9月27日,中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而大幅度提高。
在不少人看來(lái)，央行和銀監(jiān)會(huì)的目標(biāo)顯然直指房產(chǎn)投資市場(chǎng)，因?yàn)橘I第二套住房的人，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價(jià)，那么，抬高了貸款門檻，真的能給房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫嗎？這條政策如今實(shí)施了整整一個(gè)月,它的效果究竟如何？
房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇10月寒流
劉斌是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理，這段時(shí)間，他和伙伴們每天都在為日益清淡的生意著急。
劉斌說(shuō)：“以前業(yè)務(wù)員應(yīng)接不暇，基本上忙不過(guò)來(lái)，每天電話接訪量可以達(dá)到25到30個(gè)，現(xiàn)在只有10到15個(gè)?！?/p>
記者看到，采訪的這天下午，劉斌的店里沒有一個(gè)來(lái)咨詢的客戶。劉斌告訴記者，房貸新政出臺(tái)后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少購(gòu)房者反映難以承擔(dān)房?jī)r(jià)，放棄了購(gòu)房計(jì)劃，現(xiàn)在，他們幾天也成交不了一單生意。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員孫振峰說(shuō)：“在這個(gè)市場(chǎng)里面，以前叫做金九銀十，在9月份客戶量比較大，而且成交率也比較高。但是10月央行出臺(tái)了這個(gè)政策，銀十已經(jīng)沒有了?！?/p>
記者隨后在北京的幾處新樓盤和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司進(jìn)行了調(diào)查，看到大多數(shù)售樓處和中介公司都門庭冷落，少有購(gòu)房者前來(lái)咨詢。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部，市場(chǎng)總監(jiān)林蕾告訴記者，新政出臺(tái)后，他們?cè)谌珖?guó)的業(yè)務(wù)都受到了較大的影響，房產(chǎn)交易明顯縮減，甚至引發(fā)了部分購(gòu)房者退單第二套房的“退房潮”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說(shuō)：“要買房的人會(huì)發(fā)現(xiàn)第二套首付提高到這個(gè)程度了他們可能會(huì)選擇放棄?！?/p>
記者了解到，新政實(shí)施后，在一路領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)的深圳，房產(chǎn)市場(chǎng)陷入了買賣雙方觀望的僵局，10月份二手房成交量環(huán)比9月下降了26.39%。
在上海，10月上旬，部分新盤退房率持續(xù)攀升，退房率超過(guò)了19%；在南京，今年“十一”黃金周期間，商品房認(rèn)購(gòu)量大幅下降，比9月份環(huán)比降低了23%。
林蕾說(shuō)：“過(guò)去可能有房的老百姓接到的電話是，請(qǐng)問你的房賣不賣？而現(xiàn)在的情況是什么呢，我這有一套房，你要房嗎？”
抑制了部分自住型
需求的購(gòu)房者
房貸新政出臺(tái)在各地引發(fā)了樓市震蕩，那么此次房貸新政影響而改變購(gòu)房計(jì)劃的大部分是一些什么樣的購(gòu)房者呢？
林蕾認(rèn)為：“投資性需求的下降，肯定抑制了一部分自住型需求的購(gòu)房者，比如說(shuō)有的購(gòu)房者的錢不夠40%，他只能暫時(shí)觀望，就暫時(shí)住在原來(lái)的小房子里?！?/p>
分析師告訴記者，新政出臺(tái)，雖然抑制了一部分投資性購(gòu)房者的投資沖動(dòng)，但是也讓不少因結(jié)婚等原因需要升級(jí)換代的普通購(gòu)房者，不得不改變了購(gòu)房計(jì)劃。
林蕾說(shuō)：“這個(gè)第二套標(biāo)準(zhǔn)是怎么來(lái)的，你是否能夠確定一個(gè)人在購(gòu)買第二套住房的時(shí)候他一定是用于投資，還是他有可能是處于自住的需求，我認(rèn)為如果說(shuō)很硬性的規(guī)定以家庭為單位，第二套房就需要40%，那有可能出現(xiàn)的情況就是一部分自住的需求被抑制了?！?/p>
