“我們的課題早在2007年就啟動(dòng)了，現(xiàn)在終于有了用武之地?！?月26日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立興奮地告訴本報(bào)記者。尹所說的課題，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(原建設(shè)部)組織開展的住房置業(yè)擔(dān)保研究。
本報(bào)記者獨(dú)家獲得的這份研究報(bào)告提出，希望有關(guān)部門借助住房置業(yè)擔(dān)保這一市場(chǎng)化手段，進(jìn)一步增加給予符合條件的購(gòu)房者優(yōu)惠，比如進(jìn)一步降低首付比，給予更多的利率優(yōu)惠并采用固定利率等，以改善目前市場(chǎng)低迷的情況。
本報(bào)記者從建設(shè)部方面人士得到的消息稱，建設(shè)部?jī)?nèi)部目前正在討論這份課題報(bào)告。據(jù)參與討論的人士透露，此份方案“如果成為政策，將有可能帶動(dòng)近13000億的投資和消費(fèi)”。
政策性住房金融體系破題
據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)司人士透露，該報(bào)告一共分為《完善住房擔(dān)保體系、確保住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展》、《置業(yè)擔(dān)保行業(yè)規(guī)范化管理研究》以及《住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度研究》三部分，分別由社科院金融研究所、上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司以及北京住房擔(dān)保中心進(jìn)行調(diào)研并主持完成。
上述說法也得到了課題參與者的證實(shí)。“社科院金融所負(fù)責(zé)的是整個(gè)的體系建設(shè)，我們負(fù)責(zé)制定行業(yè)規(guī)范，而北京方面負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金方面的研究?！鄙虾Ｊ凶》恐脴I(yè)擔(dān)保有限公司副總經(jīng)理鄭鴻國(guó)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
“這個(gè)課題其實(shí)早在2007年就接受當(dāng)時(shí)的建設(shè)部房地產(chǎn)司的委托在做了。課題旨在研究本行業(yè)在過去十年運(yùn)行中遇到的具體問題，制定未來的長(zhǎng)期規(guī)劃，保障我國(guó)住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展?！编嶘檱?guó)介紹。
另據(jù)一位接近建設(shè)部的人士透露，早在2月13日，建設(shè)部住房保障司和公積金監(jiān)督管理司已會(huì)同人民銀行金融市場(chǎng)司，以及參與此次課題研究的人士，共同討論了上述三份課題研究成果。
“會(huì)議還沒有形成統(tǒng)一意見和成型的政策建議，大家就現(xiàn)有的研究成果提出了自己的意見，目前還在就討論中談到的問題進(jìn)行進(jìn)一步的補(bǔ)充和修改?！鄙鲜鋈耸肯蛴浾弑硎?，“形成了統(tǒng)一的意見后肯定會(huì)通過建設(shè)部逐級(jí)向上提交?！?/p>
“我們的目的是通過住房擔(dān)保行業(yè)的規(guī)范和整合，探索構(gòu)建我國(guó)政策性住房金融體系，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控手段之外，為決策層提供一個(gè)更為市場(chǎng)化的調(diào)控手段?！苯ㄔO(shè)部?jī)?nèi)部人士如此表示。
圍繞這一目標(biāo)，報(bào)告明確提出“政府應(yīng)該將住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定為政策性住房金融機(jī)構(gòu)”，并與住房公積金一起成為中國(guó)政策性住房金融體系的主要組成部分。
本報(bào)記者還從課題組成員處了解到，由于行業(yè)的獨(dú)特性質(zhì)，住房置業(yè)擔(dān)保此前并未引起高層重視。建設(shè)部?jī)?nèi)部一位長(zhǎng)期關(guān)注住房擔(dān)保行業(yè)的人士告訴本報(bào)記者一個(gè)細(xì)節(jié)：2007年國(guó)家審計(jì)署對(duì)北京、天津、上海等地的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)做了一次全面審計(jì)，并提交到國(guó)務(wù)院，“當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)看完曾詢問該機(jī)構(gòu)是何時(shí)成立的”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的結(jié)果也是必然的。
“住房置業(yè)擔(dān)保主要是通過提供擔(dān)保以及政策優(yōu)惠，讓符合條件的購(gòu)房者，特別是即期消費(fèi)能力不足的客戶，能以相對(duì)較低的首付比和利率購(gòu)房。而前幾年樓市一片紅火，政府屢次出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控，置業(yè)擔(dān)保作為提振市場(chǎng)的手段自然不會(huì)得到重視。”鄭鴻國(guó)分析。
住房擔(dān)保 機(jī)構(gòu)欲四兩撥千斤
成立已近10年的住房擔(dān)保在此前的運(yùn)行過程中卻飽受爭(zhēng)議。
“我現(xiàn)在申請(qǐng)30萬元的住房公積金貸款，還必須要交3000多塊錢的擔(dān)保費(fèi)，但并沒有享受到額外的優(yōu)惠，覺得這個(gè)錢花的挺冤?！币晃荒壳罢谵k理公積金貸款的上海購(gòu)房者向記者抱怨。
不僅僅是普通購(gòu)房者，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員也常常會(huì)有有力使不上的困惑?！霸诖蚱哒鄣那闆r下，目前公積金貸款和按揭貸款的利差實(shí)質(zhì)上已經(jīng)非常接近，只有0.24%，其實(shí)我們也想要給予購(gòu)房者更多的優(yōu)惠?！眹?guó)內(nèi)一家住房擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人無奈地表示。
“無論是商貸還是公積金貸款，擁有擔(dān)保也不會(huì)再享受更多的利率優(yōu)惠?！惫ば猩虾７中袪I(yíng)業(yè)部的一名工作人員就上述說法向本報(bào)記者證實(shí)。
