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樓市調控進入生死博弈期
關鍵詞： 調控政策 樓市 調控措施 博弈 剛需 土地供應 房價收入比 制度建設 分稅制
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當然，在中央堅持一刀切的調控政策執(zhí)行這么長時間之后，各地房地產市場的差異性已經出現，在保持總體調控政策不變的情況下，地方以保護“剛需”為目的的“差異性調整”政策估計也是允許的，比如，在首套首付的比例和貸款利率上作一些調整，或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進行微調，或者對限購政策中的具體年限、范圍、力度等進行有針對性調整等，但主動權和尺度主要取決于各個地方政府及金融機構。
目前，對房地產市場性質的認識，已經基本有了共識，房地產市場既不是一個純粹的實物資產市場，也不是一個典型的金融市場，而是兩者兼而有之，房地產的制度建設既要遵循供求規(guī)律，又要遵循風險投資收益規(guī)律，應兼顧投資性購買的需要與消費性需求的滿足。未來房地產市場的發(fā)展，必然會分層，中央經濟工作會議說得已經很明確了，“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，針對的是投資投機者，高端市場受到一定程度約束，不可避免；“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”，針對的是“剛需”，解決的途徑主要還是市場化；“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作”，針對的是城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農民工住房，以保障為主。
在未來的制度建設上，值得關注的問題，首推現行土地供應制度的改革，因為它是影響房價的根本因素。對此，國土資源部在2010年已經明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業(yè)用地和房地產用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價出讓”的方式，不同的是，一個是限房價，一個是限地價。實際上，土地供應制度改革的關鍵是加大土地供應，在城市土地有限的情況下，2011年年底，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部聯合下發(fā)了《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》，留下了土地供應很大的想象空間。
至于其他的改革措施，預期是比較明顯的。比如，解決地方政府“土地財政”的問題，一方面隨著全國個人住房信息系統(tǒng)建設的加快，房產稅的推進已經不可避免。另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應。又比如，商品房預售的制度，過去人們擔心會令樓價上漲，如今又將其歸結為“房鬧”的根源，在樓市調控已經取得初步成效，房價緩慢下跌的背景下，是否會取消，雖然下結論尚早，但廣西率先取消了商品房預售制度并沒有被叫停，至少可以說已經默許給了地方決策的權限。
筆者認為，無論如何，經濟手段和法律手段會成為未來房地產市場制度建設的主流，限購、限貸、限價等行政色彩鮮明的調控措施，終將逐步退出，我國房地產市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”、“法律市場”。
一個真正遵循經濟規(guī)律的健康的房地產市場，是值得期待的。