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記者４日從知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“我愛我家”了解到，隨著近期一系列經(jīng)濟(jì)適用房新規(guī)的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房的投資獲利空間將大幅縮減。其統(tǒng)計(jì)顯示，僅8月份后半個(gè)月，北京有70%原打算購買二手經(jīng)濟(jì)適用房的購房者取消了購買計(jì)劃，二手經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際成交量猛降了23%。
“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉接受采訪時(shí)表示，國(guó)務(wù)院8月7日出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，以及北京即將實(shí)施的新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將很大程度上恢復(fù)經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房的政策初衷和本來面目，抑制經(jīng)濟(jì)適用房的投資屬性，有助于從根本上消除經(jīng)濟(jì)適用房各環(huán)節(jié)的不合理現(xiàn)象。
未滿5年的經(jīng)適房最先削價(jià)拋售
若干意見對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬和重新上市作出了明確規(guī)定，確定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬性質(zhì)為“有限產(chǎn)權(quán)”，只有當(dāng)購房人向政府補(bǔ)繳了土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。
胡景暉介紹說，經(jīng)濟(jì)適用房被定義為“有限產(chǎn)權(quán)”的主要原因在于，經(jīng)濟(jì)適用房的用地是由政府無償提供的，政府免收了土地出讓金。經(jīng)濟(jì)適用房“有限產(chǎn)權(quán)”的權(quán)屬性質(zhì)，使其區(qū)別于普通商品房等個(gè)人享有完整產(chǎn)權(quán)的房屋。
對(duì)于這些“有限產(chǎn)權(quán)”的房屋，若干意見規(guī)定，未滿5年的再上市政府要回購。對(duì)此，市場(chǎng)迅速作出了回應(yīng)。據(jù)“我愛我家”對(duì)北京市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房最先開始削價(jià)拋售。8月份后半個(gè)月，未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房掛牌出售量增加了12%，不少房主開始主動(dòng)打出價(jià)格折扣。
但是，由于購買未滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)手后仍然屬于“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟(jì)適用房，還可能被政府回購，因此購買并不踴躍。有70%原來打算購買二手經(jīng)濟(jì)適用房的購房者取消了購買計(jì)劃。8月份的后半個(gè)月，二手經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際成交量下降了23%。
據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟(jì)適用房的總存量約15萬套，相比北京近500萬套的存量房總量，僅占3%；二手經(jīng)濟(jì)適用房的年交易量?jī)H占北京二手房年總交易量的5%左右。胡景暉認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房新規(guī)對(duì)北京整體二手房市場(chǎng)影響不大，不過由于近期二手經(jīng)濟(jì)適用房的削價(jià)拋售，對(duì)持續(xù)上漲的二手房?jī)r(jià)格將起到一定的抑制作用。
政府擁有二手經(jīng)適房回購優(yōu)先權(quán)
根據(jù)若干意見規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購；購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購。
胡景暉解釋說，結(jié)合2004年5月北京市國(guó)土房管局頒布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，以及今年6月北京市建委公布的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》征求意見稿來看，將來北京的經(jīng)濟(jì)適用房再上市，購房未滿5年的將由政府回購；購房滿5年的，政府可回購也可不回購，政府有優(yōu)先回購權(quán)。
他預(yù)計(jì)，政府制定的回購價(jià)格肯定會(huì)低于現(xiàn)在的市場(chǎng)成交價(jià)，很可能會(huì)參考同地段新建經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格。“我愛我家”統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京的二手經(jīng)濟(jì)適用房中，購房未滿5年的實(shí)際成交價(jià)約每平方米6500元，購房滿5年的實(shí)際成交價(jià)約每平方米7000元。
綜合地價(jià)款或?qū)⑻嵘?0%
8月31日，北京傳出了“滿5年上市的二手經(jīng)濟(jì)適用房需繳納的綜合地價(jià)款將提升至20%”的消息。購房滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房掛牌出售量應(yīng)聲驟增?！拔覑畚壹摇北本┨焱ㄔ泛突佚堄^的門店里，9月1日起滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房掛牌量較往常一下子增加了三成多。
胡景暉認(rèn)為，不少購房滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主原以為可躲過政府回購，不料綜合地價(jià)款又可能翻番，所以急于出手套現(xiàn)。不過他認(rèn)為，這種傳聞很有可能會(huì)變成現(xiàn)實(shí)。
以目前北京購房滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際成交價(jià)約每平方米7000元計(jì)算，相比當(dāng)年不足每平方米3000元的購房成本而言，獲利達(dá)130%；即便根據(jù)2004年5月北京市國(guó)土房管局頒布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，原業(yè)主按成交額的10%繳納了綜合地價(jià)款，獲利空間仍然在110%以上。
胡景暉分析說，從打擊利用保障性住房投機(jī)獲利的角度出發(fā)，提高綜合地價(jià)款的繳納比例勢(shì)在必行，但是否提高到20%目前尚未確定。今后綜合地價(jià)款的繳納比例，很可能成為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房再上市數(shù)量和二手經(jīng)濟(jì)適用房成交價(jià)格的一個(gè)手段，因此也不可能一成不變。 （記者 陳晶晶）
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