價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)？
“去年的銷售任務(wù)僅僅完成了約一半，存量加上新增項(xiàng)目的推盤量，今年我們的營銷任務(wù)確實(shí)很重。”春節(jié)上來，滬上某大型開發(fā)商一位不愿透露姓名的營銷負(fù)責(zé)人向記者坦言，“今年上半年，如果再不能獲得較好的銷售業(yè)績，真的熬不下去了。”
另一方面，上海市官方對房價(jià)的態(tài)度已經(jīng)非常明確，大漲是絕對不能接受的。
在參加市十三屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議徐匯代表團(tuán)審議時(shí)，中共中央政治局委員、市委書記俞正聲明確表示“房價(jià)不能高，不能再漲了?！弊屗械拈_發(fā)商心領(lǐng)神會(huì)。
根據(jù)記者節(jié)后與滬上諸多開發(fā)商人士的交流發(fā)現(xiàn)，絕大部分開發(fā)商已經(jīng)擺好更低迷行情到來的心理準(zhǔn)備。
首先是來自嚴(yán)峻供求關(guān)系的壓力。
根據(jù)上海易居中國報(bào)告，預(yù)期今年上市多達(dá)165個(gè)的新建住宅樓盤共2237萬平方米，分別分布在中心10區(qū)（浦西九區(qū)加浦東）67個(gè)、近郊6區(qū)（閔行、寶山、嘉定、南匯、松江、青浦）71個(gè)、遠(yuǎn)郊3區(qū)（崇明、奉賢、金山）27個(gè)。
與去年相比，突然放量的供應(yīng)，幾乎注定了今年慘烈的市場銷售競爭。
其次，去年大部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售未能達(dá)到預(yù)期，已經(jīng)出現(xiàn)資金壓力的不在少數(shù)，今年銷售回籠資金若依舊未能有所作為，企業(yè)將面臨更為嚴(yán)重的困境。
世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、萬科（000002.SZ）、金地（600383.SH）等龍頭企業(yè)都在年報(bào)中宣布2009年的銷售額要有較大的提高，而其背后也是巨大的存量壓力。世茂房地產(chǎn)今年積壓要上市的樓盤達(dá)到30個(gè)之多，富力地產(chǎn)更是達(dá)到38個(gè)?？梢姡ツ攴e壓在開發(fā)商手上的大量房源，需要在今、明兩年上市消化。
例如，即使是穩(wěn)坐上海本土開發(fā)商頭把交椅的上海綠地集團(tuán)，2008年年初計(jì)劃銷售收入突破500億元，最終的全年銷售收入則為350億元。而其他大部分中小開發(fā)商，日子則更為艱難，官方資料顯示，滬上連續(xù)數(shù)月零成交的樓盤并不在少數(shù)。
“綠地集團(tuán)2009年的經(jīng)營目標(biāo)是，在去年的基礎(chǔ)上，確保主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)突破10%以上的增長速度，爭取實(shí)現(xiàn)20%以上的增長速度，業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量等三個(gè)指標(biāo)突破500億元?！本G地集團(tuán)董事長張玉良向記者表示。
綠地僅僅是一個(gè)縮影，在其背后，則是更多的開發(fā)商龐大上市供應(yīng)量躍躍欲試。從市場供求關(guān)系和開發(fā)商本身處境角度看，價(jià)格戰(zhàn)并非空穴來風(fēng)。
易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，節(jié)后樓盤的價(jià)格戰(zhàn)將一觸即發(fā)，個(gè)別樓盤的降幅可達(dá)30%。
但是，去年取得較好銷售業(yè)績的開發(fā)商則堅(jiān)持原有路線，避開價(jià)格戰(zhàn)。位于上海五角場核心地段的唯一可售新盤——?jiǎng)?chuàng)智坊開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司市務(wù)及銷售部副總經(jīng)理戴亞倫向記者表示，創(chuàng)智坊不會(huì)加入價(jià)格戰(zhàn)。
完善保障體系為第一重點(diǎn)
龐元再次強(qiáng)調(diào)，2009年對上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路，主要是三方面：加大保障性住房建設(shè)力度、支持居民合理的住房消費(fèi)、努力保持上海市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
