[江湖秘笈]
六招玩轉(zhuǎn)炒房
1.到一個地方看菜市場、看出租車、看娛樂業(yè)，看當?shù)氐南M物價。
2.投資房產(chǎn)要有步驟：炒房的最好順序是，在一個長沙這樣的市場，先炒單身公寓。這種房子往往開始時候漲速飛快，后面因為租金漲幅慢等緣故，就很難再上一個臺階。而大戶型則倒過來，后面增值更厲害，最后炒別墅。
3.投資商鋪。商鋪是稀缺資源。老鄭用商鋪出租的固定收益還買住宅的按揭款。把商鋪作為長線產(chǎn)品來做。老鄭的資金分配比例是，40%資金買鋪，60%買住宅。
4.用足、用活資金。老鄭坦言，自己一般只留20萬元現(xiàn)金自用，其它的都用作投資，不過，買房都采取銀行按揭，這樣才能把資金的效能用足，"按照首付2成的比例計算，炒房是用一元錢做五元錢的生意，一年漲6%，就是賺30%。"
5.出手快、準、狠。投資看大勢、看所選產(chǎn)品的價格?？礈柿耍恍┘毠?jié)就不會多管。老鄭坦言，溫州人的風格是，到一個地方找房源都是看政府在哪里，看哪里的自然環(huán)境資源最好，看好了就出手。
6.在長沙投資，把握周期很重要，更要有"長線"準備。老鄭將自己的長沙投資周期定為5年，如果5年時間不漲，那就再等5年。而在杭州的一兩年"短線"，對于炒房的人來說，高于5%就算賺。
[達人語錄]
"長沙本地炒房者膽量小了點"
事實上，老鄭也和一些湖南本地手握資金、欲投資炒房的老板交往過。老鄭覺得，湖南本地人尤其是很多當年搞礦賺得盆滿缽滿的老板，資金不是問題，也有自己的思路，但是"膽量不夠"。
"這主要還是經(jīng)驗問題，經(jīng)驗欠缺影響魄力和判斷力。和溫州人相比，我們在全國闖蕩多年，有一套相對成熟的手法，也更注重宏觀的判斷力培養(yǎng)，喜歡從全國聯(lián)動的角度看問題。這也正是湖南炒房者所欠缺的。"老鄭認為。
[名家觀點]
投資首看地段價值
"地段、地段、還是地段。"資深投資人士樂兵將李嘉誠這句名言奉為圭臬，認為這是房產(chǎn)投資的核心所在。
據(jù)其分析，在長沙，已經(jīng)發(fā)展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務(wù)公寓、小戶型樓盤乃至大戶型和豪宅的多元化格局。目前，投資型物業(yè)主要有以下幾類：
第一類是商鋪，這種投資的物業(yè)投資金額高，一般是居住類物業(yè)的1.5倍至2倍；
第二類是寫字樓，它所面對的市場是一個比較穩(wěn)定的企業(yè)或者公司；
第三類是一些滿足中小型企業(yè)辦公的商務(wù)公寓，這種物業(yè)類型基本上地處繁華商業(yè)地段，交通方便；
第四類則是服務(wù)式公寓。有針對性的商務(wù)服務(wù)、精裝修，既可居住又可辦公，這種公寓的投資，價值也較高；
第五類就是人們熟悉的小戶型樓盤，從當前來看，對一般投資者來說，它投資性較其它居住型樓盤高。
對投資型物業(yè)的回報率必須做冷靜的分析鑒定。評判投資型物業(yè)的價值，最重要考慮的應(yīng)該是開發(fā)商實力、升值空間、經(jīng)營水平這三個方面。準確評判投資型物業(yè)的這三方面因素，將對投資決策有重大指導意義。
開發(fā)商實力這比較好的理解，另外兩個方面也很重要，首先是升值空間：在房地產(chǎn)時代的任何時候，都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產(chǎn)項目而言是至關(guān)重要的，對于投資型物業(yè)而言，這個地段就更加重要了，因為它最重要的不再是滿足居住功能，更重要的是滿足商業(yè)用途。這就要求投資型物業(yè)一定要在一個繁華的商務(wù)區(qū)或者是商業(yè)區(qū)當中，才能夠?qū)崿F(xiàn)保值和升值。
眼下，投資者進入武廣新城的激情高漲。這里有明顯的地段效應(yīng)作用。
在通貨膨脹預期下，投資房產(chǎn)具有一定的資金避險作用。作為長沙市場，與沿海一線城市相比，市場機會較大。據(jù)我了解，在一些樓盤，房源有兩三成掌握在溫州投資人手里。本地人在全面衡量自己的財務(wù)狀況、手有余錢的情況下，也可以考慮適當投資房產(chǎn)。不過正如老鄭所言，要有長線準備，或許收益才能最大化。
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