隨著“5年上市限制”條款解凍期的來臨，一批經(jīng)濟適用房原業(yè)主開始轉(zhuǎn)手獲利，甚至暴利；但現(xiàn)在，這一被各界認為“不公”的現(xiàn)象可能將被遏制—隨著建設部一項專題調(diào)研和調(diào)研報告的完成，目前飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策將進行新的調(diào)整和進一步完善；其中，“租售并舉、以租為主”，以及政府回購等可能成為政策調(diào)整的主要內(nèi)容。
北京已明確“回購”
“幸虧早了一步，否則正趕上政策出臺，我的房子可能就賣不了了?！痹?jīng)在回龍觀擁有一套經(jīng)濟適用房、現(xiàn)剛轉(zhuǎn)成商品房賣出的劉先生對記者說。
劉先生所說的“政策”，是指在9月的最后一天，北京市公布的《北京住房建設規(guī)劃(2006-2010年)》(公示稿)，和以前的政策相比，該規(guī)劃在加大住房保障力度整體趨勢下，明確提出了經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)軌采用“內(nèi)循環(huán)”回購的策略，租售并舉、全程監(jiān)管。
無獨有偶。在此之前，江蘇省建設事業(yè)“十一五”規(guī)劃中就明確提出，要對經(jīng)濟適用房實行租售并舉模式：安排專項資金用于建設出租的經(jīng)濟適用房，對達到規(guī)定限制年限而上市交易的經(jīng)濟適用房，各地政府將可以回購，用以向符合條件的家庭出租。
記者從建設部房地產(chǎn)業(yè)司內(nèi)部人士口中了解到，建設部7-9月全面開展了住房、住房制度改革和房地產(chǎn)市場專題研究工作，形成了19個子報告和一個總報告，近日將匯總形成的調(diào)研總報告《關于完善經(jīng)濟適用住房制度的研究報告》(下稱“調(diào)研總報告”)和《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》，上報國務院。
建設部調(diào)研報告建議：
“以租為主”、“共有產(chǎn)權”
在上述兩份文本中，有關經(jīng)濟適用住房的一個鮮明的政策建議就是：逐步實現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟適用房的并軌，形成“租售并舉、以租為主”的低收入家庭住房保障制度，覆蓋約占20%人口的低收入群體。將政府在經(jīng)濟適用住房建設中的投入確定相應的產(chǎn)權份額，和購房人共有產(chǎn)權，購房人在經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)不符合保障條件時，應當購回政府持有的產(chǎn)權，或者由政府收購其擁有的產(chǎn)權份額，實現(xiàn)保障資金的良性循環(huán)。
在飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策的轉(zhuǎn)軌進入倒計時之時，這一報告的出現(xiàn)，表明以前有關經(jīng)濟適用房將“以租賃為方向”的傳言進一步明朗化。
經(jīng)濟適用房的政策之變或?qū)⒄介_始。
現(xiàn)有政策為何需要調(diào)整
在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房已經(jīng)成為很多有錢人的投資熱點—開寶馬、奔馳等豪華車的人在經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)隨處可見，“230平方米、6個電視、7臺空調(diào)”的不合理現(xiàn)象客觀存在；隨著“5年上市限制”的到期，原業(yè)主以此獲取暴利的現(xiàn)象越來越多。
專家認為，有關經(jīng)濟適用房的政策轉(zhuǎn)向已經(jīng)成為必然，出臺相關政策已經(jīng)是迫在眉睫。
“目前我國住房供應體系、住房保障體系中存在兩個斷層：一是略高于廉租住房供應條件、但又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入住房困難家庭；另一個是無力購買經(jīng)濟適用房、但也租不起市場價普通商品住房的中低收入住房困難家庭。”一位參加調(diào)研報告的起草、不愿透露姓名的相關人士對記者說。
在他看來，產(chǎn)生這兩個斷層的主要原因是經(jīng)濟適用房出租體系的缺失，只有盡快啟動并大力發(fā)展用于出租的經(jīng)濟適用房，才能消除這兩個斷層，形成上下連通、對接的住房供應體系、保障體系。
在此之前，有關經(jīng)濟適用房將“以租賃為方向”的傳言就不絕于耳，業(yè)內(nèi)專家列舉了發(fā)展租賃型經(jīng)濟適用房的種種好處：有利于提高低收入家庭的整體生活水平，減少低收入家庭購房時一次性支出的負擔等。
記者進一步了解到，在此次調(diào)研總報告中，一個突出特點是提出了“共有產(chǎn)權”的概念。即將政府用于建房的財政性支出(主要包括減免的土地出讓收益和稅費)，轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋部分產(chǎn)權和相應權利，而受助購房者獲得住房完全的占有權和使用權。當受助家庭收入提高、不符合補貼標準時，政府依法行使收益權和處分權，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權收回投資；或按市場價格向?qū)Ψ绞杖∽饨?；或收購對方產(chǎn)權，收回房屋的全部占用權和使用權等。
