5年前，花費(fèi)約200萬(wàn)元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤(rùn)源自高漲的房?jī)r(jià)，而背后卻是一個(gè)一個(gè)的房奴。
劉生(化名)，一位來(lái)自南方某城市的房地產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已有20多年。正是他，上述項(xiàng)目的開發(fā)商，日前向中國(guó)青年報(bào)記者講述了這個(gè)近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)鮮為人知的潛規(guī)則。
他解釋自己這么做的原因時(shí)說(shuō)：“"出來(lái)混總是要還的"，我們開發(fā)商利用歷史的機(jī)遇賺了不少錢，是該轉(zhuǎn)型為民眾做點(diǎn)事了?！?/p>
房地產(chǎn)的暴利從哪兒來(lái)
中國(guó)青年報(bào)：今年年初，任志強(qiáng)公開宣稱房地產(chǎn)開發(fā)拿地成本高，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，并非暴利行業(yè)，您覺(jué)得房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？
劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)無(wú)可置疑。
任志強(qiáng)只是講了事實(shí)的一部分，沒(méi)有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，所以任志強(qiáng)說(shuō)現(xiàn)在土地價(jià)格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場(chǎng)水漲船高，隨著市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整而調(diào)整的。比如說(shuō)，上個(gè)月賣1000元一噸的鋼筋，這個(gè)月賣1100元，但這個(gè)成本是可控的。
有個(gè)調(diào)查，開發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工費(fèi)用等。還有1／3是渠道費(fèi)用，指國(guó)家征稅及申報(bào)費(fèi)用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開發(fā)商的利潤(rùn)。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好的話，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止這么多。
中國(guó)青年報(bào)：怎么運(yùn)作的呢？
劉生：“用土生金”。
2004年我與某公司合作，注冊(cè)成立一個(gè)新的房地產(chǎn)公司，一起開發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關(guān)文件，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%。后來(lái)我們拿地總共花了約200萬(wàn)元。這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經(jīng)在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，總計(jì)9500平方米的建筑面積，實(shí)際容積率3.3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。
中國(guó)青年報(bào)：你們利用擅自提高容積率來(lái)增加利潤(rùn)，有關(guān)部門不會(huì)追究嗎？
劉生：一般不會(huì)。有時(shí)就是利用規(guī)劃的空子，比如項(xiàng)目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0.82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6，這樣開發(fā)商又多出了0.78的容積率開發(fā)空間。
中國(guó)青年報(bào)：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？
劉生：當(dāng)然還有。
我再告訴你兩個(gè)開發(fā)商的生財(cái)之道。比如我們這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)多平方米，其中，住宅面積3.4萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個(gè)生財(cái)之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒(méi)有說(shuō)明，是開發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億元。
另外一個(gè)就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬(wàn)平方米及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開發(fā)商的可售面積還有3萬(wàn)平方米左右。按照該項(xiàng)目樓盤現(xiàn)在均價(jià)12000元／平方米來(lái)算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤(rùn)和其他費(fèi)用1億左右，開發(fā)此項(xiàng)樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個(gè)價(jià)值1億的商業(yè)面積用地。
