距離1月10日國務(wù)院的“國十一條”政策出臺1個多月后，全國“兩會”召開前夕，北京、南京、成都等地調(diào)控樓市的措施密集出臺，內(nèi)容涉及土地市場整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。上周四，廣東也出臺了“粵四條”，作為落實(shí)和貫徹及執(zhí)行“國十一條”配套文件的具體措施?？傮w而言，目前幾個城市出臺的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控細(xì)則均與“國十一條”調(diào)控思路保持了高度一致。多數(shù)政策都是此前已經(jīng)開始執(zhí)行的條款，并沒有突出的調(diào)控亮點(diǎn)出現(xiàn)，基本上比較溫和。
不少人對于這一輪調(diào)控心存疑惑：會否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？事實(shí)上，在以往幾次房地產(chǎn)宏調(diào)政策出臺后，樓價反而出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。這一回，房價新“拐點(diǎn)”會不會真的出現(xiàn)？
樓市調(diào)控越來越精準(zhǔn)
此次“國十一條”各地細(xì)則出臺后，效果如何令人關(guān)注。許多文章指出樓市新政成敗在于執(zhí)行力，有識之士指出，完善合理的政策是有效調(diào)控的前提，其次在于執(zhí)行力。
對比歷次出臺的樓市新政，不難發(fā)現(xiàn)監(jiān)管層對樓市現(xiàn)狀認(rèn)識越來越透，把脈下藥越來越準(zhǔn)。如“國十一條”比此前的“國四條”措施更具體、更深入，所提出的探索土地出讓制度綜合評標(biāo)方法，就是一個重要的思路轉(zhuǎn)變，直指“地王”和囤地現(xiàn)象；再如，針對國企頻拿“地王”、樓市“國進(jìn)民退”現(xiàn)象，《通知》要求“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”。無疑，這些針對性措施將能很好地為樓市療傷。
中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立撰文指出，“國十一條”與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調(diào)控與2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。
首先，出臺時間與以前歷次調(diào)控不一樣。從過去的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策這還是第一次。尹中立分析原因認(rèn)為，一是迪拜世界債務(wù)違約事件，二是去年11月份房價上漲過快。
其次，以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求，這次調(diào)控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。
據(jù)悉，本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異，此次宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過熱的問題，政府調(diào)控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時抑制需求的膨脹(實(shí)行差別化的信貸政策)。因此，當(dāng)前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。
尹中立相信，只要這些措施基本得到落實(shí)，控制房價的效果一定會比以前幾次房地產(chǎn)調(diào)控要好。
開發(fā)商仍可鉆空子
不過，隨著各地出臺的實(shí)施細(xì)則，也有人認(rèn)為調(diào)控太過于溫和，預(yù)料市場影響力甚微，開發(fā)商也還是有空子可鉆。
北京樓市調(diào)控的11條出臺后，市場反應(yīng)比較平靜。中原地產(chǎn)市場研究部對200組客戶的抽樣調(diào)查顯示，81%的客戶認(rèn)為北京的11條政策不會對房地產(chǎn)市場有打壓作用。
有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然北京11條涉及“提高首付比例、增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和限制境外人士購房”，對需求有一定的抑制作用。但上述很多條款在春節(jié)前已經(jīng)被市場所消化，新政的出臺恰恰可以消除市場上的一些觀望情緒，對市場來說反而可能是利好。
廣州市國土房管局有關(guān)人士了解到，“粵四條”很多政策廣州已在實(shí)施，因此廣州未必會就此再出臺措施。如果出臺穗版“國十一條”，也是對目前實(shí)施措施進(jìn)行重申強(qiáng)調(diào)?！盎浰臈l”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時之前，要按照“一套房一標(biāo)價”的方式明碼標(biāo)價。接下來，廣州市還將就此研究實(shí)施的方式，方向可能是在網(wǎng)上提前公開一手房的每套價格。
對此，有行家表示，從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發(fā)商可鉆的空子比較多。知名房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，開發(fā)商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價格，開發(fā)商可以通過定價來賣房，將90%的單位定價高于剩下10%的單位。這樣，買家依然會首選10%的價格較低單位，開發(fā)商優(yōu)先銷售某些單位的目的也就達(dá)到了。
地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，開發(fā)商在銷售24小時前標(biāo)價，意義確實(shí)不大，畢竟這個完全是開發(fā)商自己操縱的。“政府在監(jiān)督上一直存在‘真空’。開發(fā)商在開盤前2小時內(nèi)公布價格，而地方政府的監(jiān)督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調(diào)查或監(jiān)督的。同時，開發(fā)商推后開盤時間或提前認(rèn)購時間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監(jiān)督的?！?/p>
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