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今年兩塊限價房地塊都流標(biāo)了
今年推出的兩塊限價房最終全部以流標(biāo)的方式結(jié)束出讓，雖然土地管理部門表示，這些流標(biāo)的限價房地塊仍會重新上市，但從不被開發(fā)商待見的情況來看，限價房政策應(yīng)該是遭遇到一定的市場阻擊。
據(jù)了解，7月初，今年首塊限價房地塊———回龍觀限價房地塊開標(biāo)，僅3家開發(fā)商參與投標(biāo)，最高的報價僅比招標(biāo)地價高出78萬元，最后該地塊流標(biāo)。政府部門解釋流標(biāo)的原因是，開發(fā)商未能過關(guān)在于其設(shè)計的規(guī)劃不符合限價房小區(qū)的要求，而是基本仿效利潤更高的普通商品房小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。
隨后，7月底，位于順義的另一塊限價房地塊再一次流標(biāo)，此次流標(biāo)的原因則是因投標(biāo)開發(fā)商不足三家?！皬囊陨蟽纱蜗迌r房地塊流標(biāo)的情況來看，限價房開發(fā)開始遇冷?！比ツ暌晃粎⑴c過限價房投標(biāo)的開發(fā)商告訴記者。據(jù)其透露，去年房價暴漲且中央政府暫未緊縮銀根，開發(fā)商有實(shí)力去做這種“不賺錢，只賺吆喝”的生意。今年房價緩降且前景不明朗，開發(fā)商不敢輕易參與限價房開發(fā)。
按照北京政府之前制定的每年推出300萬平米限價房的指標(biāo)來看，今年后4個月內(nèi)，完成300萬平米的限價房土地出讓，對政府有關(guān)部門是一個考驗(yàn)。“政府應(yīng)該在信貸等方面給限價房拿地的開發(fā)商傾斜?！庇袑＜抑赋?，目前開發(fā)商不主動參與限價房土地的招標(biāo)應(yīng)該是多層面因素制約的結(jié)果，政府需綜合考慮。
■ 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
讓限價房在圈定市場中競爭
北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬認(rèn)為，限價房雖然是在政府主導(dǎo)下銷售的住宅，但該類產(chǎn)品仍具有商品房屬性，因此，此類產(chǎn)品應(yīng)該放在半自由市場中進(jìn)行競爭。
“不能拿開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的心態(tài)來看待限價房，在政府確定購買人群資格后，就應(yīng)該讓這些限價房在圈定的市場中競爭。”牟增彬表示，限價房不應(yīng)該是政府包辦銷售的產(chǎn)品，如果政府全部包辦的話，開發(fā)商出了問題肯定會找政府了，如果將產(chǎn)品的商品屬性引入進(jìn)來，那就應(yīng)該讓它們進(jìn)行公開競爭。
“購房者有權(quán)選擇是否購買。”牟增彬指出，在地段和售價確定的情況下，如果想贏得購房者的認(rèn)可，就必須在其產(chǎn)品方面下工夫。購房者有2次自由選擇的機(jī)會，在一定程度上可以促進(jìn)開發(fā)商注重品質(zhì)開發(fā)。
政府要求開發(fā)商降價不現(xiàn)實(shí)
“限價房是政府有關(guān)部門用來抑制房價快速上漲的工具?！崩钗慕苷J(rèn)為，此類產(chǎn)品應(yīng)該為過渡性產(chǎn)品，當(dāng)樓市發(fā)生大的改變時，政府有關(guān)部門應(yīng)對限價房進(jìn)行新的定位。比如，目前通州限價房排號的人少，說明該產(chǎn)品旁邊的商品房價格不是很高，如果周邊的二手房價接近或略高于限價房，購房者肯定會購買能自由流通的二手房。李文杰建議，如果個別限價房購買者少，不必要降價銷售而應(yīng)該將其升格為商品房。
“限價房降價之后變成經(jīng)濟(jì)適用房的價格了，政府要求開發(fā)商降價銷售是不現(xiàn)實(shí)的?！崩钗慕苷J(rèn)為，如果政府覺得該限價房價格高，可將其降為經(jīng)濟(jì)適用房或升格為商品房。
升格為商品房，政府有關(guān)部門只需按照相關(guān)評估程序，將該限價房地塊的土地轉(zhuǎn)性為商品房地塊，政府主管部門收取部分土地轉(zhuǎn)性后的費(fèi)用后，比如加收土地出讓金、將部分減免的費(fèi)用開始征收，開發(fā)商就可以按照商品房的價格繼續(xù)銷售?！爸劣谙迌r房供應(yīng)數(shù)量不足，完全可以通過下一輪加大供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)?！崩钗慕苓@樣指出。
■ 他城
廣州限價房競爭力下降
為了平抑一手商品住房的價格，廣州率先響應(yīng)國家政策在2006年推出首批限價地，并在今年全國首發(fā)限價房。
然而經(jīng)歷了年中限價房的推貨高潮后，廣州的限價房政策面臨新的考驗(yàn)。如今樓市低迷，房價下降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為定價6150元-6500元之間的限價房的作用和競爭力都有所下降。而有些限價房項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)推遲了上市時間，這也被業(yè)內(nèi)人士理解為調(diào)整出貨節(jié)奏的舉動。
廣州市委常委、常務(wù)副市長蘇澤群在接受記者采訪時曾表示，限價房最高售價一般為周邊商品房均價的70%，商品房降了，限價房自然也會跟著降價。
數(shù)據(jù)顯示，今年以來，廣州限價房銷售量平均每月達(dá)到300套以上，從1月份最早上市的首批限價房每平方米“一口價”6500元開始，到目前成交均價已經(jīng)低于6000元。
為了爭搶市場，在廣州多個區(qū)域，低價商品房都在通過優(yōu)惠促銷，與限價房展開激烈競爭，有的樓盤甚至打出了比限價房還便宜的招牌。
記者 張學(xué)冬 張曉玲 李宛霖 吳海花
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