從這個(gè)過(guò)程中你就可以看出，開發(fā)商是怎么把200萬(wàn)元變成兩億元的。
制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)
中國(guó)青年報(bào)：為什么開發(fā)商會(huì)有這么多空子可鉆呢？
劉生：這是因?yàn)槲覈?guó)目前房地產(chǎn)制度缺位。我國(guó)是公有制國(guó)家，土地歸全民所有。土地在沒(méi)有開發(fā)之前都是一樣的，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。
房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，其中土地是首要的。我國(guó)法律對(duì)土地開發(fā)有特別的規(guī)定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發(fā)。國(guó)有土地要發(fā)展，負(fù)責(zé)具體操作的是房地產(chǎn)商。集體土地要發(fā)展，也要通過(guò)房地產(chǎn)商。這些規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)商“專業(yè)”了起來(lái)，其他人即使是擁有土地但也不可以開發(fā)。
中國(guó)青年報(bào)：你認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)在的土地出讓和開發(fā)制度有缺陷？
劉生： 制度給了房地產(chǎn)商特權(quán)，另一方面制度又衍生了私權(quán)。
我們知道，所有的政策本身都有滯后性，但做出政策時(shí)的動(dòng)機(jī)卻是具體的部門或個(gè)人，這樣專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了目標(biāo)及利益輸送的目標(biāo)。政策的缺位或錯(cuò)誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如一些地方一會(huì)兒推出“購(gòu)房入戶”，一會(huì)兒又取消，政策變化背后無(wú)不有房地產(chǎn)商的身影。
中國(guó)青年報(bào)：有人說(shuō)房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。
劉生：錯(cuò)了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)商拿購(gòu)房者的錢來(lái)做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。
在房屋預(yù)售的時(shí)候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤(rùn)后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來(lái)講，就是拿你業(yè)主的錢來(lái)做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會(huì)大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。
政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿
中國(guó)青年報(bào)：現(xiàn)在百姓都說(shuō)你們房地產(chǎn)商背后都有政府在撐腰，是這樣嗎？
劉生：術(shù)業(yè)有專工，房地產(chǎn)商是一個(gè)專業(yè)，必然獲得壟斷的利益。而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我給你舉個(gè)我20多年前收地的例子，你就明白了。
土地只能是政府征收，我們自己不能收地，國(guó)家征用以后再賣給我們。政府按每畝1.6萬(wàn)元的價(jià)格從農(nóng)民手上收過(guò)來(lái)，再按每畝20萬(wàn)元的價(jià)格賣給我們。我們沒(méi)有和村民談，政府征了地就給我們了。我們躲在政府后面，那時(shí)候還沒(méi)有招拍掛這個(gè)概念，只有行政劃撥和國(guó)家征用。一開始我們就是搞房地產(chǎn)開發(fā)，只是村民不知道。而對(duì)于村民來(lái)講，地是不要錢的。在這種特定環(huán)境下，哪個(gè)村能把土地賣掉，那是很能干的，因?yàn)榘淹恋刈儸F(xiàn)了。80畝地賣了，每戶都成了萬(wàn)元戶，所以村民先前還是很樂(lè)意的。后來(lái)村民知道實(shí)情后才心理不平衡了。
中國(guó)青年報(bào)：政府和開發(fā)商到底誰(shuí)是贏家？
劉生：都是贏家。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可以賺1000萬(wàn)，這是國(guó)有資產(chǎn)，所以政府就算干了一個(gè)大好事，而且也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)谿DP的發(fā)展。房子建好以后可能賣到3000萬(wàn)，這樣我們就賺了2000萬(wàn)。
中國(guó)青年報(bào)：這樣說(shuō)政府和開發(fā)商像是一個(gè)合作的關(guān)系。