“經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權的提出，有利于建立完善經(jīng)濟適用房的退出機制；有利于經(jīng)濟適用房持續(xù)用于住房保障；有利于消除經(jīng)濟適用房交易中的尋租謀利現(xiàn)象?！鄙鲜霾辉竿嘎缎彰南嚓P人士對記者說。
增值應該歸誰
目前，2000年左右建成的經(jīng)濟適用房已經(jīng)到了上市交易的時限，盡管現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定了經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產(chǎn)權依據(jù)，難以操作。
以北京市回龍觀地區(qū)的經(jīng)濟適用房為例，可以算這樣一筆帳：
2000年時回龍觀地區(qū)的經(jīng)濟適用房售價為2600元/平方米，2005年底該地區(qū)經(jīng)濟適用房達到5年上市時限，實際二手房價成交價為4000元/平方米；2000-2005年這一地區(qū)普通商品房價格平均上漲了30%。按一套面積為100平方米的經(jīng)濟適用住房進行粗略(不考慮貸款成本和時間成本)測算可以得出：
按目前規(guī)定，該房應交政府的每平方米的收益(按成交額的10%繳納綜合地價款)為：4000×10%＝400元/平方米(如果出現(xiàn)價格瞞報，這一收益沒有保證)。原購房者每平方米收益為：4000-2600-400＝1000元/平方米。
按共有產(chǎn)權制度設計，原購房者每平方米收益為：2600×30%＝780元/平方米。政府每平方米的收益為：4000-(2600+780)＝620元/平方米。與目前規(guī)定相比，政府每平方米收益多120元，這部分是土地的增值收益應當歸政府所有。
網(wǎng)絡調(diào)查：支持率過半
對于此次經(jīng)濟適用房的政策之變，各個方面反應強烈。
在10月17日焦點房地產(chǎn)網(wǎng)有關“你覺得經(jīng)濟適用房是否應由出售改為出租？”的調(diào)查中，回答“應該”的占到50.54%；在“你覺得經(jīng)濟適用房改為出租方式可行嗎？”的調(diào)查中，回答“可行”的占到50.05%；在“覺得經(jīng)濟適用房改為出租是否應引入退出機制？”的調(diào)查中，回答“是”的占到59.69%。
一個最明顯的反映是，在規(guī)劃公示后的10天里，北京經(jīng)濟適用房的上市房源量比前十天增長近一成，與去年同期相比增長超過兩成，掛牌量達到300多套，交易量從此前的100套左右增加到近200套，平均價格也由5000元攀升到5500元。
像文章開頭提到的劉先生一樣，大部分擁有滿5年的經(jīng)濟適用房的人擔心“政府回購”政策的實施將會嚴重影響其出售收益，“趕緊賣了，心里踏實?！薄词惯@樣，年投資回報率仍能高達12%以上。
相比之下，由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)成的二手商品房價格相對較低，對于依然沒有房子的工薪階層而言，無疑是極好的選擇。記者的一位朋友趙先生就表示，由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)來的二手商品房，帶精裝修才5000多元，比起一些新樓盤要便宜多了。如果將來“政府回購”，禁止經(jīng)濟適用房上市，可能就買不起這樣的低價房了，因此要抓緊時間。
對于經(jīng)濟適用房即將到來的政策之變，中國社科院金融研究室主任易憲容告訴《中國經(jīng)濟周刊》，此次政策的出臺反映出中央政府正采取各種各樣措施來完善國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。
在對該政策支持的同時，民眾的質(zhì)疑之聲同樣存在。近日，記者看到北京市一位居民專門給規(guī)劃委的一封信，信中提到，經(jīng)濟適用房存在的問題，主要是有關部門管理缺位造成的，不應當由符合經(jīng)濟適用房購買資格的家庭承擔。經(jīng)濟適用房也是一種商品房，商品房就可以流通上市，購房者是按照當時政府的政策買的房子，現(xiàn)在政策和管理上出了問題，不應讓購房者買單。
這無疑是一個很尖銳的問題，對此，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《中國經(jīng)濟周刊》，經(jīng)濟適用房應該由政府回購。他舉了這樣一組數(shù)據(jù)：從1999年至今，北京市政府交用了經(jīng)濟適用房約2000萬平方米。按照政府每平方米大約補貼500元計算，8年來北京市政府補貼的建設費用達100個億。“如果政府拿著100億建設其他的保障住房，可以解決很多中低收入家庭的住房問題。因此，經(jīng)濟適用房原買主不能把政府補貼而產(chǎn)生的所謂的升值空間通過上市套利，這是違背政策初衷的?！崩钗慕苷f。
對于這一問題，建設部有關人士向記者坦言，長期產(chǎn)權持有制度是未來經(jīng)濟適用房政策最大的難點，建立長期持有機制的關鍵在于發(fā)展相關的證券產(chǎn)品，鼓勵各類基金投資經(jīng)營經(jīng)濟適用房出租業(yè)務。對于持有政策性出租用房產(chǎn)權的投資者，在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等方面給予優(yōu)惠。（洪波）
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