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四大房企·保利篇
截至2010年三季度末，保利地產(chǎn)(600048)以總資產(chǎn)1367.89億元保持其在“招保萬(wàn)金”四大房企中第二位的排名。
2007-2010年三季度，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)的平均增長(zhǎng)率在四大房企中居首。也即，近三年來(lái)，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)以平均每年50%以上的速度增長(zhǎng)著。然而，“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控期間，不同于萬(wàn)科能夠借力“調(diào)控”、成為首家銷售額過(guò)千億房企的無(wú)限風(fēng)光，保利地產(chǎn)在2010年表現(xiàn)只能說(shuō)是中規(guī)中矩，并無(wú)“亮點(diǎn)”引人注意，更由于媒體曝出其違規(guī)建造別墅事件而引人議論。
從保利地產(chǎn)2010年1-11月份拿地公告中可以觀察到，2010年保利地產(chǎn)布局二、三線城市，拿地“兇猛”。
根據(jù)保利地產(chǎn)公告進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)可以看出，2010年1-11月份，保利共計(jì)拿下42個(gè)地塊，絕大多數(shù)位于二、三線城市，購(gòu)地金額逾450億余元。
資料進(jìn)一步顯示，2010年1-11月份保利所獲42個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有8個(gè)位于成都，占比近1/5?？梢钥闯鰜?lái)，繼今年保利在成都地區(qū)以80億的銷售金額，成為該地“銷售冠軍”后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為其布局“重鎮(zhèn)”，凈用地面積共計(jì)89.59萬(wàn)㎡，在未來(lái)將以商業(yè)、住宅的形式被開(kāi)發(fā)出來(lái)。
除去成都地區(qū)，沿江、沿海城市也成為其重點(diǎn)“布局”城市：江浙、廣東這幾處“必爭(zhēng)之地”自不必說(shuō)，保利地產(chǎn)在福建、青島和武漢等地也有所“斬獲”。
不過(guò)，布局二、三線城市之余，保利地產(chǎn)在一線城市北上廣，再加上準(zhǔn)一線城市天津，拿地雖少，投入?yún)s高。2010年1-11月份，保利地產(chǎn)在北上廣天四個(gè)城市所獲5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)地總額為144.93億元，用地面積共計(jì)66.67萬(wàn)㎡，折合樓面價(jià)2.17萬(wàn)元/㎡。
進(jìn)入2010年12月份，房企拿地更為“兇猛”。保利地產(chǎn)雖仍未對(duì)2010年12月份拿地情況進(jìn)行披露，但僅根據(jù)媒體報(bào)道的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，就可發(fā)現(xiàn)公司在半個(gè)月內(nèi)分別在北京、廣州、紹興、南京四地砸下88.78億元拿地。保守統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在去年全年購(gòu)地金額接近600億。
而保利地產(chǎn)全年的銷售金額也不過(guò)660億。投資者雖然可以來(lái)看到保利地產(chǎn)在2010年突破其歷史銷售記錄，但也要關(guān)注其資金風(fēng)險(xiǎn)，尤其是現(xiàn)金流量情況。
如果對(duì)四大房企的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)最低(0.62)，保利地產(chǎn)最高(0.79)。2010年保利地產(chǎn)三季報(bào)顯示，保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期借款高達(dá)470.97億元，這一數(shù)字是萬(wàn)科的2倍，金地集團(tuán)的2.78倍，招商地產(chǎn)的4.36倍。
再將四大房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量情況進(jìn)行比較的話，可以發(fā)現(xiàn)，除去招商地產(chǎn)外，其余三家均為負(fù)。2010年三季度，保利地產(chǎn)更是創(chuàng)下經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流為-261.08億元的巨額數(shù)字(萬(wàn)科為-12.07億、金地為-14.15億元)。
四大房企中，保利地產(chǎn)作為具有國(guó)資背景的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，要比同行具有更大的信貸融資優(yōu)勢(shì)。和萬(wàn)科相比，保利或許沒(méi)有其卓越的管理經(jīng)驗(yàn)，卻享有更多的政策便利?？梢怨苤懈Q豹的是，4·19房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，上市房企定向增發(fā)基本上都遭遇監(jiān)管部門(mén)擱置或是否決，而保利地產(chǎn)則恰好在4月19日對(duì)外發(fā)布公告，稱其定向增發(fā)方案獲得國(guó)資委批復(fù)同意。
不過(guò)，“大”與“強(qiáng)”一直是國(guó)企需要面對(duì)的考驗(yàn)。2010年12月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)再次發(fā)生變更。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率遜于萬(wàn)科的事實(shí)下，保利地產(chǎn)每隔兩年變更一次財(cái)務(wù)總監(jiān)，似乎也反應(yīng)出公司在治理結(jié)構(gòu)上有待提高。更何況，無(wú)論是在近期流行的“綠色住宅”還是“住宅產(chǎn)業(yè)化”的主題上，萬(wàn)科也要比保利先行一步。
