開(kāi)發(fā)商
疑問(wèn)1
為何要收取訂金？
融資、還貸、作土地款……
記者在采訪中了解到，除了儲(chǔ)備客戶等有形目的以外，樓市處于熊市時(shí)及資金實(shí)力相對(duì)薄弱的開(kāi)發(fā)商，收取定金不排除為解燃眉之急，用作交還貸款利息等。
提前“假賣(mài)”緩解融資急
近期，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，某開(kāi)發(fā)商“假賣(mài)”商品房以融資，在沒(méi)有拿到預(yù)售證的情況下，找“托”幫忙交定金及買(mǎi)房，最后卻賴賬不將房款還給合作購(gòu)房者。據(jù)了解，市民周女士以個(gè)人名義“購(gòu)得”某開(kāi)發(fā)商的一幢樓，涉及面積超過(guò)18000平方米，金額超購(gòu)1700萬(wàn)元。
雙方協(xié)議約定，在有限時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商退還給周女士購(gòu)房款1700多萬(wàn)元，協(xié)議同時(shí)約定了付款時(shí)間、違約責(zé)任等事項(xiàng)，按約如逾期還款應(yīng)支付違約金120萬(wàn)元。結(jié)果，由于開(kāi)發(fā)商手頭吃緊，還不起房款，未在協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付完款項(xiàng)，并拒絕支付違約金。周女士將開(kāi)發(fā)商告上法庭。
資深房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析，一些資金實(shí)力相對(duì)薄弱的開(kāi)發(fā)商，尤其當(dāng)樓市處在“熊市”的情況下，在沒(méi)有拿到預(yù)售許可證、貸款還款期限快到的情況下，用收定金及假售的方式，以達(dá)到融資的目的。
籌錢(qián)急還貸款利息
前年，銀行的多次加息令房地產(chǎn)業(yè)界人士記憶猶新，尤其是開(kāi)發(fā)商。據(jù)了解，當(dāng)年廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款、外資占比上升，自籌資金占比下降，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大。中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜當(dāng)時(shí)表示，多次加息后，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地時(shí)常常要在幾個(gè)月內(nèi)籌齊繳納幾億元，如果僅靠銀行貸款，意味著每?jī)|元貸款每月將增加27萬(wàn)元利息，1年就要增多324萬(wàn)元。
某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)單算了一筆賬，如果開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有拿到預(yù)售證、不允許賣(mài)樓的情況下，采取2000元或以上下定的方式籌集資金，100個(gè)客戶就能融資至少200萬(wàn)元，200個(gè)客戶就可以融資400萬(wàn)元以上。該人士表示，對(duì)中小房企而言，可以解決至少一年的貸款利息的燃眉之急。
今年樓市向好以來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在全國(guó)各地掀起新一輪的“搶地潮”。有業(yè)內(nèi)人士指出，在開(kāi)發(fā)商積極拿地的同時(shí)，也在積極的尋找融資機(jī)會(huì)，拿到預(yù)售證的產(chǎn)品抓緊時(shí)間銷(xiāo)售，沒(méi)有拿到預(yù)售證的就以交定金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式以達(dá)融資目的。
韓世同表示，雖然開(kāi)發(fā)商收取的定金相對(duì)房款來(lái)說(shuō)，僅僅是九牛一毛，但如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目因多種原因遲遲未拿到預(yù)售證，不排除部分資金實(shí)力不雄厚的小型開(kāi)發(fā)商采取收定金的方式融資拿地。
疑問(wèn)2
如何玩轉(zhuǎn)定金？
摸底市場(chǎng)、抬高樓價(jià)、制造熱銷(xiāo)假象……
有業(yè)內(nèi)人士透露，在未取得預(yù)售證的情況下，開(kāi)發(fā)商收取買(mǎi)家定金作為日后選房的“必要條件”，從中開(kāi)發(fā)商不僅獲得了巨大的資金流利益，還能摸底市場(chǎng)，控制銷(xiāo)售節(jié)奏，以達(dá)到制造熱銷(xiāo)假象，吸引更多人購(gòu)房，甚至抬高房?jī)r(jià)。
目前盡管樓價(jià)居高不下，但多個(gè)部門(mén)已發(fā)出了樓市危險(xiǎn)信號(hào)，很多買(mǎi)家處于觀望之中。為此，不少新盤(pán)新貨在推出市場(chǎng)之前總是“忐忑不安”。“價(jià)格開(kāi)的太高，一旦賣(mài)不好沒(méi)獎(jiǎng)金，如果價(jià)格開(kāi)的太低，一下賣(mài)完了老板還不高興”，多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人操盤(pán)時(shí)有如此擔(dān)心，為此，對(duì)于市場(chǎng)中有多少人對(duì)自己的樓盤(pán)有興趣，什么戶型最受歡迎，多少價(jià)格能讓買(mǎi)家接受成為樓盤(pán)推出市場(chǎng)之前必須摸清的情況。
自今年8月就開(kāi)始內(nèi)部登記的老城區(qū)某樓盤(pán)，如果買(mǎi)家希望登記VIP身份，就必須填寫(xiě)一份“調(diào)查問(wèn)卷”，其中包括“您目前居住的區(qū)域”、“您是第幾次置業(yè)”、“您所能接受的價(jià)格是多少”等問(wèn)題。而至于登記了多少臺(tái)客，這作為極其神秘的商業(yè)機(jī)密不肯對(duì)外透露，銷(xiāo)售人員只表示，來(lái)登記的人很多，公司希望1天內(nèi)能將兩棟塔樓全部賣(mài)掉，成為“日光盤(pán)”。
分批銷(xiāo)售以抬高樓價(jià)
但并非所有樓盤(pán)都希望成為“日光盤(pán)”。海珠區(qū)某大型樓盤(pán)去年在數(shù)個(gè)組團(tuán)“日光”后，根據(jù)市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的特點(diǎn)，推出五棟小高層接受誠(chéng)意登記，截至去年11月上旬，誠(chéng)意登記的客戶已接近1000臺(tái)。開(kāi)發(fā)商當(dāng)即制定了分批銷(xiāo)售策略，抬高樓價(jià)，引發(fā)了一波又一波的銷(xiāo)售熱。同樣是開(kāi)發(fā)商的廣州粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春認(rèn)為，拖延儲(chǔ)客時(shí)間，分批銷(xiāo)售的策略的確收益不少。
摸清市場(chǎng)，分批銷(xiāo)售，最終目的是為了抬高樓價(jià)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部策劃總監(jiān)易偉鋒認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高硬件設(shè)備提高賣(mài)價(jià)，這是肯定的。他還舉例，香港“恒隆地產(chǎn)”現(xiàn)樓拖延了好幾年都不賣(mài)，一直在收取定金，就是為了等后市價(jià)格高了再賣(mài)。
記者在東山某樓盤(pán)了解到，由于工程進(jìn)度趕不及，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)盤(pán)時(shí)間延遲到11月份。登記之初，樓盤(pán)報(bào)價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，僅國(guó)慶8天登記的客戶為300臺(tái)，而總貨量不過(guò)250套，其開(kāi)盤(pán)結(jié)果必然是熱銷(xiāo)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)表示，如果在開(kāi)盤(pán)前夕還要大量登記的客戶，價(jià)格或上調(diào)5個(gè)點(diǎn)左右，“我們的價(jià)格都是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)定的，想買(mǎi)房的人多，沒(méi)理由不漲價(jià)”。
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