[“樓市缺貨真?zhèn)巍贝笳{(diào)查] 上市總量雖減少 但以大集團(tuán)為主的新貨依然非?？捎^
日前，有關(guān)廣州明年樓市將“鬧盤(pán)荒”的傳聞甚囂塵上，特別是這一消息還摻和上亞運(yùn)期間建筑工地將停工的規(guī)定，讓“缺貨論”更是顯得言之鑿鑿。事實(shí)情況真是如此嗎？記者為此特意搜集了各大發(fā)展商集團(tuán)以及各區(qū)域從今年底至明年上半年的新盤(pán)和新貨，發(fā)現(xiàn)到明年上半年，雖然廣州樓市的供應(yīng)確實(shí)存在結(jié)構(gòu)性失衡的狀況，但是總體供應(yīng)量仍十分可觀。
總量減少但遠(yuǎn)未到“斷糧”
據(jù)了解，時(shí)下盛行的“缺貨論”的一個(gè)重要論據(jù)就是明年亞運(yùn)期間所有建筑工地將停工。據(jù)悉，從2010年10月25日至12月22日的59天里，廣州全城將進(jìn)入停工狀態(tài)。雖然硬性停工期只有59日，但受此影響，明年廣州住宅供應(yīng)將“斷糧”。而據(jù)記者了解，亞運(yùn)停工的消息早在今年6月就已傳出，9月份正式下文，當(dāng)時(shí)都未引起關(guān)注。時(shí)至年底，在廣州樓市又處于一個(gè)比較微妙的時(shí)刻卻突然被提出來(lái)，有理由相信這是有開(kāi)發(fā)商為炒作房?jī)r(jià)而刻意制造的供貨緊張局面。
不過(guò)，從一些中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年年底到明年樓市供應(yīng)確實(shí)有所減少。合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度廣州全市新增供應(yīng)約180萬(wàn)平方米，少于近年同期水平。而中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)明年廣州樓市的新增供應(yīng)量約為800萬(wàn)平方米左右，少于今年950萬(wàn)平方米的水平。雖然總量有所減少，不過(guò)從絕對(duì)數(shù)來(lái)看并沒(méi)有嚴(yán)重的下滑。
根據(jù)記者從開(kāi)發(fā)商處搜集到的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年年底到明年上半年將有大批的貨量上市，其中動(dòng)輒上千套甚至數(shù)千套的集團(tuán)不在少數(shù)。例如城建集團(tuán)的在售項(xiàng)目，明年上半年將有近2000套貨量上市，再加上一些新建項(xiàng)目，全年供貨量將“井噴”。而碧桂園旗下幾個(gè)項(xiàng)目明年上半年的貨量也有3200套之多；富力地產(chǎn)明年上半年上市貨量也達(dá)3000多套。其他如保利地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、僑鑫集團(tuán)、合景泰富等廣州主流開(kāi)發(fā)商，明年上半年的推貨量都在千套以上，再加上各區(qū)域的一些個(gè)盤(pán)項(xiàng)目，明年上半年整體樓市的供應(yīng)仍然十分可觀。
結(jié)構(gòu)失衡市區(qū)缺貨郊區(qū)集結(jié)
從各大集團(tuán)公布的項(xiàng)目來(lái)看，明年上半年廣州樓市供應(yīng)的區(qū)域性失衡現(xiàn)象十分明顯。其中中心城區(qū)除了白云貨量較多外，天河、荔灣、越秀和海珠區(qū)等中心城區(qū)推售項(xiàng)目明顯減少，不少區(qū)域只有寥寥數(shù)個(gè)新盤(pán)，在售項(xiàng)目也日益減少。而番禺、花都、從化、增城等外圍區(qū)域供貨明顯增加，無(wú)論是新盤(pán)還是在售項(xiàng)目，明年推貨量都十分龐大。
從供求關(guān)系來(lái)看，按目前樓市情況分析，市場(chǎng)需求已經(jīng)有所下降。11月廣州的一手房成交量已有明顯下滑的跡象，個(gè)別區(qū)域下降更是明顯，個(gè)別樓盤(pán)甚至空有樓價(jià)無(wú)成交量。相關(guān)人士表示，由于房?jī)r(jià)已經(jīng)超出不少人的承受能力，加上今年釋放了大量的剛性需求，所以雖然供應(yīng)量下滑，但是需求也會(huì)減少，明年房?jī)r(jià)仍將維持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)。
成交一旦出現(xiàn)遲滯
“缺貨論”不攻自破
2008年是樓市供大于求的年頭，然而2009年這種狀況已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，1~11月，全市批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅僅有605.33萬(wàn)平方米，大大少于2008年1~11月的695.1萬(wàn)平方米，與此同時(shí)，全民又陷入了一場(chǎng)新的購(gòu)房熱潮中，比2007年更為瘋狂。2007年廣州全年一手住宅成交面積為801.58平方米，但2009年到目前為止，成交面積已經(jīng)高達(dá)903.94萬(wàn)平方米，超過(guò)了2007年全年的成交面積，預(yù)計(jì)今年全年成交面積有望接近1000萬(wàn)平方米。
1～11月成交量
比上市量多300萬(wàn)m2
由此可見(jiàn)，從1~11月的供求關(guān)系來(lái)看，廣州的確出現(xiàn)了較為明顯的求大于供的情況，比例大約為2：3。同樣由于求大于供，也在一定程度上導(dǎo)致了全市樓價(jià)步步走高，十區(qū)從今年1月的8014元/m2一路上漲到11月的10282元/m2，漲幅已接近30%。
有業(yè)內(nèi)人士分析，今年批準(zhǔn)預(yù)售量大幅減少，與2008年不少開(kāi)發(fā)商看到市道不好，放慢了開(kāi)發(fā)速度有關(guān)系。在今年強(qiáng)大的消費(fèi)力面前，能夠留給明年繼續(xù)消化的“余糧”實(shí)在不多。不過(guò)，記者最近兩個(gè)月發(fā)現(xiàn)，各大樓盤(pán)每周的成交套數(shù)都在慢慢下降，但簽約價(jià)格卻仍在穩(wěn)步上升。有開(kāi)發(fā)商表示并不擔(dān)心銷(xiāo)售速度下降，只要買(mǎi)家能夠承受較高的價(jià)格，不妨放慢速度賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。
會(huì)不會(huì)缺貨關(guān)鍵看成交速度
可見(jiàn)，明年是否真的“缺貨”其實(shí)只是相對(duì)而言，如果買(mǎi)家還像今年一般瘋狂掃貨，那么有再多樓盤(pán)也不夠市場(chǎng)消化。但如果樓價(jià)上升到達(dá)一個(gè)節(jié)點(diǎn)，讓購(gòu)房者包括投資者在內(nèi)終于停下奔馳的腳步，導(dǎo)致成交量顯著下滑的話，供應(yīng)量即便減少，也未必能夠刺激買(mǎi)家重新出手，“缺貨論”自然不攻自破。
記者 陳白帆
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