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十一五我國(guó)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 樓市經(jīng)歷V型震蕩
關(guān)鍵詞： 商品房 房地產(chǎn) 樓市 房地產(chǎn)藍(lán)皮書 房?jī)r(jià)
2011年5月5日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2011年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)”在北京舉行，與會(huì)專家總結(jié)了“十一五”時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主要成就和存在的問(wèn)題，探討了房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點(diǎn)問(wèn)題，展望了“十二五”我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，并正式發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.8》。
藍(lán)皮書指出, “十一五”時(shí)期是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展波瀾壯闊的五年，總體趨勢(shì)上，房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)供銷均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，有效拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大大改善了居民家庭的居住條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)則經(jīng)歷了劇烈的V型震蕩：2005~2008年初高速增長(zhǎng)、2008年中~2009年初金融危機(jī)形成短暫的劇烈調(diào)整、2009年中開始迅速反轉(zhuǎn)增長(zhǎng)。
從總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快、增速回落，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。 “十一五”期間，我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)16.0萬(wàn)億元，比“十五”增長(zhǎng)10.7萬(wàn)億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。年均投資32085億元，是“十五”年均投資的3倍，是“九五”后三年的7.6倍。但是，增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。
住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升?！笆晃濉逼陂g住宅投資累計(jì)達(dá)11.4萬(wàn)億元，比“十五”增加了7.8萬(wàn)億元。 “十一五”年均住宅投資為22747億元，分別是“十五”、“九五”后三年年均住宅投資的3.2倍和8.5倍。藍(lán)皮書分析認(rèn)為，住宅投資上升的主要原因是，“十一五”期間住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資熱情。
房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏，整體快速上漲。 “十一五”期間商品房銷售均價(jià)總體上繼續(xù)保持快速上漲態(tài)勢(shì)，由2006年的3367元/平方米上漲到2010年的5029元/平方米，年均增長(zhǎng)達(dá)9.7%。其中，住宅銷售均價(jià)由2006年的3119元/平方米上漲到2010年的4724元/平方米，年均增長(zhǎng)為10.0%。
調(diào)控力度不斷加大，住房保障大力推進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，“十一五”期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策達(dá)20多項(xiàng)，國(guó)辦發(fā)、國(guó)發(fā)多達(dá)10項(xiàng)。2010年更是針對(duì)地方政府建立了考核問(wèn)責(zé)制，并引入了多種行政手段。另外，“十一五”期間住房保障的制度建設(shè)獲得重大突破，以《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為代表的政策促進(jìn)了住房保障制度快速推進(jìn)，而且，保障性住房建設(shè)力度也快速提升。“十一五”期間，解決了1500萬(wàn)戶的城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。以廉租住房為例， “十一五”期間，中央累計(jì)投資1336億元，而2005年前累計(jì)投入47.7億元用于最低收入家庭住房保障。
另外，藍(lán)皮書還指出了值得注意的是，“十一五”后期90平方米以下普通住宅投資比重提升，由2007年的23.3%上升到2010年的31.3%，投資增速也較快。但具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房所占比重逐漸下降，由2006年的5.1%下降到2010年的3.1%。藍(lán)皮書認(rèn)為，普通住宅投資比重提升主要得益于“十一五”期間對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，如“70/90”政策，盡管地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的力度不夠，但對(duì)中小戶型供給增多起到了促進(jìn)作用。
藍(lán)皮書認(rèn)為， “十一五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，不僅提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方財(cái)政收入提供了巨大支撐，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進(jìn)。但由于經(jīng)濟(jì)體制和房地產(chǎn)管理制度不健全也造成了房地產(chǎn)發(fā)展中一系列的矛盾和問(wèn)題：地方政府土地財(cái)政依賴、市場(chǎng)監(jiān)管不力、開發(fā)企業(yè)壟斷嚴(yán)重、投資性需求膨脹并主導(dǎo)購(gòu)房市場(chǎng)，導(dǎo)致與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不相適應(yīng)的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)；由于住房供給過(guò)度市場(chǎng)化、保障性住房支持不力，廣大中低收入家庭的消費(fèi)性購(gòu)房需求被驅(qū)逐，無(wú)法分享房地產(chǎn)建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成就。
為此，藍(lán)皮書指出，為解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，促進(jìn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)以下制度建設(shè)：制定基本住房保障法，建立保障性住房建設(shè)管理長(zhǎng)效機(jī)制；制定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃；全面加強(qiáng)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)與中介市場(chǎng)監(jiān)管；完善房地產(chǎn)稅費(fèi)機(jī)制等。
（參見2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.8》，P1~9，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2011年5月出版
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