全國城市住房工作會議24日至25日在京召開。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎出席會議并講話。他指出，住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
曾培炎指出，要切實(shí)將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，堅(jiān)持以人為本，執(zhí)政為民，進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難群體的居住條件。
會議決定，全國要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設(shè)區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請租賃補(bǔ)貼的低保家庭，基本做到應(yīng)保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)，要率先把保障對象擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2010年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。
會議強(qiáng)調(diào)，要全面貫徹國辦發(fā)［2005]26號文件和國辦發(fā)［2006]37號文件的政策措施，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。會議重申，城市新開工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。
- 政策解讀
經(jīng)濟(jì)適用房首次定為“有限產(chǎn)權(quán)”
近日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
解讀1 多租不多補(bǔ)，少租不少補(bǔ)
根據(jù)統(tǒng)一政策、因地制宜的原則，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房價(jià)格水平確定。其中，家庭收入和住房困難認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)厝司杖牒腿司》克降囊欢ū壤_定。廉租住房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，考慮當(dāng)?shù)仄骄》克郊柏?cái)政承受能力等因素統(tǒng)籌研究確定。
同時(shí)，健全廉租住房制度保障方式。廉租住房制度主要有兩種方式：第一種是對在市場承租住房的家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼，第二種是直接提供廉租住房。目前，各地對低保家庭，按照缺房面積基本給予全額租金補(bǔ)貼。廉租住房制度保障范圍擴(kuò)大后，對低保家庭保留現(xiàn)行規(guī)定，即可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予全額補(bǔ)貼，對其他低收入家庭，要按照廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，以及根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場平均租金、保障對象的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定每平方米租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算補(bǔ)貼額給予補(bǔ)貼，多租不多補(bǔ)，少租不少補(bǔ)。
解讀2 建設(shè)農(nóng)民工專用出租房
意見規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購。
意見同時(shí)提出，加快集中成片棚戶區(qū)的改造；積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治；多渠道改善農(nóng)民工居住條件，引導(dǎo)市場運(yùn)作，建設(shè)符合農(nóng)民工特點(diǎn)的住房，以農(nóng)民工可承受的合理租金向農(nóng)民工出租。
系列文件將出臺
10年前的那次會議，很多人都忘記了。不過，正是那次會議終結(jié)了福利分房制度，確立了市場化的住房體制；10年后，那些主管住房的地方高官齊集北京，擺在他們面前的是若干個(gè)文件草案，他們的目光聚焦于一點(diǎn)：低收入家庭的住房保障。
8月24日，北京。全國住房工作會議低調(diào)召開。了解會議內(nèi)情的人士相信，這次會議會跟10年前一樣有著特殊的含義。本報(bào)獲悉，一系列與住房保障相關(guān)的文件將陸續(xù)出臺，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。
地產(chǎn)調(diào)控正在重新瞄準(zhǔn)和定位。這一切，都發(fā)生在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱24號文)發(fā)布之后。
新政
24日的全國住房工作會議采取了分組討論的形式，研討多項(xiàng)政策文件和落實(shí)的具體辦法。建設(shè)部已經(jīng)提供了若干個(gè)文件草案上會討論。此前兩周，建設(shè)部部長汪光燾會見了各省市的建委負(fù)責(zé)人，商討具體安排。
落實(shí)24號文，改善低收入家庭的住房條件是這次會議的核心議題。與會人士稱，會議規(guī)格相當(dāng)高，規(guī)模也不同以往。由國務(wù)院相關(guān)負(fù)責(zé)人和建設(shè)部部長共同主持，中央領(lǐng)導(dǎo)出席并發(fā)表重要講話。主要參會人員除了建設(shè)部、發(fā)改委等各大部委的負(fù)責(zé)人，還有全國各省市的常務(wù)主管負(fù)責(zé)人和建委負(fù)責(zé)人。