我們看到，房貸新政讓房產(chǎn)中介遭遇到一場(chǎng)10月里的寒潮，因?yàn)橘J款門檻抬高，很多人放棄了買第二套房的打算，交易量也就跟著萎縮了不少。按照很多人的常識(shí)，會(huì)以為這種情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)該相應(yīng)會(huì)下降，至少得讓你買得起。然而，我們記者的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況卻并非如此。
房?jī)r(jià)近期的走勢(shì)不容樂觀
房貸新政實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅萎縮，不過(guò)劉斌告訴記者，與此相反的是，房?jī)r(jià)卻一直在上漲，近幾天，有不少賣房者特意趕來(lái)，把每平方米的房?jī)r(jià)提高了幾百元。
劉斌說(shuō)：“至少我覺得政策出臺(tái)以后房?jī)r(jià)沒有什么下降，甚至有一些業(yè)主房?jī)r(jià)還在不斷地往上攀升。”
劉斌告訴記者，盡管房貸新政抑制了一些二次置業(yè)的人買房的打算，但是北京是一個(gè)以自住型購(gòu)房為主的城市，對(duì)住房的剛性需求一直支撐著房?jī)r(jià)居高不下。
劉斌說(shuō)：“我認(rèn)為本身是這個(gè)剛性需求在不斷地增加，促使了這個(gè)需求的層面在不斷地膨脹。”
林蕾告訴記者，對(duì)于新政對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)產(chǎn)生的影響，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專門作了一個(gè)分析報(bào)告。記者看到，對(duì)于房?jī)r(jià)近期的走勢(shì)，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，情況不容樂觀。
林蕾說(shuō)：“如果說(shuō)硬性規(guī)定以家庭為單位，第二套房就需要40%，那有可能出現(xiàn)的情況就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了這部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解決，那么當(dāng)他的這個(gè)錢湊夠的時(shí)候，這部分人可能又會(huì)在一定的時(shí)間集中釋放，所以我們說(shuō)的價(jià)格反彈是這個(gè)概念，成交量也會(huì)集中反彈?！?/p>
房貸新政出臺(tái)短期來(lái)看，并沒有改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，那么長(zhǎng)期來(lái)看，它又會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響呢？劉斌告訴記者，不少人希望銀行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投機(jī)，給房?jī)r(jià)降降溫，可是在他看來(lái)，這樣的期望也許有些過(guò)高。
劉斌說(shuō)：“從市場(chǎng)層面來(lái)講，剛性需求在不斷地增加。第二，有一些政策，我個(gè)人認(rèn)為它是治標(biāo)不治本。打個(gè)比方，比如說(shuō)我現(xiàn)在手里面有個(gè)皮球，我們用拳頭用力摁下去的話，那么皮球它肯定會(huì)有一個(gè)凹進(jìn)去的形狀，這就是影響，但是這個(gè)皮球，它慢慢慢慢這樣往后面反彈。”
林蕾說(shuō)：“我估計(jì)，可能對(duì)于像北京、上海、深圳這樣的城市，就是能夠抑制房?jī)r(jià)的增幅，但是房?jī)r(jià)本身應(yīng)該不會(huì)下滑，最根本的問題，肯定還是疏導(dǎo)多于硬性的調(diào)控。屢次的房地產(chǎn)調(diào)控政策都證明了這一點(diǎn)。如果是用堵的方式，最后會(huì)導(dǎo)致自住性的需求在一個(gè)時(shí)間段里面集中釋放，導(dǎo)致了交易量和這個(gè)價(jià)格的再度上升?！?央視國(guó)際-經(jīng)濟(jì)半小時(shí)供稿)
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