從人口學(xué)、城市化、住房的消費、投資、投機(jī)價值來看，目前，中國樓市的拐點已經(jīng)處于形成階段。樓市拐點正在慢慢到來，并可能在某個時刻突然以清晰的形態(tài)表現(xiàn)出來。
臨近年底，有關(guān)樓市拐點的爭論突然熱了起來。就連一向堅持“歷史證明房價永遠(yuǎn)都是只漲不降”的地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)先生，也承認(rèn)目前房價在下跌。當(dāng)然，他不承認(rèn)樓市拐點的說法。任志強(qiáng)在12月11日的《財經(jīng)》年會上表示：“房價下跌只是暫時的、局部的。”任志強(qiáng)認(rèn)為，房價主要受供求關(guān)系決定，而從人口學(xué)、城市化等角度來看，目前還不能得出市場上的住房供應(yīng)已經(jīng)過剩的判斷，也看不出目前市場上住房已經(jīng)滿足需求的信號。不過，與之前相比，開發(fā)商們的底氣顯然不再那么充足了。
筆者認(rèn)為，目前，中國樓市的拐點已經(jīng)處于形成階段。樓市拐點正在慢慢到來，并可能在某個時刻突然以清晰的形態(tài)表現(xiàn)出來。
我們不妨也從任志強(qiáng)先生所提到的人口學(xué)角度入手來看這個問題。上個世紀(jì)五、六十年代，我國鼓勵生育，出生率快速上升，這一增長趨勢一直持續(xù)到上個世紀(jì)70年代我國推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年時，我國的總和生育率為5.8，到1979年時已經(jīng)降到2.75。1980年，我國又推行更嚴(yán)格的計劃生育政策——“一對夫婦只生育一個孩子”。到2000年時，我國總和生育率下降到1.22。
對照一下我國房價的走勢，從上個世紀(jì)90年代開始，上個世紀(jì)五、六十年代出生的人開始形成對住房的剛性需求，在新增購買力推動下，我國房價走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國實行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，他們替代計劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對人的消費、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實的房價當(dāng)中去。
而且，我國正在逐漸步入老年社會，由于社會保障體系不健全，1980年后出生的獨生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對未來的住房購買力構(gòu)成直接影響。
除了人口論，城市化被認(rèn)為是支撐房價的另一大力量。所謂城市化，就是農(nóng)民進(jìn)城，即越來越多的農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、脫離農(nóng)村到城市里從事二三產(chǎn)業(yè)。但是，目前的房價莫說剛剛脫離農(nóng)業(yè)收入尚不穩(wěn)定的農(nóng)民，一些符合經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的城市家庭，甚至還因為沒有足夠的資金不得不放棄購買，何況商品房？
事實上，在我國的城市化過程中，許多被征地農(nóng)民都是被迫“城市化”的，在目前的征地補(bǔ)償機(jī)制下，農(nóng)民是受損者而非受益者，相當(dāng)一部分人因為失地淪為貧困者，這種“城市化”下的農(nóng)民即使取得了市民身份，也只能對高高在上的房價望洋興嘆。顯然，把城市化作為推高房價的動力高估了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)實力。
如果從供需的角度來分析，對樓市拐點的認(rèn)識或許更為清晰。我們知道，從供需角度來看，支撐房價的力量源于住房的四種價值，即生產(chǎn)、居住、投資、投機(jī)。由于我們現(xiàn)在談?wù)摰姆績r常常并不包含生產(chǎn)價值，筆者著重通過對后三種價值的分析來探尋我國的樓市拐點。
當(dāng)房屋作為居住需求即消費需求時，決定房價的是居民的實際消費能力，通常用房價與家庭可支配收入比來表示。對于房價與家庭可支配收入比，聯(lián)合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1，而我國在去年第三季度統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)顯示：深圳市場房價與家庭可支配收入為15.76：1，上海為15.55：1，北京為13.55：1。如果考慮到今年房價的高速增長，許多地方的房價與家庭可支配收入比可能已經(jīng)達(dá)到了令人難以想象的地步。顯然，房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的可支配收入水平，居民的實際消費能力已很難對房價構(gòu)成支撐。
當(dāng)房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價之間的比值。國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300。而目前我國的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個范圍之內(nèi)。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。
那么，房價過去為什么漲呢？主要是房屋的投機(jī)價值被投機(jī)者利用的緣故。所謂投機(jī)，就是通過低買高賣房屋來獲取價差。有媒體通過某一樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過85%的購房行為屬于投機(jī)性購房?！渡钲谒{(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳的投機(jī)性購房占到了58.42%。
在這種情況下，只要政府對投機(jī)性炒房行為進(jìn)行抑制，已經(jīng)連續(xù)上漲多年的房價很快就將顯出疲態(tài)，露出拐點。而從2006年開始，尤其是今年下半年，我國從提高第二套房首付、提高貸款利率等方面加大了炒房的成本。而打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設(shè)速度、社會保障性住房的供應(yīng)加快等等，都大大制約了未來房價的上行空間，使投機(jī)者的心態(tài)發(fā)生了重大變化，而這一心態(tài)變化必然會降低投機(jī)行為并迫使一部分投機(jī)者提前拋售手中的房屋。
不僅如此，政府還加大了土地的供應(yīng)量、提高了土地供應(yīng)效率。以北京為例，北京市土地儲備中心計劃在今年供應(yīng)土地面積954萬平方米，而今年前10個月成交的土地面積總和不過只有574.9萬平方米，即年底入市的土地面積是前10個月成交面積的1.6倍，年底土地放量呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。
種種跡象表明，房價的拐點正在形成中。對于開發(fā)商而言，正視現(xiàn)實、正視政府解決住房問題的決心及時調(diào)整思路，或許是務(wù)實和明智的態(tài)度。
(作者 賈圖 為資深房地產(chǎn)評論人士)
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