24號文的核心，是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
市場人士稱，24號文的實(shí)質(zhì)是界定政府和市場的邊界，將住房保障與市場分離，以更穩(wěn)妥和積極的新思路調(diào)控房地產(chǎn)市場。
首鋼發(fā)展研究院企業(yè)所所長王育琨說，將市場與保障分開是有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的關(guān)鍵。上個(gè)世紀(jì)90年代，王育琨就職于國務(wù)院住房改革課題小組，他親身參與了住房改革的初創(chuàng)階段工作。在談及這次住房工作會議時(shí)，他說，政府在住房改革和房地產(chǎn)調(diào)控問題上走出了關(guān)鍵而正確的一步。
天津財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、建設(shè)部住房政策專家委員會會員谷俊青表示，目前城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平米的全國有1000萬戶，比重達(dá)到5.5%，這么多困難戶解決不了，和諧社會怎么實(shí)現(xiàn)，關(guān)注民生落在哪里？這是政府轉(zhuǎn)變職能，落實(shí)公共服務(wù)的職責(zé)。從這一點(diǎn)上說，24號文具有里程碑式意義。據(jù)參與此次會議的人士稱，會后相關(guān)部門可能會連續(xù)出臺多達(dá)9個(gè)配套文件。內(nèi)容涉及低收入家庭認(rèn)定辦法、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法調(diào)整、農(nóng)民工居住條件、中央預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助支持辦法以及金融及稅收支持辦法等。
據(jù)悉，這些文件建設(shè)部會同其他部委已經(jīng)草擬完畢或正在草擬中，預(yù)計(jì)大部分都在今年9、10月間提交國務(wù)院，年底前印發(fā)執(zhí)行。
配合一系列政策的出臺，建設(shè)部人事和機(jī)構(gòu)變動也漸趨明朗。23日，原國家發(fā)改委副主任姜增偉被任命為建設(shè)部副部長。這位曾長期主抓固定資產(chǎn)投資的資深官員此前已經(jīng)就任建設(shè)部黨組書記。今年3月，他曾親率全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議檢查組檢查深圳房地產(chǎn)市場。深圳房價(jià)漲幅一直位居全國前列。
此外，建設(shè)部內(nèi)部機(jī)構(gòu)也有所調(diào)整。建設(shè)部將增設(shè)住房保障司，司長可能由現(xiàn)房地產(chǎn)司副司長出任，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房將納入住房保障司的管理范圍。此前，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房均由房地產(chǎn)司開發(fā)處管理。
轉(zhuǎn)身
本次住房保障會議很容易讓人想到1998年。當(dāng)年6月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議召開，福利分房制度被終結(jié)，市場化的住房體制得以確定，并且，房地產(chǎn)首次被認(rèn)定為要加以培育的支柱產(chǎn)業(yè)。
24號文確立的基調(diào)，與之前兩輪房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)定房價(jià)為重點(diǎn)的思路顯然不同。中國社科院財(cái)貿(mào)所住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，這是在反思過去住房制度改革基礎(chǔ)上，對住房政策的進(jìn)一步完善?！斑^去的改革一直強(qiáng)調(diào)市場化，忽略了保障這個(gè)方面，24號文件就是要加強(qiáng)過去的薄弱環(huán)節(jié)?！?/p>
在過去3年中，地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷兩輪調(diào)控，財(cái)稅政策、貨幣政策、信貸政策乃至行政手段輪番上陣，但是房價(jià)漲勢依然。國家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)上漲了7.5%。
回顧過去三年的地產(chǎn)調(diào)控，可以鮮明地看出政府思路的轉(zhuǎn)變。
過去兩輪地產(chǎn)調(diào)控中，政策重心一直是穩(wěn)定房價(jià)。2006年開始的第二輪調(diào)控中，面對房價(jià)持續(xù)上升的勢頭，建立健全廉租房制度和住房租賃制度被提上議程。37號文件 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中也明確提到了住房保障制度，并將其作為一項(xiàng)重要內(nèi)容。
不過37號文也沒有遏止房價(jià)上漲的步伐。本報(bào)獲知，2006年4月份后，根據(jù)國務(wù)院指示，建設(shè)部等部門的調(diào)查報(bào)告基本完成并做出調(diào)研結(jié)論。調(diào)研結(jié)論認(rèn)為，住房和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在三個(gè)主要矛盾，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展粗放，與人口資源矛盾突出；住房保障制度滯后，低收入家庭住房狀況較差；房地產(chǎn)市場體系不健全，調(diào)控機(jī)制不完善。這些調(diào)研報(bào)告顯然為后續(xù)的文件出臺做好了初步準(zhǔn)備。
