第五章 第二套住房與投資型住房等相關(guān)情況的管理
第三十六條 國(guó)家支持有條件的城鄉(xiāng)居民購(gòu)置第二套自住型住房（商品房），改善居住條件，提高生活質(zhì)量，。
第三十七條 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)度投資進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)投資型住房征收較高的物業(yè)稅。投資型住房是指非自住型住房或閑置的住房，或包括自住型住房在內(nèi)的第三套以上住房。投資型住房在市區(qū)的，其第一套住房的物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）從購(gòu)買第2年起算，稅率依2%起征，第二套依3%起征，余類推。投資型住房在城市郊區(qū)的，其稅率比照市區(qū)的住房稅賦減半征收。
在這里，市區(qū)是指城市已經(jīng)建成的區(qū)域，即指在單核城市或多核城市中，已經(jīng)集中連片的、市政公用設(shè)施覆蓋的地區(qū)，其居住人口密度大于等于3000人/平方公里。持有投資性住房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，國(guó)家征收其房產(chǎn)增值部分40%所得稅。
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，已經(jīng)有越來(lái)越多的家庭過(guò)上了小康生活，也有越來(lái)越多家庭走上了富裕之路。競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展從來(lái)都有先有后，一刀切不合國(guó)情。人們需要不斷改善生活居住條件，提升生活品質(zhì)。有些家庭有別墅，有些家庭選擇房地產(chǎn)作為投資渠道，這都是合法的市場(chǎng)行為。國(guó)家需要依據(jù)國(guó)土資源的情況擬訂住房投資規(guī)模的控制辦法。中國(guó)是人口大國(guó)，人均土地資源緊缺，需要對(duì)多套住房的投資行為進(jìn)行調(diào)控。即使在土地資源相當(dāng)豐富、人均土地面積較多的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)一天不控制土地使用，對(duì)持有多套住房的行為征收較高的物業(yè)稅，一些國(guó)家對(duì)城市內(nèi)閑置住房超過(guò)住房總量10%以上部分還要限令拆除。
在本建議稿中，我們放寬了對(duì)第二套房進(jìn)行調(diào)控，這是因?yàn)槲覀冊(cè)谡{(diào)查研究過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)調(diào)控的可操作性不強(qiáng)。對(duì)于富裕人群，擁有第二套房，許多時(shí)候是用于自住的，有的是父母居住，也有的是家中其它親屬居??；另一種情況是中低收入階層，主要靠第二套房的租金來(lái)彌補(bǔ)了收入的不足。如果我們一定要征收較高的物業(yè)稅，也許會(huì)有一些家庭采取假離婚的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)稅收，這樣有可能使征收第二套住房的物業(yè)稅時(shí)難以落實(shí)。處在一個(gè)尷尬的境地。另外，我們提出來(lái)的第三套房甚至第N套房的物業(yè)稅率比較溫和。當(dāng)然，隨著時(shí)間的推移與實(shí)施的進(jìn)展，制度還可以根據(jù)實(shí)際情況做出一些修改與調(diào)整。
第三十八條 國(guó)家對(duì)商品性住房貸款進(jìn)行必要的管理。個(gè)人申請(qǐng)商品類住房貸款的，其貸款總額不得超過(guò)申請(qǐng)人年收入的8倍；家庭申請(qǐng)住房貸款的，其貸款總額不超過(guò)家庭年收入的12倍。個(gè)人或家庭不得同時(shí)申請(qǐng)多個(gè)貸款。
研究國(guó)外房地產(chǎn)投資為什么控制得較好，主要的一條是控制住房商業(yè)貸款。比如在英國(guó)，主要是不超過(guò)個(gè)人年收入的3.5%倍，家庭不超過(guò)家庭年收入的4.2倍。我們的指標(biāo)相對(duì)而言比較寬松，但對(duì)控制商業(yè)貸款的杠桿作用是有效的。
第三十九條 國(guó)土出讓管理部門與建設(shè)管理部門應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位簽訂開(kāi)發(fā)工期合同，限期建成上市。國(guó)家通過(guò)建設(shè)土地增值稅來(lái)約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位延緩開(kāi)發(fā)、囤地升值的行為，對(duì)其地價(jià)升值的部分征收60%的增值稅。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)時(shí)間的相對(duì)延長(zhǎng)導(dǎo)致所開(kāi)發(fā)物業(yè)價(jià)格上漲的部分，比照按期開(kāi)發(fā)的物業(yè)稅的差額，在扣除合理成本之后即為升值部分。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地囤積現(xiàn)象常常發(fā)生。這樣囤積居奇、賺取土地升值的行為打亂了政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，出讓的土地不能如期建成，因此需要給予適當(dāng)?shù)奶幜P。
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