對(duì)于上海房?jī)r(jià)瘋漲的原因，一直是眾說(shuō)紛紜。最為主流的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)需求過(guò)旺，供不應(yīng)求，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，住房建筑成本提供及房地產(chǎn)炒作等。因此，如何從土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及遏制炒作入手來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控最為有效的手段。實(shí)際上，這只是一些方面，最為重要的是不少地方的房?jī)r(jià)完全是人為炒作之結(jié)果。
上海房?jī)r(jià)的飆升應(yīng)該是在２００３年ＳＡＲＳ過(guò)后的事情。ＳＡＲＳ之前，我去過(guò)一趟上海，看到上海人都在熱火朝天的談?wù)撡?gòu)房之事，就如我１９９１年去上海時(shí)人們?cè)谡務(wù)摴善币粯印Ｎ耶?dāng)時(shí)就想上海的房?jī)r(jià)也要被炒得熱火朝天了。事實(shí)上，上海房?jī)r(jià)在ＳＡＲＳ之后就開(kāi)始飆升了。有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，在２００１年上海只有４％的商品房每平方米售價(jià)高過(guò)８０００元，而今天這一比例已達(dá)５０％，而在上海內(nèi)環(huán)，根本找不到每平方米一萬(wàn)元以下的房子。
近日，幾位上海某大學(xué)的教師向我提供了關(guān)于上海房?jī)r(jià)的資料。本來(lái)我在香港多年，看慣了香港的高房?jī)r(jià)，心理承受上肯定比他人要強(qiáng)，但資料中上海房?jī)r(jià)之高仍令我目瞪口呆?？梢哉f(shuō)，上海的房?jī)r(jià)比美國(guó)、香港有過(guò)之而無(wú)不及了。比如新外灘花園一套２８０平方米的房子，售價(jià)是１３８０萬(wàn)元；一套１６３平方米的房子，售價(jià)５６８萬(wàn)元，每平方米單價(jià)近５萬(wàn)元，甚至有樓盤(pán)開(kāi)出每平方米８萬(wàn)元的房子。至于在虹口區(qū)的房子，售價(jià)在２萬(wàn)以上的十分普遍，更不要說(shuō)黃浦區(qū)、徐匯區(qū)了。
從已獲得的信息來(lái)看，上海的房?jī)r(jià)瘋漲完全是房地產(chǎn)炒作的結(jié)果，而且這種炒作隨著“外資”的進(jìn)入，近一年來(lái)達(dá)到了瘋狂的地步。如果這些人用自己的錢(qián)來(lái)炒作房地產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)如何瘋狂也不用怕，輸贏都在他們自己。
正如有人所說(shuō)，外資之所以預(yù)期上海的房?jī)r(jià)會(huì)漲，它是跟紐約、東京、臺(tái)北、香港這些地方比，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，它覺(jué)得投資上海的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小。果真如此嗎？外資進(jìn)來(lái)只是在投資上海房地產(chǎn)嗎？所謂的外資進(jìn)來(lái)都是通過(guò)合法的途徑嗎？其實(shí)不是。從目前的所掌握的信息來(lái)看，多以外籍或港臺(tái)地區(qū)華人為主，特別是臺(tái)灣、香港、新加坡等地的華人，多數(shù)是通過(guò)不合法的途徑進(jìn)入的，而且多數(shù)是套取國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的資金在炒作房地產(chǎn)。
２００４年上海一些商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款成幾倍的增長(zhǎng)。截至２００５年２月末，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額３７１５億元，占全部貸款余額２９．３％，其中個(gè)人住房貸款余額２５９９億元，同比增長(zhǎng)４３．５％；２００５年１－２月，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增２１４億元，占全部新增貸款高達(dá)８７．７％，房地產(chǎn)貸款占新增貸款近９０％。如果一個(gè)地方的銀行把全部的資金都投向房地產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)業(yè)有風(fēng)吹草動(dòng)，其風(fēng)險(xiǎn)難以想像！