在日前舉行的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，新聞發(fā)言人陳啟偉澄清，有關(guān)“本市正在研究購房退稅、藍(lán)印戶口等政策”的報(bào)道有誤，除國家推出相關(guān)政策外，上海不會(huì)出“購房退稅”、“藍(lán)印戶口”政策。
龐元表示，2009年將繼續(xù)充分實(shí)施現(xiàn)有調(diào)控政策，利用財(cái)政、稅收政策調(diào)控市場，推動(dòng)成交量，此外，住房保障體系還將是今年的第一重點(diǎn)。
記者查閱最新的《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》發(fā)現(xiàn)，今年上海市住宅用地供應(yīng)約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于25%。2009年，上海住房建設(shè)施工面積6300萬平方米。其中，當(dāng)年新開工住房面積約1800萬平方米。計(jì)劃竣工住房面積2200萬平方米。今年新開工面積中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，二者合計(jì)約占新開工住房面積的45%。
為了與規(guī)?？涨暗母黝惐Ｕ戏垮e(cuò)位競爭，不少開發(fā)商不得不調(diào)整策略。張玉良向本報(bào)記者透露，綠地集團(tuán)今年將重點(diǎn)之一放在調(diào)整產(chǎn)品定位上，尤其是住宅產(chǎn)品與各地保障房錯(cuò)位競爭，創(chuàng)新產(chǎn)品類型，同時(shí)進(jìn)一步控制成本，2009年?duì)幦〕杀敬蠓陆怠?/p>
今年出讓金收入仍將下降 土地財(cái)政僵局難破
迄今為止，2008年全國土地出讓金總額尚無官方統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)，然而下降已成事實(shí)。
“2008年全國大、中、小城市土地出讓金相加金額估計(jì)超過9000億元。”中國土地勘測設(shè)計(jì)院副總工程師鄒曉云對本報(bào)記者說。
根據(jù)國土部官方資料，2007年全國招拍掛出讓土地面積為11.53萬公頃、總價(jià)款達(dá)到9551億元，占到了當(dāng)年全國土地出讓總收入的80%。據(jù)此推算，2007年全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元。相比2007年，2008年下降幅度超過20%。
由于土地出讓金的下降，2009年地方政府將面臨不同程度的財(cái)政困難。包括鄒曉云在內(nèi)的專家紛紛認(rèn)為，土地財(cái)政局面依然無法扭轉(zhuǎn)。
今年全國土地收入仍將下滑
據(jù)重慶土地交易中心公開數(shù)據(jù)顯示，2008年1-10月重慶主城商品房用地成交62塊，較上年同期減少113塊；成交土地面積324.40萬平方米，較上年同期減少818.42萬平方米，同比減幅為71.61％。
同樣的情況還發(fā)生在其它城市。截至2008年12月31日，上海全年商品房用地(含住宅及包括住宅的商業(yè)用地)成交量為278.49萬平方米，成交總金額僅為174億元，而2007年這兩個(gè)數(shù)字分別為816.97萬平方米和602.26億元，僅是成交金額便銳減七成。
天相投資顧問提供的研究報(bào)告顯示：2008年全國地價(jià)水平顯著回落，12月重點(diǎn)城市底價(jià)成交率為81%。截至12月底，重點(diǎn)城市的土地流標(biāo)率為31%，其中居住用地為33%。
而2009年全國土地市場亦無轉(zhuǎn)暖跡象。鄒曉云預(yù)計(jì)，2009年地方政府土地出讓金收入相比2008年將進(jìn)一步下滑。“買房的人少，開發(fā)商手上還有很多房子，另外大量政策性住房的上市將減低開發(fā)商對土地的需求。”
與此同時(shí)，一些地方政府為了救市，違規(guī)使用土地出讓金現(xiàn)象仍舊時(shí)有發(fā)生。2008年6月4日,國家審計(jì)署曾公布的全國11個(gè)城市國有土地使用權(quán)出讓金的審計(jì)結(jié)果顯示，這些城市不同程度地存在欠征、減免和違規(guī)管理使用出讓金等問題。
內(nèi)蒙古一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴本報(bào)記者，當(dāng)?shù)卣畬?huì)私下返還一部分土地出讓金給企業(yè)。開發(fā)商先是通過“招、拍、掛”途徑取得地塊，繳齊全額土地出讓金。由地方上交至中央后，中央會(huì)將其中一部分返還給地方。
|
