“6540萬(wàn)套空置房”一事正在持續(xù)發(fā)酵。
雖然這一數(shù)據(jù)招來(lái)多方質(zhì)疑，且事后已被斷定為不實(shí)報(bào)道，但這場(chǎng)由空置房引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍未有停歇的跡象，關(guān)于全國(guó)具體有多少套空置房至今也沒(méi)有一個(gè)權(quán)威結(jié)論?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者向國(guó)家統(tǒng)計(jì)局求解真實(shí)的空置房數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局28日給予回復(fù)，但并未提供具體數(shù)據(jù)。當(dāng)記者向中國(guó)指數(shù)研究院、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)求解這一數(shù)據(jù)時(shí)，也未能獲得一個(gè)全面的數(shù)據(jù)。
“雷人”的6540萬(wàn)套空置房
對(duì)于急切希望了解到相關(guān)情況的人士而言，仍舊一頭霧水。專家認(rèn)為，雖然國(guó)內(nèi)對(duì)空置房尚未有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但有關(guān)部門不應(yīng)“失聲”，應(yīng)給出說(shuō)法，從而為更長(zhǎng)遠(yuǎn)的樓市調(diào)控提供決策參考。
在媒體此前的廣泛報(bào)道中，以下幾個(gè)數(shù)字被反復(fù)引述———國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來(lái)后，國(guó)家電網(wǎng)公司進(jìn)行了辟謠。
國(guó)家電網(wǎng)外聯(lián)部相關(guān)人士在電話中向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者證實(shí)，國(guó)家電網(wǎng)從來(lái)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)和發(fā)布過(guò)此類數(shù)據(jù)。不僅如此，這些數(shù)據(jù)也受到了業(yè)內(nèi)人士的普遍質(zhì)疑。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭凱稱，6540萬(wàn)套房，以70平方米一套計(jì)算，合45億平方米，而中國(guó)2009年竣工住宅用商品房?jī)H5.77億平方米，也就是說(shuō)，除非1995年以來(lái)所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達(dá)到6540萬(wàn)套。這顯然是不可能的。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，6540萬(wàn)套空置房的數(shù)據(jù)很“雷人”，實(shí)不足信。
他指出，以2009年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到29平方米左右來(lái)計(jì)算，則全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米；若按套均100平方米計(jì)算，則6540萬(wàn)套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住宅空置率高達(dá)36%。
另?yè)?jù)報(bào)道，北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系老師張景秋和孟斌曾經(jīng)帶領(lǐng)課題組，對(duì)北京50多個(gè)2004年至2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，其結(jié)論是，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。
但上述國(guó)家電網(wǎng)人士稱，由于我國(guó)用電情況比較復(fù)雜，通過(guò)電表使用情況來(lái)反映房屋空置率是不現(xiàn)實(shí)的，比如幾戶合用一表、使用插卡電表等，都無(wú)法真實(shí)反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房，輪換居住的話，兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄，更是無(wú)法貿(mào)然判斷房屋是否空置。
“所以，通過(guò)用水、用電、用氣等能源資源消耗方式來(lái)統(tǒng)計(jì)房屋空置率是不科學(xué)的，也是不可行的?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
張景秋也曾對(duì)媒體表示，這種空置率的計(jì)算方法只是探討的方向，其數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性。因人力和物力的限制，有效的調(diào)查樣本僅880個(gè)；用電調(diào)查只進(jìn)行了兩次，可能會(huì)造成誤差，如住戶可能外出旅游，沒(méi)有在家。另外，調(diào)查的電表都是安在樓道能直接看到數(shù)字的，沒(méi)有入戶調(diào)查，這也會(huì)存在誤差。
謎一樣的空置房數(shù)量
全國(guó)空置房的真實(shí)數(shù)量是多少呢？為了求解這一數(shù)字，連日來(lái)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者進(jìn)行了多方求證，但仍舊一頭霧水。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有就記者提出的這一問(wèn)題給出具體數(shù)據(jù)，同時(shí)，在記者聯(lián)系的中國(guó)指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)、DTZ戴德梁行、仲量梁行等機(jī)構(gòu)中，也沒(méi)有一家機(jī)構(gòu)能夠就這一問(wèn)題給出答案。
中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套數(shù)為89489套，可售面積為1185.45萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬(wàn)平方米；上海商品住宅可售套數(shù)為40902套，可售面積為577.66萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬(wàn)平方米；廣州商品住宅可售套數(shù)為37404套，可售面積為472.43萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬(wàn)平方米；深圳商品住宅可售套數(shù)為23171套，可售面積為229.42萬(wàn)平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬(wàn)平方米。
