房地產(chǎn)優(yōu)惠政策去向的“靴子”終于落地。對此，市場爭論各方期待已久。
“隨著政策到期，優(yōu)惠政策局部退出合情合理。”國信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明接受本報記者采訪時說。
去年12月17日，國務院常務會議研究決定，將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由原來的5年改為2年，執(zhí)行期由2009年1月1日至12月31日。隨著今年以來房地產(chǎn)市場由回暖、活躍到部分過熱，最近幾個月，這一優(yōu)惠政策是否會延續(xù)的爭論漸趨白熱化。
區(qū)瑞明告訴記者，經(jīng)過一年優(yōu)惠政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)一、二級交易市場回暖明顯，近期部分城市二手房銷量還創(chuàng)歷史新高，政策目的已經(jīng)基本達到，因此沒有繼續(xù)持續(xù)的必要。同時，在寬松政策的呵護下，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房價上漲過快的問題，如果繼續(xù)保持寬松的刺激政策將容易催生房地產(chǎn)市場泡沫，但與此同時，房地產(chǎn)投資復蘇尚不穩(wěn)固，優(yōu)惠政策過早“全面”退出又可能造成房地產(chǎn)投資的再次衰退。
房地產(chǎn)市場今年以來尤其是最近幾個月，成為引起社會各界廣泛甚至過度關注的話題。局部地區(qū)房價的過快上漲，成交量的放大，以及層出不窮的“地王”制造，遠遠超出此前業(yè)界預料。而二手房的成交在進入下半年后，也呈現(xiàn)出火爆的局面。數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房全月成交總量首次突破3萬套，總成交量達32784套，環(huán)比10月上漲幅度達到了57%；而深圳11月二手商品房成交同比增長高達314.5%，環(huán)比上漲60.6%，1月至9月累計成交128905套，達到2008年全年成交量的426%。
房地產(chǎn)火爆的成交與快速上漲的價格，已經(jīng)引起政府高層的關注。國務院總理溫家寶11月28日考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進展情況后指出，要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機性購房,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
一句“抑制投機性購房”，其實已經(jīng)讓很多業(yè)內人士“嗅”到房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將有調整的味道。而此次個人住房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的“退出”，在專家看來，正是抑制投機的最好詮釋。那么這一政策對房地產(chǎn)市場的影響究竟能有多大？
“政策意在打擊投資性購房，對短期二手房市場沖擊大于一手房，但不改變行業(yè)運行的趨勢，且有利于行業(yè)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展?！鄙赉y萬國房地產(chǎn)分析師殷姿分析認為。
目前個人轉讓住房營業(yè)稅稅率為總價的5.5%，在今年政策優(yōu)惠期內，房齡在2年以上的個人普通住宅轉讓，此稅率享受全免，當優(yōu)惠政策恢復為5年，則只有房齡滿了5年的二手房交易時才能免此稅率，因此這對于房齡在2年以上5年以下的二手房交易影響最為直接。有統(tǒng)計顯示，目前市場交易的房源中，2年以上5年以內的占到30%至40%。
在前期政策并不明朗時，不少地區(qū)二手房成交火爆，正是受政策優(yōu)惠到期取消預期的刺激。有中介公司負責人預計，營業(yè)稅優(yōu)惠取消，帶來的影響將超過歷史所有的調控，年底將出現(xiàn)集中過戶潮。而這一預期，在此前大連地區(qū)已經(jīng)開始上演，12月8日，大連市地稅局發(fā)布消息稱，大連市二手房稅收優(yōu)惠政策將于今年年底如期終止，消息公布后，大連出現(xiàn)二手房買賣雙方扎堆過戶的擁擠場景。
營業(yè)稅優(yōu)惠取消影響果真有如此之大嗎？殷姿認為，營業(yè)稅費占購房總額比例相對有限，收益率幅度影響相當有限。以100萬元房屋價格，60萬元購置成本為例，3至5年內普通住宅的交易成本提升了5.5%，3至5年內和5年以上的非普通住宅提升了2.2%，總體占比較小，對實際收益率的影響幅度相對有限。同時交易成本的提升將根據(jù)實際市場的供需狀況在買賣雙方中分攤和轉嫁，整體影響幅度將進一步降低。
“當然不排除政策出臺后，引致部分投資資金對政策的觀望和分歧，導致市場需求提前釋放和政策實際執(zhí)行后交易活躍度降低。”殷姿分析。
實際上，個人住房轉讓營業(yè)稅免稅期在近5年呈現(xiàn)出由松到緊，由緊到松，再由松到緊的變化。2005年6月1日至2008年底，營業(yè)稅免稅期逐漸加長，政策逐漸收緊；2009年則恢復到2005年至2006年水平，營業(yè)稅政策有所放松；本此次優(yōu)惠政策到年底取消，則再次收緊到2006年至2008年的情況。有研究認為，無論從一手房的銷售面積和銷售均價，還是從二手房的銷售面積、銷售均價和套均面積來看，營業(yè)稅征免時限政策調整，影響并不突出，往往出臺時都有其他政策配合。
此前召開的中央經(jīng)濟工作會議，提出增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求。這一表述，讓業(yè)內對未來房地產(chǎn)市場政策預期偏暖。此次營業(yè)稅優(yōu)惠到期取消，是否意味著未來政策將繼續(xù)調整？殷姿認為，由于其他住房消費政策如信貸優(yōu)惠利率仍然延續(xù)，顯示此次政策調整主要目的在于抑制投機性需求，但對合理的自住、改善需求仍然支持，這與中央經(jīng)濟工作會議基調一致，并使得政策預期進一步明朗，短期內政策的不確定性大大下降。不過區(qū)瑞明卻表示，在中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)論述相對溫和、偏暖的基調下，國務院卻迅速做出決定將“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”，這將加劇市場產(chǎn)生“房地產(chǎn)收緊政策是否還會陸續(xù)出臺”的擔憂。 （記者 趙洋）
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