房地產(chǎn)炒作首先是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始，他們?yōu)榱送瓿梢粋€(gè)項(xiàng)目，先通過(guò)拉高利貸、私募完成前期自有資金籌資之后，１億元的項(xiàng)目就可能包裝成１．５億元甚至更高的項(xiàng)目，然后從銀行套?。保祪|元以上的貸款。銀行貸款一到手，開(kāi)發(fā)商就會(huì)用銀行低廉的貸款迅速償還前期融資中的高利貸，然后在項(xiàng)目操作中以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，或者挪用工程款、購(gòu)房者前期付款等房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。而這種銀行資金的大挪移，不在乎政府的宏觀調(diào)控，并成了房地產(chǎn)炒作最主要的源頭。
既然開(kāi)發(fā)商可以對(duì)商業(yè)銀行的錢(qián)大挪移，那么其他人同樣可以用銀行的錢(qián)來(lái)炒房?？梢哉f(shuō)，目前上海的房?jī)r(jià)瘋狂飆升，完全是炒房者用銀行錢(qián)瘋狂炒作的結(jié)果?，F(xiàn)有的炒房者有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、境內(nèi)炒房團(tuán)、境外炒房團(tuán)、炒房莊家、炒房散戶等。上海民眾根本就無(wú)法從一手市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)到房子，除非你有特別背景，明眼人一看就知道怎么回事了。
在這些炒房人當(dāng)中，先是個(gè)人散戶炒作，如２００４年國(guó)家審計(jì)署對(duì)上海一銀行分支機(jī)構(gòu)抽樣審計(jì)，就審計(jì)出有一人貸款７８００萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)商品房１２８套。而這只是抽樣審計(jì)。最近上海的“天賜公寓”一共只有１１４套房子，而一個(gè)叫李欣的人買(mǎi)了４９套，總價(jià)超過(guò)１億元人民幣，其購(gòu)房款是哪里來(lái)的？目前，這種以散戶方式的炒房者已經(jīng)形成以親戚朋友為紐帶的大大小小的炒房團(tuán)。當(dāng)散戶炒房成功后，外地及上海的一個(gè)個(gè)炒房團(tuán)開(kāi)始出現(xiàn)了。這些炒房團(tuán)到上海后，先在市場(chǎng)搜尋可炒作的樓盤(pán)，然后把一個(gè)團(tuán)分成Ａ、Ｂ兩組炒作Ｃ、Ｄ樓盤(pán)（也可以分成更多的組，看資金實(shí)力而論）。假定每一樓盤(pán)總共有住房４００套，那么炒房團(tuán)就會(huì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合謀讓他們各自購(gòu)買(mǎi)３００套。假定每套住房的價(jià)格１００萬(wàn)，８成２０年按揭，那么Ａ、Ｂ組首期付款各為６０００萬(wàn)元，一組個(gè)人銀行貸款各２．４億元。當(dāng)房子一到手后，炒房團(tuán)的Ａ、Ｂ開(kāi)始提高價(jià)格賣(mài)房子，如果有他人接手，就賣(mài)給他人（但這樣的情況不多）。如果沒(méi)有他人接手，就把各自房?jī)r(jià)逐漸地提高賣(mài)給Ａ、Ｂ對(duì)方。一般來(lái)說(shuō)，這樣的對(duì)沖，平均房?jī)r(jià)都會(huì)提高到１５０％以上。如果平均房?jī)r(jià)上升１５０％（實(shí)際上可能比這更高），即每套房?jī)r(jià)上升到２５０萬(wàn)元，首期付款雙方對(duì)沖，不收也不付，然后到銀行做８成２０年按揭，一組個(gè)人銀行貸款６億元，歸還上一次貸款２．４億元，獲得利潤(rùn)３．６億元，即使扣除交易中的費(fèi)用也獲利至少３億元。
