政策走勢(shì)
房?jī)r(jià)還要調(diào)整一段時(shí)間
2008年,受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2009年，部分樓盤的較高房?jī)r(jià)仍有一定下行空間。隨著房?jī)r(jià)的合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。近幾個(gè)月交易量明顯上升，可以看到，樓市也日趨成熟。在今后的走勢(shì)中，樓市出現(xiàn)局部漲跌的可能性較大。這當(dāng)中，房?jī)r(jià)的升降不光緣于地段，而是開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)水平、房屋質(zhì)量和檔次、社區(qū)配套種種因素綜合作用的結(jié)果。兩會(huì)后，中國(guó)樓市的市場(chǎng)化程度將進(jìn)一步加深，洗牌加速，大項(xiàng)目挺立不倒，粗糙制作的小項(xiàng)目則難抗壓力，市場(chǎng)亦不會(huì)出現(xiàn)像去年和前年一樣全盤漲落的絕對(duì)化狀況，對(duì)于今年買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其選房的眼光也會(huì)是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了，不會(huì)出現(xiàn)買了必賺，或買了必賠的狀況。
2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買90平方米以下的普通住房契稅按1%收取，使購(gòu)房成本降低了2%以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示：未來(lái)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性不大，更多的樓盤、開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)采取更理性務(wù)實(shí)的手段來(lái)刺激銷售，價(jià)格的調(diào)整將會(huì)以溫和的方式來(lái)表現(xiàn)，但調(diào)整行情仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。也有觀點(diǎn)認(rèn)為：刺激房地產(chǎn)的政策已經(jīng)出得差不多了，進(jìn)一步出臺(tái)新政的空間已經(jīng)不大。因此，兩會(huì)后可能有更多的開(kāi)發(fā)商放棄觀望而加大降價(jià)促銷的力度，更多地區(qū)、更多樓盤可能加入到降價(jià)陣營(yíng)。
行業(yè)洗牌加劇
有專家認(rèn)為，樓市商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會(huì)加劇。同時(shí)，許多房企會(huì)調(diào)整其包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的核心經(jīng)營(yíng)策略。許多企業(yè)會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)，二、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。此外，房企將會(huì)調(diào)整自己的管理模式，加強(qiáng)成本控制和信息化管理程度。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男表示：2009年入市的項(xiàng)目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，如果市場(chǎng)銷量仍未復(fù)蘇，一旦部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價(jià)拋售的現(xiàn)象，加重市場(chǎng)悲觀預(yù)期，市場(chǎng)仍會(huì)處于相持階段，短期內(nèi)難以迅速回暖。
許家印在全國(guó)政協(xié)會(huì)議開(kāi)幕式現(xiàn)場(chǎng)拋出重磅言論：“房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不應(yīng)該超過(guò)5%才是合理的?！备鶕?jù)許家印在兩會(huì)上提出的建議，雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的資金密集型行業(yè)，但利潤(rùn)也應(yīng)控制在合理的區(qū)間，建議國(guó)家控制企業(yè)利潤(rùn)在一個(gè)合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤(rùn)超過(guò)合理區(qū)間，國(guó)家將特別加大稅收征繳額度。
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