記者日前在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上了解到，北京3月份的商品房預(yù)售登記套數(shù)為10912套，其中商品住宅預(yù)售登記套數(shù)為8574套，與去年同期相比，分別下降了34.4%和43.4%。
而根據(jù)最新發(fā)布的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1至2月，北京市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)，2月份漲幅比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售價(jià)格漲幅首次出現(xiàn)回落跡象。
為什么在北京住宅銷售價(jià)格漲幅首次出現(xiàn)回落跡象的情況下，期房銷售數(shù)量卻也大幅下滑？而與此同時(shí)，現(xiàn)房銷售勢(shì)頭卻見旺？4月8日，素有“京城地產(chǎn)紅人”之稱的北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司國(guó)美第一城總經(jīng)理、北京中聯(lián)亞國(guó)際會(huì)展中心有限公司明天第一城總經(jīng)理陳云峰，在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者專訪時(shí)表示，“2008年北京房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)箱體調(diào)整，全年預(yù)計(jì)會(huì)下調(diào)5%，不會(huì)大漲也不會(huì)大跌?！?/p>
觀望、觀望，成交的毒藥
北京房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)降？有業(yè)內(nèi)人指出，之前北京房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)10%的降幅，而從2007年10月開始，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)持續(xù)下滑。
在房地產(chǎn)銷售中，觀望被圈里人稱作是成交的毒藥，在市場(chǎng)濃厚的觀望氛圍中，樓市成交量出現(xiàn)了急劇萎縮。專家指出，成交量的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。
在東四環(huán)的一家房地產(chǎn)中介公司，記者遇到前來(lái)看房的張先生，他告訴記者，“我委托中介尋找合適的三居室。4個(gè)月來(lái)，我先后看了不下15套房，有一套比較滿意的160平米二手毛坯房，每平米價(jià)格比去年降低了1000元。盡管我早就想出手，但看市場(chǎng)現(xiàn)在的狀況，最后還是決定再等等看，也許還會(huì)降價(jià)?！?/p>
買房者在觀望，那賣房者呢？
一位外埠的炒房人士告訴記者，前一段時(shí)間他在北京炒房的朋友們都在通過(guò)各種渠道加速賣房，加速資金回流以等待更好的時(shí)機(jī)抄底。不過(guò)，也有不少投資者處于“賣出觀望”狀態(tài)，王先生告訴記者，兩年前他在北京房山區(qū)政府附近的一個(gè)樓盤買了20多套房屋，目前他想咨詢專業(yè)人士，是否要等到6月份再考慮出手套現(xiàn)。
記者注意到，在與北京亦莊體育中心相距最近的一條街道，從西往東排列著10多家房地產(chǎn)中介公司，包括鏈家、21世紀(jì)等大的中介，店面都少有人問津，顯得格外冷清。
21世紀(jì)公司的一位銷售經(jīng)理告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“希望買房和需要買房的都大有人在，但是前段時(shí)間受到一些政策上的影響，市場(chǎng)有總有降價(jià)的說(shuō)法，很多投資者或者購(gòu)房的客戶看到滿意的房子，但是都說(shuō)要等等，都在觀望?！?/p>
有數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，北京3月份期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為3137套，與去年同期相比下降了近三成。同時(shí)，截止到3月26日，北京新增21個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目，其中有8個(gè)項(xiàng)目簽約數(shù)為零，繼2月七成新盤零成交之后，北京樓市再次出現(xiàn)了“零成交”的尷尬處境。
原因何在？陳云峰向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析道：“一方面是受到全球經(jīng)濟(jì)的影響，美國(guó)次貸危機(jī)波及其他國(guó)家，當(dāng)然也包括中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，而大規(guī)模的漲價(jià)隨時(shí)可能引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府在這方面加大了宏觀調(diào)控的力度。而治理通貨膨脹必然傷及房地產(chǎn)。隨著而來(lái)的是國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，包括對(duì)購(gòu)買第二套房的限制以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺(tái)，都在一定程度上改變了人們對(duì)于房市的預(yù)期，持觀望的態(tài)度?！?/p>
北京3月樓市走出“冰凍期”
與觀望者持不同意見的是，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京住房剛性需求依然強(qiáng)烈，未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然堅(jiān)挺，2008年北京房?jī)r(jià)將保持現(xiàn)有價(jià)位有少許波動(dòng)。
曾經(jīng)推出“薄利多銷、現(xiàn)金為王”理論為鵬潤(rùn)地產(chǎn)創(chuàng)造銷售奇跡的陳云峰對(duì)未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本面沒有變化，8%的GDP拉動(dòng)內(nèi)需高速增長(zhǎng)。加之我國(guó)的城市化進(jìn)程，不單是北京，全國(guó)范圍內(nèi)的住房需求也十分旺盛。還有一個(gè)更重要的原因，就是土地供應(yīng)越來(lái)越少，而拆遷難度越來(lái)越難，拆遷的土地成本提高了，房?jī)r(jià)不可能跌破成本價(jià)?！?/p>
盡管3月份北京期房的銷售數(shù)據(jù)同比未有改善，但現(xiàn)房銷售卻明顯升溫，購(gòu)房人更多地將目光投向現(xiàn)房。據(jù)記者了解，三月份北京現(xiàn)房網(wǎng)上簽約面積與現(xiàn)房住宅網(wǎng)上簽約面積與去年同期相比分別上漲了35.31%與12.45%；現(xiàn)房網(wǎng)上簽約套數(shù)與現(xiàn)房住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)則分別同比增長(zhǎng)了36.05%與15.27%?？梢?，現(xiàn)房銷售狀態(tài)不錯(cuò)。
同時(shí)，記者還注意到一個(gè)奇怪的數(shù)字，那就是與去年同期相比，3月份商品住宅的日均簽約套數(shù)減少1套，而日均簽約面積反而增加了1359平方米。這就說(shuō)明在商品住宅銷售中，大戶型占有一定的份額。
其原因何在？業(yè)界人士稱，“90平方米、七成令”(編者注：指“中小型戶型新政策”要求90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上)的政策使得大戶型的預(yù)期未來(lái)減少，令部分購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了現(xiàn)房市場(chǎng)的大戶型尾房，因此推動(dòng)了成交面積的增加。正如潘石屹在上周接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)所說(shuō)，“在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，好房子就是買了之后能升值的房子。通過(guò)市場(chǎng)把它的價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，比任何一個(gè)個(gè)人的感覺和評(píng)判更準(zhǔn)確，也更有價(jià)值。”可見，眼下大戶型房屋的投資效應(yīng)在市場(chǎng)得到反映。
聯(lián)合證券研究指出，房地產(chǎn)3月最壞的時(shí)期或許已經(jīng)過(guò)去?！爸园l(fā)生期房與現(xiàn)房銷售冷熱不均的情況，可能主要在于現(xiàn)房更多的反映了自住等剛性需求。雖然北京3月份的期房住宅成交量和去年高位相比還存在比較大的差距，但是如果扣除掉2月份，3月份的成交量也已經(jīng)止住了從去年11月份以來(lái)連續(xù)三個(gè)月的大幅下滑，基本表明北京市場(chǎng)已初步走出冰凍?！薄吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》供稿 梁燕軍/北京報(bào)道
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