24號文件的正式準(zhǔn)備，起始于今年3月份。3月份之后，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)做出重要批示，要求立即著手建立健全廉租住房制度。這一意見在今年全國人大十屆五次會議中被強(qiáng)調(diào)。在全國人大會議召開的同時(shí)，全國房價(jià)已經(jīng)初現(xiàn)第三輪上漲的苗頭。以北京為例，1月，北京市房屋銷售價(jià)格同比增長8.9%，2月同比增長8.8%，3月同比增長9.3%，增幅呈現(xiàn)逐步提高的趨勢。
據(jù)內(nèi)部人士稱，今年4月，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)主持召開房地產(chǎn)市場形勢和廉租住房制度建設(shè)座談會，決定由建設(shè)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心會同有關(guān)部門抓緊起草相關(guān)文件，這就是后來的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號文。由國務(wù)院部門聯(lián)合建設(shè)部起草該文件，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說尚屬首次。配合這個(gè)文件，全國住房工作會議籌備工作也在考慮之中。
未經(jīng)核實(shí)的消息稱，全國住房工作會議曾計(jì)劃于5月份召開，后推遲。6、7月份間，全國性第三輪房價(jià)上漲開始，重點(diǎn)城市和二線城市房價(jià)普遍上漲。但是中央政府并未就此做出明確表態(tài)。輿論普遍猜測，可能有更嚴(yán)厲的政策出臺。不過，中國銀監(jiān)會官員透露，在那段時(shí)間，各部委實(shí)際上都在按照國務(wù)院指示，忙于考慮調(diào)整對口政策。銀監(jiān)會相關(guān)部門還曾考慮過出臺一個(gè)全新的支持住房保障的辦法。
8月1日，溫家寶總理發(fā)表講話并原則通過了24號文件，該文件在13日正式公布。此后，地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)期。建設(shè)部政策研究中心住房處處長趙路興說，24號文出臺是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，從2005年的26號文、2006年的37號文，到今天的24號文，都涉及了住房保障的內(nèi)容，但24號文更加突出了這一內(nèi)容。他說，這與中國財(cái)力的增加不無關(guān)系。
疑問
對于24號文件乃至相關(guān)配套政策的落實(shí)，目前有兩大疑問。一是保障范圍到底有多大；二是保障資金如何保證。
根據(jù)建設(shè)部之前的初步統(tǒng)計(jì)，全國低收入家庭住房困難戶為400萬，但是財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)要低很多，大約是110萬戶。趙路興表示，從去年開始，全國住房普查已經(jīng)在做，今年陸續(xù)會完成，在這個(gè)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，政策才可以落實(shí)。
趙路興說，每個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)都不同，北京月收入300元到500元可能是低收入，但在西部，這可能不算低收入。因而，低收入住房困難群體，各城市會根據(jù)自己的情況定。
在資金保障上，24號文件制定的辦法是從土地收益和住房公積金增值收益中提取，并確定了明確的比例。另外，由中央財(cái)政和中央財(cái)政預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助中西部地區(qū)。趙路興認(rèn)為，要求地方政府配套的土地和資金落實(shí)起來難度應(yīng)該不大，因?yàn)檫@些年對廉租房的建設(shè)、分配各方基本達(dá)成共識，沒有什么爭議。不過，依據(jù)往年的經(jīng)驗(yàn)，地方政府支出的土地收益和公積金增值收益并沒有劃轉(zhuǎn)到位。24號文件把住房保障工作列為政績考核或許有助于解決這個(gè)問題。
另據(jù)與會人士透露，在中央財(cái)政支持問題上，財(cái)政部與建設(shè)部還存在意見分歧。財(cái)政部認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)底數(shù)尚不準(zhǔn)確，在預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政支持上也有分歧。
值得關(guān)注的是，24號文和最近官方的表態(tài)都未提及中等收入人群，那么，在保障之外的中等收入人群如何解決住房問題？趙路興之前接受《財(cái)經(jīng)》雜志采訪時(shí)曾表示，24號文只是擴(kuò)大了廉租房的保障范圍，經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍向下調(diào)，從原來的“中低收入家庭”縮小到“低收入家庭”。
倪鵬飛認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)市場是市場和政府恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)合，不能過分強(qiáng)調(diào)一個(gè)方面。有人提出社會保障住房占的比重達(dá)到70%，這種說法欠考慮。政府沒能力負(fù)擔(dān)這么大支出。對于中產(chǎn)階層，應(yīng)通過抑制高房價(jià)來解決。
不過，如何調(diào)控房價(jià)似乎還是一個(gè)懸念。本報(bào)獲悉，上周，在全國住房工作會議舉行之時(shí)，建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人到國務(wù)院參加了一個(gè)關(guān)于房價(jià)的會議，會議具體內(nèi)容尚不明了。
(本報(bào)記者程志云對此文亦有貢獻(xiàn)）
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