7月份的上海樓市，熱鬧非凡。供應(yīng)緊縮所造成的影響，已經(jīng)從房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的源頭———土地市場(chǎng)開始顯現(xiàn)。最為矚目的是，7月份成交的寶山區(qū)四幅純住宅用地再次以超過底價(jià)1倍以上的價(jià)格中標(biāo)，樓板地價(jià)便已接近甚至超過了同區(qū)域的在售房?jī)r(jià)。隨著地價(jià)在各大開發(fā)商追捧之下一漲再漲，對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期值的提升，使得上海樓市各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)同樣水漲船高。
受供應(yīng)持續(xù)走低影響，7月份的上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤其吃香。雖然由于優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)減少而導(dǎo)致成交量有所放緩，但新盤上市消化速度普遍加快。從市場(chǎng)需求方面來看，上海全市供求矛盾在7月份進(jìn)一步加劇。雖然有大量配套商品房和動(dòng)拆遷房源推向市場(chǎng)，但對(duì)于商品房市場(chǎng)在需求驅(qū)動(dòng)下的持續(xù)高企影響有限。從成交單價(jià)分布來看，4000元/平方米以下的低價(jià)位段增長(zhǎng)明顯，而20000元/平方米以上的價(jià)格區(qū)間則沒有變化，價(jià)格段的兩極分化明顯。
上海二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性早已形成，7月份的二手樓市明顯處于賣方市場(chǎng)。受后市看好影響，房東紛紛將房源掛牌價(jià)格實(shí)行向上調(diào)整。從總體來看，7月成交量雖然有所回落，但仍然處于成交高位態(tài)勢(shì)。整體上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的影響，已經(jīng)從土地一級(jí)市場(chǎng)折射至二手房的三級(jí)市場(chǎng)之中。一方面，房東惜售心態(tài)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲明顯，另一方面，客戶追漲心理又間接助推房?jī)r(jià)上升。此外，根據(jù)上海中原地產(chǎn)提供的資料，投資者開始大面積進(jìn)入上海樓市，受到這部分人士青睞，上海高檔樓盤集中板塊近期交投活躍。受到影響，普通購房者的購房心理發(fā)生明顯變化，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，更多購房者會(huì)以一種自住加投資的心態(tài)來購房，從而使得市場(chǎng)需求進(jìn)一步擴(kuò)大。
今年上海最受注目的地王，當(dāng)數(shù)市中心黃金地段的黃浦區(qū)163號(hào)地塊。這位被業(yè)內(nèi)外公認(rèn)為“近年上海公開土地市場(chǎng)中位置最好的一幅用地”，其土地掛牌起始價(jià)格便高達(dá)17.18億元，樓板價(jià)達(dá)到26108元/平方米，上海地價(jià)之最已成定局。受到地價(jià)漲勢(shì)驅(qū)動(dòng)，兼之甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)緊縮的現(xiàn)狀，與之相適應(yīng)的是，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)對(duì)于商辦物業(yè)的興趣也在持續(xù)升溫，僅今年上半年就已有5個(gè)項(xiàng)目涉及寫字樓。在整體投資市場(chǎng)中，針對(duì)寫字樓物業(yè)的投資占比明顯提高。而無論是土地價(jià)格還是收購熱潮，對(duì)于上海寫字樓市場(chǎng)的后市推動(dòng)作用顯而易見。
商鋪市場(chǎng)由于其專業(yè)化，整體成交走勢(shì)并未受到住宅市場(chǎng)的影響。但由于市中心地段“一鋪難求”，掛牌出租或出售的商鋪項(xiàng)目數(shù)量很少，導(dǎo)致出現(xiàn)“有價(jià)無市”狀態(tài)。次中心甚至郊區(qū)的住宅社區(qū)商鋪普遍受到市場(chǎng)看好，甚至出現(xiàn)商鋪早于住宅銷售完畢的情況。但與上月市中心高價(jià)商鋪出現(xiàn)成交的情況不同，7月份大量社區(qū)商鋪的成交反而促成了整體商鋪市場(chǎng)價(jià)格下落的形勢(shì)。當(dāng)然，從整體來看，上海商鋪市場(chǎng)的成交走勢(shì)仍算平穩(wěn)。（地產(chǎn)主筆 唐文祺）
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