duì)深圳部分購(gòu)房者因房?jī)r(jià)下跌選擇“斷供”(停止向銀行每月還貸款)作了特別報(bào)道。報(bào)道稱，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)他們過(guò)去買的房子其價(jià)值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購(gòu)房貸款，其數(shù)額甚至超過(guò)了房子現(xiàn)在能賣出的市場(chǎng)價(jià)，也就是說(shuō)，這些房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)，因此有一些房主選擇把房子扔給了銀行，不再償還銀行的貸款。據(jù)深圳的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，在房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期下，深圳可能將有越來(lái)越多的購(gòu)房人選擇“斷供”。
分析后我們不難發(fā)現(xiàn)，盡管美國(guó)金融機(jī)構(gòu)與中國(guó)部分商業(yè)銀行遇到的問(wèn)題及其后果是不同的，但是其背后的原因是同一類型的，即都與房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不完善密切相關(guān)。
印地麥克銀行是美國(guó)最大的Alt-A貸款供應(yīng)商之一。在前幾年美國(guó)實(shí)施寬松貨幣政策、低利率及房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的環(huán)境下，該行發(fā)放了大量Alt-A貸款，其利率高于其它貸款，通常不需要借款人提供太多資料。但在去年美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生以來(lái)，美國(guó)信貸及資產(chǎn)市場(chǎng)不斷緊縮，資產(chǎn)大量縮水，致使該行包括次級(jí)抵押住房貸款在內(nèi)的信貸資產(chǎn)出現(xiàn)了大批壞賬，進(jìn)而形成大量虧損，導(dǎo)致流動(dòng)性嚴(yán)重不足，引發(fā)擠兌支付危機(jī)，最終破產(chǎn)。
由美國(guó)政府支持的房利美、房地美，是美國(guó)住房抵押貸款的主要資金來(lái)源，所持有或擔(dān)保的住房抵押貸款總額約5.3萬(wàn)億美元，約占全美住房抵押貸款總額的一半。美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的源頭是高房?jī)r(jià)泡沫破滅，在高房?jī)r(jià)下跌約過(guò)半的過(guò)程中，兩家住房抵押貸款巨頭終于在資產(chǎn)減記損失面前招架不住，只好等待政府施以援手。按照中金公司日前提供的研究報(bào)告顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)還有10%至15%左右的下跌空間，目前房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下跌。中金認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)調(diào)整有望在2008年底或2009年初接近底部。如此看來(lái)，房利美、房地美面臨的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)還將加重。
目前，在深圳出現(xiàn)的部分購(gòu)房者“斷供”現(xiàn)象，其形成的一個(gè)重要原因仍然是部分商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中沒(méi)有從嚴(yán)把緊信貸閘門，而被不斷吹大的房?jī)r(jià)泡沫的美麗幻影所迷惑，給予一批急功近利的開(kāi)發(fā)商和投機(jī)炒房者過(guò)于寬松的貸款。此間有業(yè)內(nèi)專家分析指出，深圳地區(qū)購(gòu)房者“斷供”現(xiàn)象如果繼續(xù)擴(kuò)大，有可能使一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷檔的嚴(yán)峻局面，一部分購(gòu)房者和炒房人面臨住房被收走、資金受損失的后果，同時(shí)會(huì)給部分銀行機(jī)構(gòu)帶來(lái)壞賬。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施過(guò)程中，這或許是難以避免的一種結(jié)果。
在實(shí)施調(diào)控政策中，有一些開(kāi)發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會(huì)造成商業(yè)銀行出現(xiàn)大量新的不良資產(chǎn)。其實(shí)，問(wèn)題還沒(méi)有這樣嚴(yán)重，我們注意到“斷供”只是少數(shù)現(xiàn)象，據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示，目前的“斷供”行為并不足以對(duì)商業(yè)銀行帶來(lái)大的沖擊。而其中多數(shù)“斷供”者是因?yàn)樗麄冎桓冻隽藰O低的首付比例，有的甚至是零首付。針對(duì)外界“深圳房貸壞賬超千億元”的說(shuō)法，深圳銀監(jiān)局表示，深圳銀行包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計(jì)不到1000億元，其中開(kāi)發(fā)貸款的壞賬率目前低于全國(guó)平均水平。
面對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的購(gòu)房者“斷供”現(xiàn)象，商業(yè)銀行和有關(guān)監(jiān)管部門當(dāng)然不能掉以輕心，而是要密切關(guān)注，積極應(yīng)對(duì)。商業(yè)銀行首先要檢討自己的貸款審查和風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制，尤其要對(duì)那些違規(guī)放貸行給予嚴(yán)懲。作為監(jiān)管部門，要緊密跟蹤調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的全面情況，分析出現(xiàn)購(gòu)房者“斷供”現(xiàn)象的深層原因，采取及時(shí)有效的監(jiān)管政策措施。
日前銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議提出，“要做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！边@預(yù)示著監(jiān)管部門一直高度關(guān)注著房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范。
國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐表明，對(duì)于房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)務(wù)必警鐘長(zhǎng)鳴。
|
