購(gòu)房者
疑問(wèn)1
繳納定金有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
開(kāi)發(fā)商暗中抬價(jià)、卷款逃走……’
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江介紹，正規(guī)的購(gòu)買(mǎi)流程，是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)繳納定金，而后7天內(nèi)簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》的同時(shí)交付首期房款，雙方如有違約，將支付違約金。但據(jù)記者了解，有不少開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售證之前就開(kāi)始通過(guò)種種途徑收取購(gòu)房者的誠(chéng)意金或是定金，讓購(gòu)房者承擔(dān)一些不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)，甚至遭受損失。
有買(mǎi)家向記者透露，位于荔灣區(qū)的某樓盤(pán)目前還未取得預(yù)售證，但開(kāi)發(fā)商已迫不及待儲(chǔ)客。記者致電該樓盤(pán)咨詢，銷售人員稱目前樓盤(pán)還未開(kāi)賣，但如買(mǎi)家非常有誠(chéng)意購(gòu)房，可以先交2萬(wàn)或5萬(wàn)元定金，樓盤(pán)開(kāi)賣時(shí)買(mǎi)家不僅可享95折優(yōu)惠，且2萬(wàn)可變成4萬(wàn)，5萬(wàn)可變10萬(wàn)直接抵作房款。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的一筆優(yōu)惠表面看來(lái)買(mǎi)家十分劃算，但里面卻有陷阱。某資深營(yíng)銷總監(jiān)表示，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)很可能會(huì)抬高房子均價(jià)，買(mǎi)家卻因?yàn)橐呀?jīng)繳納了定金進(jìn)退兩難。
有不少消費(fèi)者表示，當(dāng)時(shí)就是看著開(kāi)發(fā)商的一些優(yōu)惠才交了誠(chéng)意金和定金，“看著大家都交了定金，覺(jué)得自己不交，肯定在選房或優(yōu)惠上有所損失?！钡?dāng)買(mǎi)家在交了誠(chéng)意金或定金后，如果選不到自己喜歡的房，或是反悔，就需要花時(shí)間和精力等待誠(chéng)意金的退回。業(yè)內(nèi)人士韓世同就認(rèn)為，現(xiàn)在一般不主張直接給開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金，可以將存折給對(duì)方以減少風(fēng)險(xiǎn)等。
某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在廣東某二線城市曾出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商席卷買(mǎi)家誠(chéng)意金潛逃的事件。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同提醒買(mǎi)家，一定要認(rèn)清楚產(chǎn)品的品牌，摸清楚開(kāi)發(fā)商的情況。對(duì)于一些鐘情旅游地產(chǎn)的投資者，更應(yīng)該警惕，因?yàn)樵谥行』蛘咂h(yuǎn)城市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，更容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商卷走誠(chéng)意金或定金等情況。
疑問(wèn)2
怎樣避免定金陷阱？
檢查開(kāi)發(fā)商“五證”、要求直接簽購(gòu)房合同……
在目前未取得產(chǎn)品預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商就收意向購(gòu)房者定金泛濫的現(xiàn)狀下，有無(wú)行之有效的辦法禁止開(kāi)發(fā)商收定金？定金交了，不買(mǎi)房如何要回定金？消費(fèi)者如果想買(mǎi)到未正式發(fā)售的房，除了交定金還有其他辦法嗎？廣東至信忠誠(chéng)律師事務(wù)所施臨湘建議，定金指為擔(dān)保合同的訂立而支付的一定數(shù)額的金錢(qián)。如果買(mǎi)房者不訂立合同，定金不退；賣方不訂立合同，定金雙倍返還。
首先，要注意開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房必須具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。缺少上述文件，該物業(yè)不具備銷售條件。
其次，仔細(xì)審查購(gòu)房合同及附件，要求開(kāi)發(fā)商將你審查過(guò)的這份購(gòu)房合同及附件騎縫蓋章并在合同范本最后一頁(yè)加蓋“本合同樣本與售樓合同一致”字樣后再蓋章后由購(gòu)房者保存，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才簽訂購(gòu)書(shū)、交定金。如果開(kāi)發(fā)商以種種原因不給購(gòu)房者審閱合同及補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者又害怕失去購(gòu)房機(jī)會(huì)而要下定的話，建議購(gòu)房者要求開(kāi)放商在定金收據(jù)上注明：“如不能就購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退回定金?！?br/>
再次，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。所以購(gòu)房者交付定金后要注意開(kāi)發(fā)商收取定金后開(kāi)具的收據(jù)必須注明是定金而非訂金、證金、訂約金、押金或誠(chéng)意金等不利自己的文字陷阱。
最后，如果有條件的話，聘請(qǐng)專業(yè)律師陪同購(gòu)房，畢竟房產(chǎn)買(mǎi)賣是人生一件大事，專業(yè)人士的幫助將使小的投資得到大的回報(bào)。
要求開(kāi)發(fā)商直接簽約
市民買(mǎi)房不用交定金的新規(guī)出臺(tái)后，據(jù)多家媒體報(bào)道，市民覺(jué)得會(huì)增加“悔婚”成本，一時(shí)難以接受。資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，實(shí)際上，新規(guī)并沒(méi)有取消現(xiàn)行下定簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的習(xí)慣方式，只是增加了可以直接簽約的方式，且選擇權(quán)更偏向于買(mǎi)家。
根據(jù)新規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，買(mǎi)賣雙方對(duì)商品房達(dá)成買(mǎi)賣意向的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人均可要求與對(duì)方直接簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》。韓世同分析，按照新規(guī)只要買(mǎi)家愿意是可以選擇馬上簽合同或者下定簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的，而不必一定要先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)然后再簽購(gòu)房合同；這其實(shí)是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益起保護(hù)作用的規(guī)定，畢竟在房?jī)r(jià)快速上升階段，如果采取下定簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法，開(kāi)發(fā)商是有可趁之機(jī)的。
例如，售價(jià)百萬(wàn)的房子，下1萬(wàn)~2萬(wàn)定金并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)之后，如果房?jī)r(jià)上漲了10%，開(kāi)發(fā)商借故不履行簽約責(zé)任，即使雙倍返還定金，消費(fèi)者也是啞巴吃黃連有苦難言。而且，從法律上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是按雙倍定金返還來(lái)執(zhí)行的，雖然是有些見(jiàn)利忘義，有些不道德，但并沒(méi)有違法。
韓世同建議，如果購(gòu)房者確實(shí)看準(zhǔn)了，就可以要求直接簽約，省略下定簽認(rèn)購(gòu)書(shū)的環(huán)節(jié)，以免節(jié)外生枝；如果拿不定主意，那還是可以選擇先下定簽認(rèn)購(gòu)書(shū)然后再簽購(gòu)房合同的方式的。
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