2007年，房地產(chǎn)市場又經(jīng)過了一年宏觀政策的密集調(diào)控。不過與往年不同的是，宏觀調(diào)控不再一味地壓制消費需求，而更像是“筑渠引水”，政府把保障性住房提到前所未有的高度，把低收入群體從商品房市場中剝離出來，同時采用了全方位的金融、稅收政策，力圖把商品房這一泓“水”引到合理的渠道中來，這成為2007年房地產(chǎn)市場最大的亮點。
2008年房地產(chǎn)市場尤其是北京樓市將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢？消費者最關(guān)心的房價飛漲現(xiàn)象能否得到抑制？保障房政策能否落到實處？市場供不應(yīng)求的局面能否有所改變？二手房市場能否成為一手房市場有力的補充？面對人們關(guān)心的這些熱點問題，我們采訪了專家、學者、開發(fā)商、中介公司等資深人士，采寫了“展望2008”系列報道，希望能為消費者預測一下2008年北京樓市的走勢。
二手房交易量有望突破10萬套
雖然2007年房地產(chǎn)市場仍處于趨緊的宏觀調(diào)控環(huán)境中，但是北京二手房成交量仍然保持了強勁的增長趨勢，全年的二手房交易量為9.5萬套，相比2006年的7.8萬套，同比增長幅度為21.8%。鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)部認為，2008年北京二手房的交易量總體會保持繼續(xù)上漲的趨勢，但漲幅相比2007年可能會出現(xiàn)一定的回落，預計2008年二手房交易量有望突破10萬套。
鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士表示，之所以做出如此推斷，原因有三。第一，由于受到2008年貨幣政策從緊的影響，銀行本身的放貸規(guī)模將會出現(xiàn)縮減，這就直接減少了消費者的房貸供給。不過，各商業(yè)銀行對于房貸的發(fā)放預期依然是比較強烈的，預計2008年上半年銀行信貸發(fā)放會放緩，但下半年各個銀行如果自身還有一定的信貸規(guī)模，銀行的房貸放款將會回升，預計下半年的二手房交易量相比上半年會更活躍。
第二，雖然一系列宏觀調(diào)控政策在2007年底出臺，令許多購房者在奧運會召開之前更多地選擇暫時觀望，但是，奧運會并不是推動北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的唯一支撐要素，奧運會的舉辦大大提升了北京的城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善了北京的城市居住環(huán)境，這對于住房需求是一個拉動，特別是北京房產(chǎn)市場供不應(yīng)求的狀況在短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)。這也就意味著，當很多消費者所預期的房產(chǎn)價格回落的情況并沒有發(fā)生時，許多原本觀望的消費者就會開始迅速進入房產(chǎn)市場，二手房需求也將得到進一步放大，從而推動交易量的上升。
第三，政策趨緊，投資風險不斷增加，促使部分投資者釋放手中的房源，從而增加二手房供給，供需的匹配度可以得到提升，從而有助于交易量的上漲。因此，從整體來看，2008年北京二手房市場供需兩旺態(tài)勢將會繼續(xù)，二手房交易量將突破10萬套，但漲幅將出現(xiàn)回落。
房價漲幅放緩是大勢所趨
2007年，北京13個行政區(qū)的二手房平均價格為8926元／平米，相比2006年上漲23.1%，漲幅依然比較明顯。鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)部認為，房價在經(jīng)歷了多年的持續(xù)上漲之后，2008年北京二手房市場價格上漲勢頭放緩將成為大勢所趨。
首先，從2008年開始，各項組合政策的調(diào)控效應(yīng)將會得到集中體現(xiàn)。近兩年對于房地產(chǎn)市場而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段時間才能顯現(xiàn)，對于交易雙方，特別是投資者來說，各項市場風險正逐步累積到一定的高位，2008年房價上行的壓力將會更大。
其次，住房保障政策穩(wěn)步實施，不僅使商品房需求有所減少，而且會對房價起到一定的抑制作用。雖然保障性住房在購買條件相對比較嚴格的情況下，并不會分流商品房或者二手房的需求，但是，保障性住房價格的相對低位必將會影響到同一區(qū)域的商品房和二手房的定價機制，使得商品房與二手房之間的價格互相拉動功能減弱，從而使得二手房價格的漲幅趨緩。
最后，北京二手房價格目前已經(jīng)處于相對的高位運行，從價格走勢本身來說，存在一定的回調(diào)需要，而且從2007年的價格月度同比漲幅來看，已經(jīng)出現(xiàn)了逐月下降的趨勢，這種回調(diào)的趨勢在2008年可能會更明顯。從大的經(jīng)濟環(huán)境來看，房價上漲的部分動力出現(xiàn)了弱化，緊縮的金融政策以及不斷上升的貸款成本將考驗消費者的承受能力，促使房產(chǎn)消費者必須更多考慮自身的承受能力，盲目的購房行為將有所減少，購房行為將會更趨于理性化，價格漲幅也將趨于緩和。
中小戶型仍是成交重點
2007年北京二手房市場90平米以下的中小戶型呈現(xiàn)交易火爆的走勢，尤其是60平米以下戶型的成交量更是放量明顯。“我愛我家”公司相關(guān)人士分析認為，中小戶型成交量之所以持續(xù)升溫，原因之一是隨著2007年市場交易均價的快速增長，小戶型房源成交總價相對較低，適合廣大中低收入群體購買。原因之二是現(xiàn)代家庭的人口結(jié)構(gòu)普遍比較小，一般為兩口或三口之家，中小戶型從功能上完全可以滿足消費者的需求，另外，北京二手房市場購買客群的年輕化趨勢也為小戶型房源的走俏奠定了較為堅實的基礎(chǔ)。原因之三是建設(shè)部等9部委公布了“90平米、70%”的政策，未來的一手房市場中90平米以下的中小戶型將占到市場供應(yīng)的主體地位，政策調(diào)控為市場帶來積極影響。以上這些因素在今年不會有太大的改變，因此預計2008年北京二手房市場中小戶型的交易主體地位將不會改變。
另外，隨著消費者生活和收入水平的提高，以及二手房購買群體和二手房供給房源由單一化向多元化發(fā)展，人們對面積偏大的房產(chǎn)需求也會隨之相應(yīng)增加。二次置業(yè)、升級換房、拆遷購房等因素可能會使大戶型的房源受到部分客群的認可和歡迎。但受限于“90平米、70%”政策的影響，一手房大戶型的供應(yīng)量相對有限，再加之一手房源的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)不可避免，未來地理位置優(yōu)越、社區(qū)配套完善的大戶型二手房將會逐步受到部分購房者的喜愛和追捧。(孫蔚）
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