但是事情到此并沒(méi)有結(jié)束，如果炒房團(tuán)覺(jué)得房?jī)r(jià)還有上升的機(jī)會(huì)，就會(huì)開(kāi)始第二輪炒作對(duì)沖，上海的房?jī)r(jià)就是這樣瘋狂飆升了。如果覺(jué)得有問(wèn)題或有風(fēng)險(xiǎn)，炒房團(tuán)就得考慮如何脫手。也就是說(shuō)，當(dāng)炒房團(tuán)Ａ、Ｂ組把這房?jī)r(jià)炒高之后，如果有外來(lái)者接手，當(dāng)然放盤(pán)賣(mài)出。當(dāng)沒(méi)有外來(lái)者接手時(shí)，炒房團(tuán)就會(huì)找到一些農(nóng)民或城市里沒(méi)有財(cái)產(chǎn)之人，把房?jī)r(jià)再次上升后讓他們來(lái)接最后一棒。炒房團(tuán)先會(huì)從民工中或鄉(xiāng)下找一些農(nóng)民，告訴這些人，要送一個(gè)房子給他們住，然后用少許的錢(qián)給他們開(kāi)一家公司，這樣就可以開(kāi)出個(gè)人收入假證明（也可以通過(guò)其他方式來(lái)開(kāi)出假收入證明），再把房?jī)r(jià)提高后向銀行貸款。當(dāng)銀行貸款把高價(jià)房接下來(lái)，先是還了以前的貸款，然后就把剛成立的公司撤消。這樣，炒房團(tuán)大獲其利全身而退了。特別是最近上海政府正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓時(shí)，這樣方式在加速進(jìn)行。
一旦高價(jià)房轉(zhuǎn)到了鄉(xiāng)下的農(nóng)民手中，銀行要收回這筆貸款就難于上青天了，除非房?jī)r(jià)一直上漲而不掉下來(lái)。這就是上海房?jī)r(jià)如何炒作上去的最基本的手法。目前這種炒作房地產(chǎn)的方法不僅讓上海的炒房散戶及炒房團(tuán)用得爐火純青，而且所謂的外來(lái)資金也看到其中妙處，紛紛仿效。更為嚴(yán)重的是這樣的炒房團(tuán)方式開(kāi)始向國(guó)內(nèi)其他地方迅速曼延，國(guó)內(nèi)政府與銀行如果沒(méi)有對(duì)此有足夠的警覺(jué)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)可就大了。
從上面的分析來(lái)看，炒房團(tuán)之所以得逞，最大的問(wèn)題就在于炒房者利用銀行按揭審核的漏洞百出、房地產(chǎn)商的合謀及房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)無(wú)序而大量套取銀行貸款。很簡(jiǎn)單，一個(gè)人用一張收入證明可以從銀行貸款購(gòu)買(mǎi)幾十套房甚至幾百套房，這是世界上絕無(wú)僅有的事情。如果貸款人不與銀行內(nèi)部勾結(jié)要達(dá)到其目的是不可能的。目前市場(chǎng)上到處都是幫助人們辦理住房貸款的咨詢(xún)公司，何也？其中就已透露出銀行內(nèi)部人與外部人合謀騙取銀行貸款的端倪。
國(guó)內(nèi)銀行的貸款為什么會(huì)輕易地流出？為什么銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的規(guī)定與指引形同虛設(shè)？最根本的問(wèn)題在于目前國(guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人把國(guó)家的財(cái)產(chǎn)當(dāng)兒戲，以個(gè)人短期業(yè)績(jī)?yōu)槟康模鐢U(kuò)大貸款額降低不良貸款率和增加短期利潤(rùn)，把銀行的貸款審核權(quán)交給了貸款中介機(jī)構(gòu)，而貸款中介機(jī)構(gòu)又通過(guò)個(gè)人的虛假證明、房地產(chǎn)評(píng)估虛假評(píng)估從而把銀行貸款套取出來(lái)。這樣，各方都能夠落袋為安，最后損失的是銀行及整個(gè)社會(huì)。
因此，就目前的情況來(lái)看，要遏制上海房?jī)r(jià)的瘋漲，就得從銀行個(gè)人住房信貸入手。首先必然對(duì)以往的個(gè)人住房信貸全部進(jìn)行審計(jì)與檢查。不僅要全力追回銀行可能造成的損失，而且要全力追究直接責(zé)任人及領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，并嚴(yán)厲處罰之，決不可放過(guò)任何一個(gè)有責(zé)任者；其次則要整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款咨詢(xún)公司及房地產(chǎn)評(píng)估公司，檢查這些公司是如何與貸款人合謀套取銀行貸款的；三是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全面的整頓與檢查。上海房地產(chǎn)一手市場(chǎng)沒(méi)房可賣(mài)，不可思議的是，為什么政府不對(duì)這些操縱市場(chǎng)的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊？(易憲容)
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