| 奧運無法“拯救”樓市 全國房價呈連續(xù)回落之勢 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 30 日 |
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奧運會后房價回升或?qū)o望
救還是不救，是房地產(chǎn)企業(yè)需要救，還是房地產(chǎn)行業(yè)需要救？最近國內(nèi)兩家房地產(chǎn)協(xié)會不約而同向國家有關(guān)部門發(fā)出救市呼吁，將“救市論”推向高峰。
“房地產(chǎn)行業(yè)正處在調(diào)整期，遠(yuǎn)沒有到需要救市的階段。經(jīng)過十年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)無論從企業(yè)數(shù)量，還是開發(fā)體制上都到了需要調(diào)整的階段。”7月18日，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副教授王宏新在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，理論上的行業(yè)調(diào)整還沒有展開。
早在2007年5月，王宏新就在公開場合表示，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整正在孕育當(dāng)中，提醒房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備過冬。然而，一直到2007年底，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有意識到冬天的來臨。在一個由某網(wǎng)站舉辦的小型論壇上，記者發(fā)現(xiàn)，包括幾位地產(chǎn)大佬在內(nèi)的房地產(chǎn)商都在唱強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)，像王宏新一樣的唱衰派被劃入市場中的少數(shù)派。
事實上，當(dāng)時一邊倒情形的產(chǎn)生有其特殊的歷史背景，眾多利好因素支持企業(yè)做出樓市長期向好判斷。一方面，長時間以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策密集出臺，但一直到2007年上半年，這些政策的成效并不明顯；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行關(guān)系密不可分，深諳其中之道的房地產(chǎn)企業(yè)有恃無恐。
與此同時，固定資產(chǎn)投資量居高不下，物價指數(shù)不斷上漲，消費者購買力不斷下滑的隱憂并沒有引起行業(yè)足夠重視。直到2007年底央行和銀監(jiān)會嚴(yán)格限制第二套房貸款比例后，房地產(chǎn)市場中的投資投機(jī)需求被抑制，市場顯現(xiàn)出下行趨勢。
“2007年國務(wù)院24號文件出臺，強(qiáng)調(diào)加大保障性住房供給力度。無論是第二套房貸款比例提高，還是國務(wù)院24號文件，這兩個政策區(qū)別于以前的歷次調(diào)控，首次拿需求開刀。隨后國土資源部又出臺了35號文件，提出要集約利用土地。政策在土地供給和購買力上的控制，表明調(diào)控已經(jīng)深入到行業(yè)根本，但是企業(yè)并沒有意識到政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。”王宏新說。
進(jìn)入2008年后，從緊的貨幣政策威力漸顯，房地產(chǎn)企業(yè)除了要應(yīng)對觀望情緒濃厚帶來的銷售困境，還得想方設(shè)法突破融資難題?！皟擅鎶A擊下，房地產(chǎn)企業(yè)支撐不住了，通過行業(yè)協(xié)會呼喚政府救市?！狈治鋈耸恐赋?。
記者注意到，兩個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向政府提交的救市方案中，均表達(dá)了希望政府能夠適當(dāng)放開保障性住房的信貸政策對第一套房及換房性質(zhì)的第二套房等情況應(yīng)取消一些貸款方面的限制。
有市場分析人士指出，作為行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會為行業(yè)爭取發(fā)展空間的舉措無可厚非，但是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，救市并沒有多大的意義。
奧運會后樓市回暖不可期
房地產(chǎn)企業(yè)能否盼來政府救市還是未知數(shù)，未來宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)卻已經(jīng)被奠定，從緊的貨幣政策短期內(nèi)不會松動。
多次參與國家宏觀政策制定的全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任鄭新立，在參加7月17日央視對話節(jié)目時明確表示，未來還要繼續(xù)實行從緊的貨幣政策，并更多地發(fā)揮財政政策的作用，可能對個別行業(yè)有所松動，而房地產(chǎn)企業(yè)顯然不屬于其中。
“只要中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢沒有發(fā)生實質(zhì)性改變，奧運會后房地產(chǎn)市場的回暖就難以實現(xiàn)?！蓖鹾晷抡f。
促使他做出以上判斷的依據(jù)是，盡管今年年初以來，從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策已經(jīng)取得一定成效，通貨膨脹對國民經(jīng)濟(jì)的威脅，結(jié)構(gòu)性流動性過剩的現(xiàn)狀有一定緩解，但并沒有得到根本性改變，短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向不會改變。
