雖然國(guó)務(wù)院和地方政府鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的態(tài)度積極，特別是對(duì)關(guān)注度極高的第二套房貸表示了較為明確的放寬態(tài)度，但多數(shù)銀行對(duì)于第二套房實(shí)行的房貸政策還沒(méi)有和政府的要求相同步。
銀行們?cè)诶^續(xù)關(guān)注增量房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，也開(kāi)始在存量房貸業(yè)務(wù)方面“做文章”——幾家銀行已經(jīng)宣布將對(duì)存量房貸老客戶實(shí)行利率優(yōu)惠政策。
銀行二套房貸未見(jiàn)松動(dòng)
國(guó)務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》明確提出，要進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)——加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。
《意見(jiàn)》對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房做出了原則性的“寬松”規(guī)定：在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。
據(jù)國(guó)務(wù)院的文件精神，上海等地日前出臺(tái)了更為寬松和明確的二套房貸政策(詳見(jiàn)附表)。但是，理財(cái)周報(bào)記者對(duì)建行、工行、民生銀行等銀行的上海分支機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，這些銀行的第二套房貸政策并沒(méi)有改變。原則上仍執(zhí)行首付款不低于40%，貸款利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。這些銀行在北京的分支機(jī)構(gòu)操作手法亦相同。
其實(shí)，《意見(jiàn)》本身的精神并不新鮮。2007年12月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》就已經(jīng)規(guī)定了上述政策，但銀行遲遲不見(jiàn)行動(dòng)。
記者了解到，對(duì)于二套房貸，銀行方面除了考慮“人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄健边@一因素外，還有一些更細(xì)化的考量標(biāo)準(zhǔn)，例如審核客戶的征信記錄，考察其收入水平以及學(xué)歷等情況。
工行北京分行的一位負(fù)責(zé)人表示，銀行現(xiàn)在兩頭為難，一方面拓展房貸市場(chǎng)，同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)控制，兩者之間需要權(quán)衡。
華融證券市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人張紅杰表示，銀行的二套房貸政策要等銀監(jiān)會(huì)發(fā)布明確的具體文件后才可能發(fā)生改變。國(guó)務(wù)院辦公廳的文件對(duì)銀行開(kāi)展業(yè)務(wù)有一定指導(dǎo)作用，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)略顯寬泛，無(wú)法具體貫徹執(zhí)行。
交銀國(guó)際控股有限公司研究部董事總經(jīng)理?xiàng)钋帑惙Q，國(guó)務(wù)院辦公廳的文件還不能改變投資者預(yù)期?，F(xiàn)在的關(guān)鍵是需求方對(duì)房?jī)r(jià)是看跌的,不要指望政策一出，購(gòu)房人就蜂擁而上。如果購(gòu)房人不買(mǎi)房，銀行貸款給誰(shuí)放呢？“關(guān)鍵是風(fēng)向已變，大家心理預(yù)期已變?！?/p>
“存量房貸”優(yōu)惠大戰(zhàn)
在房市低迷、觀望氣氛濃厚的情況下，銀行們都開(kāi)始盯緊“存量房貸”這塊蛋糕。
民生銀行北京管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人向理財(cái)周報(bào)透露，凡執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率下浮15%的客戶，民生銀行北京管理部將在2009年1月1日后自動(dòng)調(diào)整貸款利率，新貸款利率最低可執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率下浮30%。規(guī)定適用于所有符合該條件的存量客戶。
與此同時(shí)，民生銀行規(guī)定，對(duì)于歷史信用記錄不佳的客戶，或者是在調(diào)整利率時(shí)仍有拖欠貸款的客戶，民生銀行將不予調(diào)整利率下浮幅度。
按照民生銀行的優(yōu)惠政策，以100萬(wàn)貸款額度，20年期為例來(lái)計(jì)算，下浮15%后利率執(zhí)行5.049%，月供6626.66元，利息合計(jì)590398元；而下浮30%后的利率執(zhí)行4.158%，月供為6143.38元，利息合計(jì)474411元；執(zhí)行新的優(yōu)惠利率可節(jié)省利息達(dá)115987元。
交通銀行北京分行有關(guān)部門(mén)人士稱，分行已經(jīng)對(duì)存量房貸客戶進(jìn)行了篩選，并已將篩選名單上報(bào)總行等待批復(fù)。據(jù)介紹，交行對(duì)存量貸款客戶可執(zhí)行利率最多下浮30%的優(yōu)惠政策。
另外，北京銀行、農(nóng)行北京分行，廣發(fā)行北京分行等已宣布對(duì)存量貸款客戶實(shí)行利率下浮最高達(dá)30%的政策。招商銀行北京分行的有關(guān)人士稱，該行對(duì)存量房貸的利率優(yōu)惠政策也將很快出臺(tái)。
伴隨銀行對(duì)存量房貸的優(yōu)惠活動(dòng)，出于降低成本的考慮，“同名異行轉(zhuǎn)按揭”成為一些客戶的選擇。
一位在某國(guó)有商業(yè)銀行貸款的人士告訴記者，原貸款銀行目前尚未發(fā)布對(duì)房貸老客戶的利率優(yōu)惠政策。他正考慮將自己的按揭貸款轉(zhuǎn)移到有優(yōu)惠利率政策的銀行。
但“同名轉(zhuǎn)按揭”面臨技術(shù)障礙。招商銀行北京分行的上述人士稱，要辦理同名轉(zhuǎn)按揭，客戶除了要滿足其他條件外，很重要的一條是要有房產(chǎn)證。這成為一些近兩年買(mǎi)房但尚未獲得房產(chǎn)證的客戶無(wú)法逾越的障礙。
某股份制銀行上海分行貸款部門(mén)的一位人士稱，銀行實(shí)行房貸利率下浮優(yōu)惠的原因有三：一是在新老房貸客戶之間體現(xiàn)一種公平。根據(jù)央行的政策，10月27日之后房貸新客戶已經(jīng)享受到利率下浮最大幅度為30%的政策；二是穩(wěn)定房貸客戶資源；三是如果通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”從其他銀行吸引來(lái)一些新客戶也可擴(kuò)展客戶資源。
基本判斷可知，隨著各家銀行對(duì)房貸老客戶基本趨同的利率優(yōu)惠政策不斷出臺(tái)，“同名轉(zhuǎn)按揭”可能放緩。
楊青麗保守估計(jì)，銀行對(duì)存量房貸實(shí)行優(yōu)惠舉措的效果還有待觀察。
而張紅杰認(rèn)為，銀行過(guò)于寬松的房貸利率政策有一定危險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)不是短期能解決的，調(diào)整是必然的過(guò)程，銀行需要等待市場(chǎng)自身調(diào)整到位。
興業(yè)銀行上海分行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人2008年12月30日透露，興業(yè)銀行將允許符合一定條件的客戶在一定期限內(nèi)只償還利息而暫緩歸還本金，暫緩期限最長(zhǎng)可達(dá)3年。這被認(rèn)為是對(duì)存量房貸更為寬松優(yōu)惠的政策。(李峻嶺)
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