專欄 2 海南省房地產(chǎn)典型調(diào)查
近年來，海南房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，逐步形成了面向全國的區(qū)域開放型房地產(chǎn)市場，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和良好的生態(tài)居住環(huán)境。2008年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，海南市場由于具有自身的特點以及存在調(diào)整滯后性，市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)。但隨著調(diào)整效應(yīng)的累積，市場預(yù)期悲觀情緒愈來愈濃厚，市場逐步暴露出一些問題。?？谥行闹?008年10月份開始對省內(nèi)典型樓盤進行持續(xù)的監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)其具有以下特點：
性價比相對較高。從整體上看，樓盤的品質(zhì)與價格基本匹配；樓盤的綠化率高，結(jié)構(gòu)容積率低，配套設(shè)備齊全，居住舒適程度高，外加良好的區(qū)域生態(tài)環(huán)境使得房產(chǎn)物有所值。
銷售總體處于良性狀態(tài)。主要體現(xiàn)在：島外客戶占比為94%，一次性付款占比為85%；90平方米以下的小戶型占比為73%。2008年下半年，受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境影響，銷售量增長有所減緩，但總體上比較正常，銷售價格平穩(wěn)。
開發(fā)資金的來源差異較大。按開發(fā)資金來源占比順序看，?？诘貐^(qū)主要為定金和預(yù)付款、國內(nèi)貸款、企業(yè)自有資金，占比分別為52.9%、23.7%、15%；三亞地區(qū)主要為定金和預(yù)付款、企業(yè)自有資金、國內(nèi)貸款，占比分別為36.4%、35.2%和26.9%；其他縣市為企業(yè)自有資金和定金及預(yù)付款，占比分別為71.2%和28.8%。
當前，典型樓盤的開發(fā)企業(yè)面臨的主要問題有：
企業(yè)資產(chǎn)負債率升高，財務(wù)風險增大。2008年末開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率為73.8%，同比上升11.7個百分點。銷售回籠資金速度減緩，應(yīng)付賬款增加，財務(wù)風險增大。
銷售速度減緩，銷售收入和凈利潤下降。隨著商品房銷售速度的減緩，開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤分別同比下降10.9%和64.8%。
本地居民中低收入者購買能力不足。2008年，島內(nèi)居民購房占比快速下降，除了持幣觀望因素外，更為重要的是收入和財富的增長遠低于房價的上漲速度，造成島內(nèi)居民的購買力不足，
典型樓盤調(diào)查結(jié)果基本反映出海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來趨勢。目前，海南房地產(chǎn)市場主要面向全國，屬于典型的區(qū)域開放型市場，受到島內(nèi)和島外、國家宏觀和本地微觀、經(jīng)濟和非經(jīng)濟等多重因素影響。近期海南省房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了一些趨勢性變化，只得關(guān)注。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)盡快建設(shè)起房地產(chǎn)市場信息預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)；充分利用國際旅游島建設(shè)契機，整合資源優(yōu)勢，走內(nèi)涵式、集約化發(fā)展道路；合理規(guī)劃，形成多層次房地產(chǎn)供應(yīng)市場，滿足本地中低收入群體的住房需求。隨著全國和海南省促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策措施的貫徹落實，海南省房地產(chǎn)業(yè)可能更早企穩(wěn)回暖，更加健康可持續(xù)發(fā)展。
（六）房地產(chǎn)業(yè)總體運行平穩(wěn)，橡膠業(yè)彰顯支柱地位
1.房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，局部出現(xiàn)調(diào)整跡象。
房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域性調(diào)整格局。2008年，海南省房地產(chǎn)市場整體趨穩(wěn)，其中三亞市高端房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。從市場有效需求主體看，島外客戶比重擴大，2008年?？谑泻腿齺喪猩唐纷》繊u外銷售面積占比分別為58%和85%。在全國房地產(chǎn)市場明顯下行的背景下，海南房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)運行，但出現(xiàn)調(diào)整跡象。自二季度起，以?？谑袨榇淼膮^(qū)域房地產(chǎn)市場進入“量跌價穩(wěn)”淡市調(diào)整階段，逐漸顯現(xiàn)出供需雙方持續(xù)觀望僵持格局（見圖13、圖14）。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位趨緩，房地產(chǎn)建設(shè)市場多項指標增速回落。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)商資金狀況趨緊，?？诘鹊胤康禺a(chǎn)銷售量持續(xù)萎縮。 -
房地產(chǎn)價格增速放緩。近5年以來，海南省房地產(chǎn)市場特征和發(fā)展節(jié)奏明顯不同于全國，致使政策調(diào)控效應(yīng)的發(fā)揮具有一定的滯后性。2008年，?？谑泻腿齺喪蟹课蒌N售價格逆勢上漲，同比增速連續(xù)5個月居全國前列，下半年隨著調(diào)整的累積影響，增速逐月回落。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模收縮，貸款風險可控。2008年，由于市場趨向不明朗，商業(yè)銀行大多提高了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的門檻，加強對存量貸款的風險控制和清收力度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模明顯收縮。個人住房貸款方面，全年新增額同比少增5.1億元，增速呈逐月下降態(tài)勢。由于海南房地產(chǎn)市場的開發(fā)商與開發(fā)資本、主要銷售收入來源的“兩頭在外”，房地產(chǎn)業(yè)對當?shù)匦刨J資源的依賴程度較低，金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險可控。
為應(yīng)對房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)的調(diào)整局面，2008年11月，海南省政府出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，提出加快落實保障住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃，大力扶持、建設(shè)限價商品住房，減免個人購買自住普通住房的相關(guān)稅費以及一系列利用住房公積金購房的優(yōu)惠政策，將對支持真實住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到一定的積極作用。
|