他說，事實上，從緊的貨幣政策并非只針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是針對中國經(jīng)濟(jì)全局出臺的調(diào)控政策。自實施以來，不僅對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生劇烈沖擊，一些過度依靠出口的外向型企業(yè)也遭遇嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)困境。
一位不愿意透露姓名的人士表示，只要銀根沒有松動，房地產(chǎn)企業(yè)融資難題就很難被突破，現(xiàn)在發(fā)行的一些公司債對于求資金若渴的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無異于杯水車薪，只能滿足個別房地產(chǎn)企業(yè)短期的資金需求。
他強(qiáng)調(diào)，從目前的市場現(xiàn)狀來看，除深圳等少數(shù)城市，大部分城市的房價并沒有出現(xiàn)全面下挫，僅有一些新開樓盤低價入市。行業(yè)重組還沒有開始，只有少數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)退市，波及全行業(yè)的洗牌并沒有來臨。
一些房地產(chǎn)企業(yè)退市并未能阻礙其他業(yè)外企業(yè)進(jìn)入，自去年下半年以來，依然有不少制造業(yè)、能源行業(yè)等業(yè)外企業(yè)進(jìn)入，這種少量退出大量進(jìn)入的現(xiàn)象在王宏新看來有些不正常。
他說：“從業(yè)企業(yè)數(shù)量減少是必然趨勢，市場中存在數(shù)量巨大的開發(fā)企業(yè)是市場低效的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，卻還有一些企業(yè)進(jìn)入抄底，這從另一個角度說明調(diào)整并沒有真正展開，政府救市還為時過早。”
奧運會后房價存在不確定因素
已擴(kuò)散至全國的樓市低迷開始于2007年四季度末，以觀望情緒迅速蔓延、成交量急劇萎縮為主要特征，至今只有極少數(shù)城市出現(xiàn)價格的明顯波動。截至今年7月，房地產(chǎn)市場低迷僅持續(xù)半年。王宏新認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期來看，調(diào)整過程很有可能會持續(xù)到明年上半年。
“任何一個行業(yè)都有它發(fā)展的周期，有高峰就必然有低谷，房地產(chǎn)業(yè)是一個周期性特別強(qiáng)的行業(yè)。前幾年許多房子的購買行為都是與投資混在一起，這個階段已經(jīng)過去，真實的需求將決定房地產(chǎn)市場未來的走向。”王宏新說。
他認(rèn)為，奧運會與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有必然聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)并不會因為奧運會的來臨或者結(jié)束發(fā)生非常大的變化?！爸袊幱诳焖俪鞘谢碾A段，城市的基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，人居環(huán)境逐漸改善，一定階段內(nèi)房價上行是正常的。在這種大的社會背景下，奧運會的作用并不明顯。換句話說，即使沒有奧運，中國的房地產(chǎn)市場的過熱，在過去的幾年里也是不可避免的。中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展有著深層次的制度內(nèi)因，而不是由于像奧運這樣的外部因素。”
另一方面，奧運會后房地產(chǎn)市場依然存在一些不確定性因素。上述不愿意透露姓名的專家向記者強(qiáng)調(diào)，金融政策是否轉(zhuǎn)向?qū)Ψ績r走向產(chǎn)生較大影響。
他說：“自銀行實施從緊的信貸政策以來，開發(fā)商資金鏈已處于極度緊繃狀態(tài)。現(xiàn)在看不出來從緊的信貸政策是否會松動。但是房地產(chǎn)類貸款與銀行的業(yè)績密切相關(guān)，客觀上銀行存在放松信貸的沖動。一旦銀行的信貸資金再度充裕起來，房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀將得到有效緩解，房價繼續(xù)上行的可能性也將相應(yīng)增大?！?br/>
然而，由于中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并沒有根本好轉(zhuǎn)，理論上宏觀政策并沒有放松的動力?；谀壳暗慕?jīng)濟(jì)運行狀況，明年上半年也很難出現(xiàn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。“但是如果全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)蕭條，繼續(xù)向下運行。我國從緊的貨幣政策就可能會放緩，通過適度放松甚至擴(kuò)張性的財政與貨幣政策也是有可能的?！?br/>
“之前的調(diào)控政策大部分都集中在貨幣政策上，相關(guān)部門已多次調(diào)整利率與存款準(zhǔn)備金率。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，政府可以靈活地使用上述貨幣政策工具，通過增加公共財政支出等財政政策來救市也并不晚?？傊?，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要矛盾仍然是過熱與通貨膨脹?！蓖鹾晷伦詈笙蛴浾弑硎?。 |
| 來源： 新華網(wǎng) |
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