劉生： 政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說(shuō)：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評(píng)價(jià)體制是看GDP、就業(yè)和投資，這些都離不開開發(fā)商。政府希望房地產(chǎn)商拿地之后好好蓋房，然后能拿到好處。
政府出臺(tái)的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的，比如房子不好賣的時(shí)候，就出臺(tái)購(gòu)房入戶政策，肯定就會(huì)有很多人借錢也要買房了。
怎樣才能降低房?jī)r(jià)
中國(guó)青年報(bào)：您認(rèn)為是什么原因造就了我國(guó)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)？
劉生：房?jī)r(jià)上漲一定程度上是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。改革開放30年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了大發(fā)展，土地自然會(huì)增值。政府出讓土地，政府得了最大的紅利。房地產(chǎn)商是做這個(gè)具體事情的人，而他們跟政府合作，所以開發(fā)商也是獲益的。
但房?jī)r(jià)漲到現(xiàn)在這么高，是因?yàn)槲覀儼l(fā)展房地產(chǎn)是學(xué)香港的。香港曾經(jīng)是英國(guó)的殖民地。英國(guó)人當(dāng)年在香港的時(shí)候因?yàn)椴幌氡硽v史的包袱，就用土地來(lái)做文章，政府只開發(fā)1%的土地，因?yàn)楣┬鑷?yán)重不平衡，自然抬高了房?jī)r(jià)。這樣，就讓有錢人來(lái)操這個(gè)攤。
中國(guó)青年報(bào)：這樣一來(lái)，很多香港平民百姓住不起房怎么辦？
劉生：在高房?jī)r(jià)政策的同時(shí)，香港政府修建了大量的公租房，用于解決低收入群體的住房?，F(xiàn)在香港大概28%的人住公租房。而我們學(xué)香港學(xué)歪了，我們只學(xué)了高端商品房這一塊兒。所以我們現(xiàn)在解決老百姓住房問(wèn)題的辦法，也是增加保障房，這樣才能既滿足有錢人的需求，同時(shí)也讓老百姓也有房住。中國(guó)的住房政策一直是缺位的，許多問(wèn)題不能完全用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決，比如看病、教育和住房，全部市場(chǎng)化，現(xiàn)在問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)了，才發(fā)現(xiàn)要補(bǔ)課。
中國(guó)青年報(bào)：為何市場(chǎng)化解決不了住房問(wèn)題？根源是什么？
劉生：根源是我國(guó)人多。
中國(guó)青年報(bào)：住房不通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決該怎么解決？靠行政分配？
劉生：理想的住房格局是，大多數(shù)人住在政府的房子里，1%的人住私有房產(chǎn)，99%的人住政府房子，既滿足有錢人的購(gòu)房需求，也解決普通老百姓的住房問(wèn)題。至于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的比例，要根據(jù)各地的情況而定，總的來(lái)說(shuō)住在政府的房子里應(yīng)該是多數(shù)，住商品房是少數(shù)。
中國(guó)青年報(bào)：但是房子作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，有投資的價(jià)值，有開發(fā)商就說(shuō)房子本身就是給有錢人蓋的。
劉生：這話沒(méi)錯(cuò)，房子是有投資屬性的。但作為國(guó)策，中國(guó)要保證社會(huì)的和諧發(fā)展，長(zhǎng)久穩(wěn)定，房子只能是拿來(lái)住的?，F(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了一個(gè)根本性的改變，就是把房子定位為是用來(lái)住的，現(xiàn)在中央已經(jīng)有一個(gè)很明顯的意圖，就是房子的功能是用來(lái)住的，所以不允許去炒。
中國(guó)青年報(bào)：您認(rèn)為怎樣才能扼制房?jī)r(jià)不斷飆升？
劉生：房?jī)r(jià)高的原因，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鉆。政府應(yīng)該做保障性住房這一塊兒。但是我們保障性住房推出17年了，沒(méi)有一年真正去執(zhí)行。
政府應(yīng)該大量興建保障房，用來(lái)解決普通老百姓的住房問(wèn)題。而且由于保障房所有權(quán)是政府的，這樣土地增值以后產(chǎn)生的利益是政府的?，F(xiàn)在政府已經(jīng)開始加強(qiáng)保障房建設(shè)，如果政策實(shí)施得好，肯定是可以拉低房?jī)r(jià)的。
中國(guó)青年報(bào)：開發(fā)商是否愿意建設(shè)保障房呢？
劉生：在形勢(shì)不好的時(shí)候，有的賺總比沒(méi)的賺好。前兩年房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候，萬(wàn)科在廣州拿了一個(gè)40萬(wàn)平方米的土地，就是幫政府打工嘛。什么概念呢？就是萬(wàn)科把它開發(fā)商的角色降低到建筑商，在里面收個(gè)工本費(fèi)。
(本文來(lái)源：中國(guó)青年報(bào))
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