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編者按：1月7日，中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心重磅“出爐”的2010年中國房地產企業(yè)項目銷售金額與銷售面積排行榜中，萬科成了最大贏家，榮膺“雙料”冠軍之余，也創(chuàng)下新的歷史記錄。保利地產獲2010年度房企銷售面積亞軍、銷售金額第四名；金地集團排名居中，均位列“兩榜”第13名；招商地產排名則最為靠后，分列上述“兩榜”的第18名、第26名。
公開資料顯示，2010年萬保金招共計實現(xiàn)銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規(guī)模擴張速度最快，而萬科的運行效率最高。截至2010年3季度，保利地產總資產較年初增長了52.27%，而萬科的存貨占流動資產比率最低，為68.59%，這與萬科一直強調的高周轉、快速開發(fā)的模式相符。
2010年房企銷售排行榜出爐萬保招金“被調控”效果幾何？
四大房企·萬科篇
作為中國房地產行業(yè)當之無愧的龍頭企業(yè)，萬科在2010年繼續(xù)著自己的老大地位。
根據中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布《2010年度中國房地產企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬科再次蟬聯(lián)了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創(chuàng)造了新的記錄，使得萬科成為國內第一家年銷售超過千億的房企。
而面對不斷深入的調控，及時調整開發(fā)布局、產品結構和開發(fā)節(jié)奏，調低對利潤的追求，把調控可能帶來的業(yè)績影響降到最低無疑成為其銷售突破千億的保障。
這種順勢而為也體現(xiàn)在此前幾年。2007年，他們率先將開發(fā)重心轉向二三線城市，并以剛性需求者為主力客戶，順應政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當行業(yè)迎來首次調整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調整的策略使得萬科得以長期位居地產“一哥”的位置。
不過，銷售千億的背后，萬科也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。首先是盈利能力方面，這家企業(yè)銷售爆發(fā)式增長的行情并未很好地傳導至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之后的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現(xiàn)較大幅度的增長，萬科2010年全年的業(yè)績不會超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規(guī)模增長與其成本控制能力的增長并不匹配，直接影響了其盈利能力。
其次是資金的問題，如果僅僅從資產負債表分析，萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億，占總資產1879億的16.7%，而流動比率，即短期借款加一年內到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現(xiàn)金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。
但從萬科的三季報現(xiàn)金流量表來看，其資金狀況似乎并沒有上述那么理想。2010年1-9月其經營性現(xiàn)金流為負數(shù)12億，上年同期則是正數(shù)112億，而經營性現(xiàn)金流為負數(shù)，說明企業(yè)掙得少花得多；同時其前三季度銷售收入223億元，但經營性現(xiàn)金流入是598億，說明63%的現(xiàn)金流來自以前年度收入或預收款；最后其2010年1-9月收到的其他與經營活動有關的現(xiàn)金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有注冊會計師表示，收到的其他與經營活動有關的現(xiàn)金金額巨大，多為關聯(lián)方直接的現(xiàn)金往來，不少企業(yè)用這種方式掩蓋主營業(yè)務現(xiàn)金流的嚴重短缺。
而如果要預測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報，進一步了解其存貨的可銷售狀態(tài)。如果現(xiàn)房占比大，就說明存貨的變現(xiàn)能力強，相反的，如果新開工項目多，反而會進一步增加資金的需求量；截止三季度其預收賬款已經達到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等于是已經預收了未來17個月的收入，這個數(shù)字也驗證了萬科未來資金會更緊張。
