稅務總局關于土地增值稅清算有關問題通知（全文）
據(jù)上海證券報報道，國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執(zhí)行。
通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
為縮小開發(fā)商的避稅空間，通知明確，開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。
按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收，方式為預征和清算相結合。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。
2006年底,面對高漲的房價,國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發(fā)，這一政策沒有得到嚴格執(zhí)行。
此次下發(fā)的通知可以說是對2006年底發(fā)布的通知的補充，也就是說，2006年國稅下發(fā)的通知至今仍然適用。
“嚴格執(zhí)行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產企業(yè)的暴利?！?北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉認為，土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業(yè)的稅收成本，降低房企利潤水平，進而降低房企的拿地熱情。（記者張牡霞）
何謂土地增值稅
土地增值稅是針對房地產項目的超額利潤而設計的，意在調節(jié)土地增值收益。按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照四級超率累進稅率進行征收，稅率在30%-60%之間，采取預征和清算相結合的征收方式。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調節(jié)土地增值收益的作用。
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