易憲容 中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員
房地產(chǎn)行業(yè)的暴利早就是不爭的事實(shí)，估計(jì)只要有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)常識的人都會(huì)知道。很簡單，如果房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利，為什么各行各業(yè)都會(huì)涌入房地產(chǎn)市場，無論以往是做農(nóng)業(yè)的還是做工業(yè)的，無論以往是高科學(xué)產(chǎn)業(yè)還是軍工企業(yè)，這些企業(yè)紛紛地都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。而且房地產(chǎn)市場的暴利不僅表現(xiàn)為在短時(shí)間內(nèi)讓一些手無分文之徒而變?yōu)檠p億元，還表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商有錢之后可輕易地操縱社會(huì)輿論左右，并用這種操縱與左右來顛倒黑白。
一些簡單的例子，社會(huì)上認(rèn)為房地產(chǎn)商太暴利了，要政府強(qiáng)制公布房地產(chǎn)商開發(fā)成本，則有人出來說房地產(chǎn)開發(fā)商成本是商業(yè)秘密，如果這樣做是違法的；還有，土地本來為國家所有，為全國人民的共同財(cái)產(chǎn)，是中國每一個(gè)公民都有權(quán)利分享的財(cái)產(chǎn)，竟然有人敢冒天之大不韙，就他生產(chǎn)的房子就是給富人造的。而且這樣有悖文明社會(huì)基本的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、有悖于黨的基本原則、有悖于科學(xué)發(fā)展觀謬論則可大行其道等。本來這些怪現(xiàn)象應(yīng)該是現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)以為恥的東西，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)則成寶貝，何也？問題就在于房地產(chǎn)業(yè)金錢與權(quán)力勾結(jié)在一起，才有中國房地產(chǎn)市場這樣的猖狂。
最近，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商坦言："樓盤開發(fā)成本只占房價(jià)20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門'層層消化'掉了。"而正是這種金錢與權(quán)力的交易則成了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)暴利的根源。
房地產(chǎn)業(yè)的暴利先是來自于政府官員權(quán)力的無約束?？梢哉f，中國近百萬億元的國有土地，是國家最大一筆的財(cái)富。但是，這些財(cái)富名義上是國家所有，但國家并非一個(gè)簡單的概念，而往往會(huì)落實(shí)到政府手上來處置、安排及使用。而政府是由一個(gè)個(gè)具體人來組成的。如果假定政府工作人員都是道德人時(shí)，那么他們都會(huì)出于公心來處理國有財(cái)富，讓整個(gè)社會(huì)的每一個(gè)公民都從中分享到其財(cái)富增長福利。但當(dāng)我們這個(gè)假定不成立，而政府官員的權(quán)力不能夠被嚴(yán)格地約束時(shí)，那么政府官員不僅會(huì)利用其權(quán)力來侵占每一個(gè)公民都可分享之財(cái)產(chǎn)，而且還會(huì)借助公民事務(wù)的公共性來侵害國有財(cái)富，來設(shè)定為其謀利益的制度。湖南的一個(gè)市委書記，在短時(shí)間內(nèi)掠奪到財(cái)富幾千萬就是這樣行為一種結(jié)果。
在房地產(chǎn)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)，只要是有政府權(quán)力在，只要經(jīng)過政府權(quán)力審批，如果這種權(quán)力不能夠有效的約束，那么這種權(quán)力與金錢的交易就不可能避免。而且，在以往由于錢權(quán)交易標(biāo)的十分小，所交易的金額會(huì)十分有限，但目前則不是這樣，由于市場規(guī)模擴(kuò)張，交易金額自然會(huì)十分巨大。越是交易規(guī)模擴(kuò)張，對金錢的貪婪就會(huì)使得權(quán)力與金錢的交易更加無孔不入。而且，這種錢權(quán)的交易還會(huì)以制度化的方式來確定。即本來是一種對國家及民眾財(cái)富掠奪的事情，經(jīng)過官員出臺(tái)的規(guī)則則合法化了。我有時(shí)到地方出差，看到一些地方政府官員與房地產(chǎn)開發(fā)商眉來眼去的，就知道其中錢權(quán)交易的一二了。試想，房地產(chǎn)開發(fā)商既然付出的高昂的成本，怎么可能不把這些成本全部攤分在消費(fèi)者或房地產(chǎn)投資者身上。因此，房地產(chǎn)市場暴利，如果不從各地方政府官員的權(quán)力入手，對此進(jìn)行全面清查整頓，那么房地產(chǎn)市場暴利要清除估計(jì)不太可能。
既然一些政府官員能夠輕易地濫用手中的權(quán)力，既然一些地方政府的權(quán)力可以輕易交換成財(cái)富，那么房地產(chǎn)開發(fā)商是愿意用一定的利潤來換取權(quán)力的，因?yàn)閾Q取的這些權(quán)力能給他們帶來更大的利潤。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)借助房地產(chǎn)市場的特征，或房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行壟斷性定價(jià)，甚至于來操縱房地產(chǎn)市場的價(jià)格，讓其利潤極大化?？纯茨壳安簧俪鞘校康禺a(chǎn)市場的銷售連月下降，房價(jià)卻連月上升。如果按照房地產(chǎn)開發(fā)商冠冕堂皇的理由，房價(jià)為什么會(huì)上漲這樣快，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場有"剛性需求"在，那么住房銷售連月下降的時(shí)候，價(jià)格應(yīng)該下跌，但實(shí)際上情況卻正好相反。這就說明目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格完全是由少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在操縱。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場暴利的根源在于政府的權(quán)力沒有約束、在于錢權(quán)交易，但是僅是政府還是不夠的。很簡單，錢權(quán)交易盛行，如果沒有買權(quán)力的一方，那么這種錢權(quán)交易也無法完成。那么房地產(chǎn)開發(fā)商為什么會(huì)進(jìn)行錢權(quán)交易，就是希望通過用少量錢來謀取更的暴利。因此，揭露政府錢權(quán)交易是暴利的根源，并不是就不能再指責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利經(jīng)營。而是在嚴(yán)厲譴責(zé)一些政府官員錢權(quán)交易同時(shí)，也得對房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利行為進(jìn)行全面清理，對房地產(chǎn)開發(fā)的非法經(jīng)營進(jìn)行全面清理。否則，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法回歸理性。
總之，目前國內(nèi)房地產(chǎn)暴利問題早就是不爭的事情，政府部門要嚴(yán)肅查處此事，并制定新規(guī)則來遏制。(作者：易憲容)
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