“如果能夠?qū)崿F(xiàn)向政策性住房擔(dān)保轉(zhuǎn)變，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)就能夠以提供擔(dān)保的方式，用較低的首付、固定且優(yōu)惠的利率，幫助暫時(shí)不符合貸款條件，但有穩(wěn)定職業(yè)和收入來源的購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)貸款購(gòu)房。”課題組成員、北京市住房貸款擔(dān)保中心汪為民表示，“而擔(dān)保機(jī)構(gòu)也會(huì)利用自身專業(yè)化水平較高的優(yōu)勢(shì)，協(xié)助銀行評(píng)估審查貸款客戶資質(zhì)，全面把關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
據(jù)上述人士介紹，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，方案對(duì)于通過住房擔(dān)保購(gòu)房的人群設(shè)置了一定的條件，如具備持續(xù)還款能力、且為首次購(gòu)房自住，根據(jù)特定條件為其設(shè)置貸款上限等等。按照這一條件設(shè)置，當(dāng)前最合適的目標(biāo)客戶是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，他們未來的收入預(yù)期較好，但當(dāng)前的支付能力差，通過住房置業(yè)擔(dān)保，降低首付比就可以讓這一群體實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的夢(mèng)想。
但是目前住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)整體較小的資本金規(guī)模成為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的桎梏。
根據(jù)上海市住房擔(dān)保有限公司給出的資料，注冊(cè)資本金在1億元以下的(其中大部分在1000萬—5000萬之間)擔(dān)保公司占比約為80.77%。資本金在1億—5億元之間的擔(dān)保公司在全國(guó)約占7.69%。而規(guī)模在5億元之上的擔(dān)保公司全國(guó)只有2家，分別為天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司和上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司，注冊(cè)資本金分別為6.5億元和6億元。
“按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》規(guī)定，住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的貸款額不能超過其實(shí)有資本金的30倍。目前業(yè)內(nèi)最大的天津住房置業(yè)擔(dān)保公司只能為大約195億元的貸款提供擔(dān)保?！编嶘檱?guó)表示。
基于這樣的現(xiàn)狀，報(bào)告建議中央財(cái)政首先拿出100億元成立住房置業(yè)再擔(dān)保公司，以增加住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)抗系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
同時(shí)，再通過給予稅收優(yōu)惠和政策扶持，吸引地方財(cái)政及社會(huì)資本補(bǔ)充100億元左右，加上行業(yè)現(xiàn)有大約100億元的規(guī)模，則我國(guó)住房擔(dān)保行業(yè)體系的資本實(shí)力將達(dá)到300億元左右。
“按照1:30的杠桿，這300億元理論上可以拉動(dòng)住房消費(fèi)10000億元和房地產(chǎn)投資3000億元左右。不僅可以有效緩解當(dāng)前住房市場(chǎng)不景氣的狀況，而且為政府調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)找到一個(gè)可操作的工具?！币辛⒎治鲋赋?。
轉(zhuǎn)型之辨
盡管有人認(rèn)為該項(xiàng)方案將刺激一部分需求，有利于市場(chǎng)交易量的恢復(fù)，但北京某大型地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)的一位中層管理人士對(duì)方案的可行性并不看好，“銀行現(xiàn)在連打個(gè)七折都不太情愿，要他們?cè)俳档褪赘侗群屠饰矣X得會(huì)比較困難?！?/p>
據(jù)該人士分析，目前5年期以上貸款利率打完7折之后只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，利差只有0.558%。而作為住房擔(dān)保的主要對(duì)象，5年期以上公積金貸款目前利率為3.87%，利差只有0.27%，“再加上各項(xiàng)成本費(fèi)用，銀行的利潤(rùn)空間已經(jīng)被大幅壓縮，再進(jìn)一步壓縮的難度可想而知?！?/p>
而人民銀行金融市場(chǎng)司的參會(huì)人員在2月13日的方案討論會(huì)上的發(fā)言似乎也證實(shí)了上述分析。據(jù)一位與會(huì)人士透露，人行方面并未就方案發(fā)表太多意見，只是提出擔(dān)保機(jī)構(gòu)“要加強(qiáng)自律，結(jié)合國(guó)辦七號(hào)文件(《關(guān)于進(jìn)一步明確融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)監(jiān)管職責(zé)的通知》)，先把自己規(guī)范起來?！?/p>
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也對(duì)該方案提出了自己的看法，“有了擔(dān)保以后，銀行的貸款條件的確可以適當(dāng)放松一些。以銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的重視程度，應(yīng)該不會(huì)特別反對(duì)，但也會(huì)考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是能否找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控又具有可行性的操作方案，例如擔(dān)保費(fèi)和利率的定價(jià)、準(zhǔn)備金的估算等等。”
“純粹按照市場(chǎng)化來說，的確可以通過客戶的具體情況，靈活采取差異化的首付比和貸款利率水平。但問題是銀行現(xiàn)在根本沒辦法去逐個(gè)鑒別?！惫镉孪虮緢?bào)記者表示。
這一說法也得到了課題組成員的積極回應(yīng)?！白》恐脴I(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)正是要充當(dāng)這樣一個(gè)角色，替銀行評(píng)估客戶，鑒別和控制風(fēng)險(xiǎn)，以擔(dān)保這一市場(chǎng)化的手段，協(xié)助銀行系統(tǒng)實(shí)施更靈活多樣的監(jiān)管理念。”尹中立表示。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
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