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樓市調(diào)控進(jìn)入生死博弈期
關(guān)鍵詞： 調(diào)控政策 樓市 調(diào)控措施 博弈 剛需 土地供應(yīng) 房價收入比 制度建設(shè) 分稅制
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現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)
博弈會導(dǎo)致調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，甚至是大幅度變化嗎？目前來看，可能性不大，現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)。
現(xiàn)行調(diào)控政策是否會轉(zhuǎn)向？要取決于房價是否回到了合理價位。溫家寶總理多次表示：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格?！?011年1月發(fā)布的“新國八條”給出的依據(jù)，一是“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報(bào)的136家上市房企合計(jì)負(fù)債14288.6億元，再創(chuàng)新高，但銀監(jiān)會也已經(jīng)多次表示，我國銀行業(yè)可承受房價下跌40%。聯(lián)合國人居中心研究的結(jié)論是，合理房價收入比應(yīng)為 3～6， 即住房價格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3～6 年的平均收入，而我國目前房價收入比普遍在10以上，高的城市甚至達(dá)到20，當(dāng)前樓市調(diào)控顯然還沒有到位。
由于還有“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”的依據(jù)，期待房價下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關(guān)數(shù)十個行業(yè)。如果房價真的下跌50%，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響就遠(yuǎn)不是50%了。目前，房價指數(shù)是在緩慢下行，全國平均的跌幅連20%都不到。有專家預(yù)測，如果各地都是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，9月份可能真正的出現(xiàn)較為明顯的下跌，房價拐點(diǎn)才會真正到來。4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也明確指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。
從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的巨大變局導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)心，并不是那么強(qiáng)烈，雖然反映經(jīng)濟(jì)景氣程度的“采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)”在2011年11月跌破50%，但很快就轉(zhuǎn)正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，大力推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的發(fā)展軌道，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級、關(guān)注民生、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會輕易放松，前期調(diào)控成果不會前功盡棄。
調(diào)控政策未來將走向制度建設(shè)
如果說這一輪樓市調(diào)控的短期目標(biāo)是著眼于房價，那么，國務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確說的是“適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”就是一個明確的信號，未來的政策走向?qū)⑹侵塾谥贫鹊慕ㄔO(shè)，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資，百姓理性消費(fèi)，市場持續(xù)健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調(diào)控的目的，是想讓市場持續(xù)、穩(wěn)定、活躍?！蓖?，財(cái)政部部長謝旭人也稱，“今年將繼續(xù)推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案?！?/p>