萬(wàn)科與保利，既然分列A股市場(chǎng)房企第一、二名的位置，就難以避免公眾將兩大房地產(chǎn)巨頭進(jìn)行比較。近兩年，保利地產(chǎn)擴(kuò)張的速度雖令市場(chǎng)矚目，但是在綜合實(shí)力上仍遠(yuǎn)遜于萬(wàn)科。好事者難免會(huì)發(fā)出“既生瑜，何生亮”的慨嘆，但是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在，往往是企業(yè)不斷前行的動(dòng)力。適值房地產(chǎn)市場(chǎng)“多事之秋”，保利在借助調(diào)控之機(jī)，一邊參與行業(yè)整合，一邊放手拿地。不過(guò)，仍需其能在管理上做到更為精致、理念上更加創(chuàng)新，由大向強(qiáng)轉(zhuǎn)變。(謝靜)
四大房企·金地篇
金地集團(tuán)(600383)在四大房企中排名第三。在2010年銷售面積、銷售金額排行TOP30房企的榜單中，也處于“比上不足，比下有余”的狀態(tài)，“兩榜”中均排名第13名。
2010年的樓市調(diào)控年，金地集團(tuán)其月度銷售情況為政策對(duì)樓市的影響進(jìn)行了一次現(xiàn)身說(shuō)法。而其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度更是發(fā)生了如同“過(guò)山車”般的變化。
2010年一季度，金地集團(tuán)就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入72.21億元，同比增長(zhǎng)404.88%；歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)11.66億元，同比增長(zhǎng)了2028.14%。
半年后，也即截至2010年三季度，金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為104.28億元，凈利潤(rùn)僅為13.40億元。和一季度相比，凈利潤(rùn)在半年內(nèi)僅增加了1.74億元，其同比增幅更是回落至74.20%。而從凈利潤(rùn)的絕對(duì)數(shù)字上來(lái)看，金地集團(tuán)的凈利潤(rùn)甚至低于位列四大房企末尾的招商地產(chǎn)(三季度凈利潤(rùn)為14.27億元)。
四大房企中，恐怕最能反映調(diào)控政策對(duì)樓市影響的就是金地集團(tuán)的銷售情況了：2010年1-3月份，金地集團(tuán)的銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，3月份環(huán)比增長(zhǎng)率更是高達(dá)52.73%；4·17“新國(guó)十條”出臺(tái)后，金地集團(tuán)無(wú)論是簽約金額還是簽約面積連續(xù)三個(gè)月下調(diào)，環(huán)比增長(zhǎng)率均為負(fù)數(shù)；直至經(jīng)歷8、9月份一個(gè)“小陽(yáng)春”——其中8月份實(shí)現(xiàn)簽約金額環(huán)比增長(zhǎng)了198.09%、簽約面積環(huán)比增長(zhǎng)178.59%；“金九”則繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，簽約金額環(huán)比增長(zhǎng)85.75%、簽約面積環(huán)比增長(zhǎng)96.54%；9·30“二次調(diào)控”之后，公司簽約面積和簽約金額再次陷入量平價(jià)穩(wěn)狀態(tài)，環(huán)比增幅也變?yōu)樨?fù)數(shù)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，金地集團(tuán)的短板之一，是其拿地能力弱于其他房企。近期，一份中信證券研究報(bào)告指出：金地集團(tuán)很少在招拍掛市場(chǎng)之上和同行比拼價(jià)格短長(zhǎng)，而是采取股權(quán)收購(gòu)、舊城改造等方式獲得土地項(xiàng)目。
根據(jù)公開(kāi)資料可知，截至2010年12月30日，金地集團(tuán)購(gòu)地金額逾百億元，用地面積總額為108.35萬(wàn)㎡。另參與深圳市龍華擴(kuò)展區(qū)保障房建設(shè)，規(guī)劃建筑面積34.89萬(wàn)㎡。
事實(shí)上，若不是在2010年12月份金地集團(tuán)開(kāi)始發(fā)力，其去年全年的拿地情況相對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)，將顯得更為“可憐”：僅12月份就至少出資60億元拿下75.65萬(wàn)㎡土地，占比全年購(gòu)地金額、面積總額的六成以上。
在區(qū)域布局上，金地集團(tuán)仍舊以一線城市為主力地區(qū)：北京、上海和深圳三地購(gòu)地金額共計(jì)48.41億元，占比全年購(gòu)地總金額的近50%。沿海、長(zhǎng)江流域二、三線依舊為房企首選城市，金地集團(tuán)未來(lái)布局江蘇、武漢、珠海和煙臺(tái)。另外，沈陽(yáng)仍為房企爭(zhēng)奪要地，2010年金地集團(tuán)以總價(jià)21.77億元在沈陽(yáng)拿下兩塊地，成為僅次于北京、上海兩地重點(diǎn)布局城市。
金地的步子，雖然小但是卻穩(wěn)健，不如萬(wàn)科的專業(yè)、保利的規(guī)模，卻自有其獨(dú)特之處。新舊年交替之間，金地選擇此時(shí)發(fā)力拿地，承上啟下，2011年，還需投資者拭目以待。(謝靜)
一直以來(lái)，萬(wàn)保金招占據(jù)A股市場(chǎng)房地產(chǎn)“四強(qiáng)”之位，牢牢不可動(dòng)搖。不過(guò)，正所謂“樹(shù)大招風(fēng)”，榮譽(yù)盡享、風(fēng)光無(wú)限的同時(shí)，另類稱呼也常伴左右——