近期，管理層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，樓市成交開始步入調(diào)整期。2010年第二周，重點(diǎn)城市新房住宅周成交量環(huán)比明顯萎縮。其中南京、杭州和蘇州三城市成交量環(huán)比下降八成，同期上海和寧波的降幅相對(duì)較少，也在30%以上。
券商研究機(jī)構(gòu)最新報(bào)告認(rèn)為，2009年多數(shù)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)大幅上升，銷售收入創(chuàng)歷史新高。但是，趨緊的調(diào)控政策正在改變市場(chǎng)看漲預(yù)期，同時(shí)，目前的高房?jī)r(jià)也將影響樓市剛性需求的釋放；預(yù)計(jì)2010年，房企整體銷售業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
“漲勢(shì)”難持續(xù)
2009年，全國(guó)各大城市商品房銷售持續(xù)放量，年底“末班車效應(yīng)”更推升恐慌性購(gòu)房需求釋放，尤其是二手房，成交量成倍放大，這無疑使未來的購(gòu)房需求提前，并在一定程度透支2010年的樓市需求。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，1月10日的國(guó)辦通知重在從需求和供應(yīng)兩個(gè)方面來遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，抑制投資需求。這意味著，樓市看漲預(yù)期將發(fā)生變化，整體需求也將下滑。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，全國(guó)商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長(zhǎng)53.0%，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)54.4%；前11個(gè)月商品房銷售額35987億元，同比增長(zhǎng)86.8%，其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)91.5%。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，“2009年樓市的成交量中，有2008年積壓的需求，也有透支2010年的需求，因此，2009年的漲勢(shì)很難持續(xù)?！?/p>
目前，營(yíng)業(yè)稅減免期限由2年改為5年，信貸政策開始差別化對(duì)待不同的購(gòu)房者，二套房貸首付比例從嚴(yán)，這對(duì)樓市需求將產(chǎn)生負(fù)面影響。更重要的是，11月份CPI已經(jīng)轉(zhuǎn)正，當(dāng)通脹變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)后，市場(chǎng)也將進(jìn)入加息周期，這將削弱置業(yè)者的購(gòu)買力，遏制樓市需求。
2009年12月份，龍頭地產(chǎn)公司的銷售數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新房銷售已有所放緩。去年12月，萬科銷售額同比僅增長(zhǎng)3%，遠(yuǎn)低于11月份47%的增幅；而銷售面積同比則下降38.7%。
資金鏈?zhǔn)站o
在國(guó)辦通知中，中央政府已露出收緊開發(fā)商“銀根”，進(jìn)而防范境外“熱錢”投機(jī)國(guó)內(nèi)樓市的思路。這對(duì)房企的現(xiàn)金流將產(chǎn)生負(fù)面影響。
安信證券陶學(xué)明認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)已超越歷史高點(diǎn)，有資產(chǎn)泡沫化傾向，抑制投資和投機(jī)性需求的政策似乎箭在弦上。如果價(jià)格繼續(xù)上漲，那么按揭優(yōu)惠政策可能在2010年2季度后“實(shí)質(zhì)性從嚴(yán)”。
西南證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境正在趨緊。2010年，房地產(chǎn)信貸會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。信貸資金結(jié)構(gòu)性調(diào)整明顯，嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目的貸款投放。房地產(chǎn)行業(yè)則被列為風(fēng)險(xiǎn)控制范疇。西南證券估算，2010年房地產(chǎn)行業(yè)資金來源中，信貸資金增速將下滑25%-28%。另外，國(guó)土部與證監(jiān)會(huì)配合核查再融資項(xiàng)目，這意味著房企從資本市場(chǎng)獲得資金的難度在加大。
國(guó)海證券認(rèn)為，目前，房企資金鏈的抗風(fēng)險(xiǎn)能力處于歷史較好水平，在政府抑制房?jī)r(jià)導(dǎo)向明確的環(huán)境下，設(shè)法加速周轉(zhuǎn)將成為穩(wěn)妥的應(yīng)對(duì)策略，而過分積極進(jìn)行擴(kuò)張投入以及保持高價(jià)策略的企業(yè)將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。（記者 林喆 ）
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