同時，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業(yè)外利潤僅2480萬，說明萬科的利潤幾乎全部來自于直營業(yè)務，也顯示了其利潤的健康性。
并且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個月就拿下了21處土地，且大多數(shù)位于二、三線城市。由于房地產開發(fā)從拿地到銷售到交樓平均周期是2到3年，按此規(guī)律，萬科2010年實現(xiàn)千億業(yè)績便是2008年之前辛苦布局、儲備土地的結果，而2010年全國范圍內的大量拿地，也將保障萬科今后幾年的銷售成績。
此外，萬科目前已經將學習目標從美國最大的住宅企業(yè)帕爾迪轉向了匯豐銀行，希望學習其“市場環(huán)境適應能力”，而萬科也確實在住宅市場遭遇連續(xù)調控后，將觸角伸向了商業(yè)地產的市場。此外針對重慶將試點房地產稅的消息，萬科已經對相關媒體表示，房產稅的開征以及保障房大規(guī)模興建計劃的落實，會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現(xiàn)在商業(yè)地產的領域。
(王崢)
四大房企·招商篇
作為“萬保金招”四家龍頭房企中規(guī)模最小的一家，招商地產2010年的表現(xiàn)可說是不溫不火，雖然全年銷售金額和銷售面積上仍排在這四家的末尾，但截止2010年三季度的凈利潤卻超過了金地集團，排到了第三的位置。
根據中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心給出的數(shù)據顯示，招商地產2010年實現(xiàn)住宅銷售收入143億元，位列國內地產商第18位，全年銷售的住宅面積為102萬平方米，排在第25位。而2009年，招商地產的銷售收入和銷售面積分別為157億元和123萬平方米。
由于招商地產已經形成了深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經濟帶為重點經營區(qū)域的市場格局，而2010年的調控主要針對的就是上述地區(qū)，導致招商地產2010年上述兩項數(shù)據均出現(xiàn)小幅下滑。
穩(wěn)健式的發(fā)展是招商地產一貫的策略，所以其整體擴張的速度相比于萬科與保利頗為落后。尤其是2010年上半年，招商地產沒有拿下一塊新的土地儲備，直到7月份這種情況才得到改觀。不過，沒有獲取新的土地并不意味著招商地產可能出現(xiàn)土地儲備的不足的問題。整個2010年，招商地產總計花費69.58億元(按權益)，在佛山、上海、廈門、成都、南京等地購得土地十塊，新增權益建筑面積約131萬平米，新增項目整體的樓面地價為5617.36元/平米。有券商就估計，目前招商地產自身擁有的權益未結算面積在800萬平米以上。
而招商地產大股東招商局的資源雄厚，是其獲取質優(yōu)價廉資源的重要保障。招商地產作為招商局唯一的房地產運作平臺，資產僅占集團的18%，房地產業(yè)務更快更好的發(fā)展是集團的要求。集團已確定在深圳再投資600億元，發(fā)展前海灣保稅港區(qū)、前海合作區(qū)綜合開發(fā)，海上世界綜合體、太子灣郵輪母港等項目，招商地產將在其中發(fā)揮重要作用?？紤]到實際控制人招商局集團在漳州開發(fā)區(qū)，深圳前海、蛇口等地區(qū)擁有豐富的土地資源，以及作為國資委核定的16家以房地產為主業(yè)的央企之一，公司土地的儲備還是比較充足的。
此外，2010年11月11日，招商地產發(fā)布公告稱，離開公司近3年的老將孟才重回公司任職副總，再掌拿地大權，而這也是短期內內招商地產新增的第二名高管。由于孟才任職招商地產副總的三年，亦是該司在土地儲備方面擴張力度最大的時候，所以也引發(fā)業(yè)界關于招商地產重拾快速擴張戰(zhàn)略的聯(lián)想。在孟才執(zhí)掌拿地大權的2007年，招商地產便先后在深圳、廣州、蘇州、漳州等地取得多達447多萬平方米建筑面積的土地儲備。而在孟才離開后的另一個樓市高峰期——2009年，招商地產總共只新增6幅不到200萬平方米的土地儲備。不過，公司在承認孟才的回歸的確是招商地產開發(fā)規(guī)模擴張所需的同時，也表示招商地產未來還是會延續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展策略。
雖然招商地產在這四大龍頭房企中處于“小老弟”的位置，但其“住宅開發(fā)+商業(yè)持有”的經營模式卻是今后一段時間內大型房企發(fā)展的主流，就連此前只做住宅項目的萬科，2010年也開始進軍商業(yè)地產。畢竟在房地產調控持續(xù)進行的情況，住宅市場留給房企的空間會越來越小，而商業(yè)地產則注定會迎來自己的“春天”。所以，擁有大量商業(yè)項目的招商地產很可能借機縮小與前三者的差距。(王崢)