房地產(chǎn)上市公司紛紛大量囤積土地，北辰實業(yè)、金地、保利地產(chǎn)等都有幾百上千萬平方米土地儲備。去年以來，萬科地產(chǎn)也改變策略開始囤積土地。建行報告顯示：2001年年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%。這成為房價上漲的重要原因。(8月1日《東方早報》)
中國樓市正被某種力量悄然“綁架”，至少有三個信號可以證明：一是天價地王屢被刷新，而屢次創(chuàng)紀(jì)錄的多是這些擁有雄厚資金的上市公司；二是房價上漲已經(jīng)把大部分買房人擋在門外，房產(chǎn)市場變成極少數(shù)人的“盛宴”；三是很多調(diào)控政策被異化成房價的“助推器”，一些地方政府繼續(xù)從地價、房價快漲中“渾水摸魚”。
值得注意的是，地產(chǎn)上市公司、高收入的買房人和炒房者、一些地方政府，這三種力量已經(jīng)成為當(dāng)前調(diào)控房價的最大障礙。筆者想重點探討一下地產(chǎn)上市公司的舉動對樓市對房價的影響。
從拿地層面來說，現(xiàn)在中小開發(fā)商受到的沖擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上市公司。中小開發(fā)商幾乎在所有的土地競拍現(xiàn)場中消失，所謂的土地競拍實際變成了少數(shù)上市公司的“獨角戲”。譬如，去年年底拍賣的北京廣渠路36號地塊，拼搶的13家地產(chǎn)商都是巨頭，上市公司華潤置地報出30.5億元的最高價，是招標(biāo)底價的1.78倍。
地產(chǎn)上市公司為何拿地不含糊？一方面，對于地產(chǎn)上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲備量，上市公司拿地給投資者看；另一方面，股市利好和房價持續(xù)高漲，為上市公司天價拿地儲備了充沛的資金。還有一點是，土地緊缺的現(xiàn)實給了這些上市公司很好的市場預(yù)期。
但是，地產(chǎn)上市公司在天價拿地后，并沒有立即投入開發(fā)，而是囤積起來等待增值以實現(xiàn)利益最大化。萬科2006年年報顯示的土地儲備量，保守估計至少可以維持4年以上的開發(fā)。其他如金地、保利地產(chǎn)等上市公司手里的土地也相當(dāng)之多。
上市公司囤地對房價的影響不可小視。很顯然，上市公司天價拿地決定了其只能開發(fā)高檔樓盤，而高檔樓盤對房屋均價的拉動是顯而易見的。同時，包括萬科、富力等在內(nèi)的京滬深穗知名開發(fā)商頻頻接到一些中小開發(fā)商拋來的“橄欖枝”，要求轉(zhuǎn)讓地塊或者合作開發(fā)。這充分說明，中小開發(fā)商的“速亡”加快了這些上市地產(chǎn)公司的壟斷步伐。
雖說中國樓市進(jìn)入寡頭時代的跡象越來越明顯，政府需要充分利用調(diào)節(jié)職能讓市場多元化，平衡各方利益關(guān)系，切忌“把雞蛋放在一個籃子”。而民眾希望看到的是，未來的樓市，是重信譽(yù)、有社會責(zé)任意識的開發(fā)商之間的競爭，而不是演繹成從占有資源發(fā)展到壟斷資源的地產(chǎn)寡頭間哄抬市場的局面。如果沒有中小開發(fā)商的參與，那是一個失衡的市場，寡頭之外的政府和買房人將更加被動與無奈。
因此，對于上市公司天價拿地、瘋狂囤地等現(xiàn)象，有關(guān)部門不能等閑視之，而是要一方面調(diào)整土地拍賣價高者競拍方式，一方面整理存量土地，加強(qiáng)對閑置土地的回收力度，嚴(yán)厲打擊囤地、倒地現(xiàn)象。而且，要多出臺“配建房”這樣的政策，加快保障房、限價房建設(shè)速度，以平抑房價來影響囤地者的市場預(yù)期，以避免樓市繼續(xù)被上市公司“綁架”。（馮海寧）
|
