漫畫：越走越遠(yuǎn)——房產(chǎn)暴利何時休
6月25日，第17個“全國土地日”，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商的一席話攪動了輿論的關(guān)注點：“樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了?！?/p>
近年來，房價持續(xù)上漲已經(jīng)成為不爭的事實。新華社6月24日報道，今年5月以來，面對再次飆升的房價，江蘇南京市首開地方政府動用行政手段調(diào)控房價先河。
高房價成本之謎
面對房價高漲，這位開發(fā)商表示：“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只占房價不到20%?！?/p>
該開發(fā)商將房價高漲的矛頭直指相關(guān)部門：“土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱‘價格上揚(yáng)’的最大原因。實際上，土地‘招拍掛’沒有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。”
人民日報《市場報》的報道稱，“招拍掛”的項目一般分為3種情況：一種是規(guī)模較小的項目，在招投標(biāo)過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”，通過招投標(biāo)“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風(fēng)險。還有一種是獲得規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標(biāo)指向，成為開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動，房地產(chǎn)開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”，因為這時候土地價格最低廉。要獲得這些消息，“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認(rèn)真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權(quán)力部門。土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬升房價的重要借口。
國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局14日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個百分點；同比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個百分點。漲幅增速成為2005年11月份以來的最高值。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.3個百分點。二手住房也不甘示弱，銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比上月高0.7個百分點。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10%。
中國房地產(chǎn)與住宅研究協(xié)會副會長顧云昌表示：“北京以10%左右的漲幅已持續(xù)數(shù)月位列全國前三名，房價上漲過快成為事實。”
按照這位開發(fā)商的說法，目前的房價降價空間非常之大。
在全國首位個人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡看來，目前房地產(chǎn)利潤豐厚。他表示，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成本基本歸為以下五大類：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。
于凌罡用北京的房地產(chǎn)成本來說明問題，他計算到：“如果一個企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項目，其成本約為：樓面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+樓面管理成本250元+樓面利息成本350元+樓面稅費成本400元合計樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實際樓面成本不到5390元?！?/p>
于認(rèn)為：“僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達(dá)63%，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能?！?/p>
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