雖然空置率難以統(tǒng)計(jì)，但相關(guān)的市場(chǎng)和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)并未放棄這方面的努力和嘗試，只不過(guò)它們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果并未得到廣泛的認(rèn)可。
上海易居房地產(chǎn)研究院2009年發(fā)布的空置率報(bào)告稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的2008年，全國(guó)商品住宅的空置率為6.34%，明顯低于近15年來(lái)11.28%的平均空置率，處于合理區(qū)間，全國(guó)空置率最高的城市是北京，高達(dá)16.64%，但上海只有10%。
房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行每個(gè)季度都對(duì)北京寫字樓空置率的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。該公司北京研究部主管覃曉梅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)方法里面，與空置率相對(duì)的是入住率，只要是沒(méi)有搬進(jìn)去，就算空置，即便已經(jīng)簽訂了入駐合同。
據(jù)透露，該公司把北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓分為甲級(jí)和乙級(jí)，并且采取跟開(kāi)發(fā)商和業(yè)主合作的形式獲得業(yè)主入駐的數(shù)據(jù)。2010年二季度，北京甲級(jí)寫字樓的空置率是22.8%。
“我們自認(rèn)為22.8%的空置率數(shù)據(jù)還是比較準(zhǔn)確的，但這樣的統(tǒng)計(jì)方法如果推廣到全國(guó)整個(gè)住宅市場(chǎng)的話，其結(jié)果就不好說(shuō)了。畢竟，全國(guó)住宅市場(chǎng)的總量要大得多，而且情況更為復(fù)雜?！瘪麜悦氛f(shuō)。
在統(tǒng)計(jì)方法上，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，要計(jì)算空置率，空置率的分子和分母就必須確定，這兩個(gè)基本問(wèn)題不統(tǒng)一，或者沒(méi)有基本的共識(shí)，那么討論空置率的問(wèn)題就沒(méi)有意義。
“分母把哪些房源作為整個(gè)存量基數(shù)來(lái)計(jì)算，本身會(huì)得出不同的結(jié)論。比如，目前市場(chǎng)上的房改房、小產(chǎn)權(quán)房、單位企業(yè)自蓋房是否都應(yīng)該納入統(tǒng)計(jì)？還是說(shuō)只統(tǒng)計(jì)商品房呢？”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
失語(yǔ)的權(quán)威部門
在此番空置房的大討論中，媒體和民眾表現(xiàn)活躍，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、住建部等相關(guān)部門并未就此發(fā)表任何觀點(diǎn)。到目前為止，空置房的具體數(shù)量有多少，何謂空置率，如何統(tǒng)計(jì)才算科學(xué)，空置率究竟有多高等問(wèn)題仍然莫衷一是。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾公布過(guò)全國(guó)商品房空置面積。記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站能夠查到的最近的有關(guān)商品房空置面積的數(shù)字來(lái)自，其網(wǎng)站2009年2月17日刊登的“2008年度經(jīng)濟(jì)述評(píng)：中國(guó)需要一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)”一文。該文稱，截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1-11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。
目前，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期公布的“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)”中，能夠查到商品房空置面積分類指數(shù)的變化情況，但并沒(méi)有具體的空置面積數(shù)。
一位接近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，由于這一數(shù)字較為敏感，而且統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑與當(dāng)下市場(chǎng)通用口徑存在一定的差異，這一數(shù)字早就不對(duì)外公布了。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局是否仍在統(tǒng)計(jì)這一數(shù)字、目前商品住宅的空置面積有多少、為何不再公布這一數(shù)據(jù)，帶著這一系列疑問(wèn)，記者給國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)去了采訪函，但統(tǒng)計(jì)局并未給出全面答復(fù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局僅回復(fù)稱：“我局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中的空置面積，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。目前空置面積只是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)的未售未租面積?！?/p>
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)呼吁，有關(guān)部門應(yīng)該盡快進(jìn)行一次住房普查，對(duì)居民的住房使用情況進(jìn)行一次認(rèn)真徹底的調(diào)查，以盤活存量，減少閑置，增加供給，從而緩解供需矛盾。
“在當(dāng)前樓市調(diào)控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意義的事。它將為下一步出臺(tái)房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅提供決策依據(jù)和參考?！敝熘幸徽f(shuō)。
按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
“首先要搞清楚什么是空置率，然后再來(lái)談空置率有多高。既然人口普查和經(jīng)濟(jì)普查那么大的數(shù)據(jù)量都可以做到，那么理論上空置率的統(tǒng)計(jì)有什么理由做不到？”覃曉梅說(shuō)。
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