“十一”前，央行、銀監(jiān)會(huì)緊急出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。基于此次的房貸新政，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始凸顯，開(kāi)發(fā)商也面臨著樓市氣候變化帶來(lái)的窘境。
開(kāi)發(fā)商被新政“閃了腰”
在這個(gè)緊隨房貸新政而來(lái)的“十一”黃金周，開(kāi)發(fā)商的心情十分復(fù)雜。來(lái)自各方面的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間的各地樓市觀望氣氛濃厚，原本想在旺季好好發(fā)揮一下的開(kāi)發(fā)商恐怕更多地是被新政“閃了腰”。
比如上海，長(zhǎng)假里為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會(huì)已是“保留節(jié)目”，但交易情況并不樂(lè)觀，上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀(jì)錄表明，4-6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬(wàn)平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末（9月28日）一天的水平。一位參展的開(kāi)發(fā)商坦言，中央趕在“十一”前出臺(tái)房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，購(gòu)房者的觀望態(tài)度也在黃金周開(kāi)始顯現(xiàn)，目前開(kāi)發(fā)商也只有繼續(xù)觀察新政效應(yīng)。
又如北京，今年來(lái)樓市表現(xiàn)可算持續(xù)高燒，房?jī)r(jià)漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺(tái)前后，北京樓市逐漸呈現(xiàn)交易清淡的局面，據(jù)悉一些樓盤(pán)的售樓處甚至出現(xiàn)退房情況。
再如深圳，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃金周最低單日新房成交量?jī)H6套。市場(chǎng)人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上也不難看出，房貸調(diào)控影響下的深圳樓市已經(jīng)提早進(jìn)入“寒冬”。
還有重慶，盡管一些市場(chǎng)人士稱(chēng)二三線城市受影響可能弱些，但相關(guān)報(bào)道表明，在新盤(pán)扎堆上市的黃金周，重慶樓市銷(xiāo)量明顯走低。為了搶黃金周樓市，重慶主城區(qū)在“十一”期間有4000多個(gè)新盤(pán)上市，可售商品房20多萬(wàn)套，可售商品房總面積達(dá)到1900多萬(wàn)平方米。然而在黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷(xiāo)售量?jī)H為平時(shí)的十分之一左右。
“（房貸新政）寶劍出鞘，開(kāi)發(fā)商受了點(diǎn)傷?！睒I(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)投資策劃人賈臥龍就公開(kāi)表示，房貸新政無(wú)疑給購(gòu)房者設(shè)定了一道門(mén)檻，經(jīng)濟(jì)能力較弱的購(gòu)房者被擋在市場(chǎng)之外，同時(shí)投資成本加大也促使部分投資者“棄暗投明”，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者也會(huì)出現(xiàn)分流，投資需求減弱，自住需求成為市場(chǎng)主力。而在目前情況下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩自住需求，市場(chǎng)活力將大大減弱，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也更步履維艱。
業(yè)內(nèi)靜待新政威力
“今年全國(guó)性的房?jī)r(jià)暴漲，央行和銀監(jiān)會(huì)決定采取提高首付等措施也是‘順?biāo)浦邸鵀椤２贿^(guò)這次房貸政策所轉(zhuǎn)遞的信號(hào)表明，各地房?jī)r(jià)都有可能會(huì)出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。因?yàn)橐环矫?，一些原先不太愿意賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商、房東的出貨意愿加大；另一方面，購(gòu)房者在首付增加、房貸緊縮和房?jī)r(jià)上漲的壓力下，購(gòu)房能力有限，因此可能出現(xiàn)的情況是房源的上市量增加，但是需求受到限制，成交量難以大幅上升。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示。
賈臥龍還提出，與提高首付相比，第二套住房利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍（8.613%）這一規(guī)定，才是打擊住房投資行為的“殺手锏”。因?yàn)閷?duì)于第二套住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相比原來(lái)優(yōu)惠后的房貸利率（6.6555%），一次性提高將近200個(gè)基點(diǎn)，高出將近30%，這與央行每次加息27個(gè)基點(diǎn)相比，等于一次性加息7次半，風(fēng)暴來(lái)得相當(dāng)猛烈。同時(shí)，就算目前的調(diào)控顯效還暫時(shí)停留在投資領(lǐng)域，可一旦政策繼續(xù)加壓，席卷到多數(shù)開(kāi)發(fā)商賴(lài)以生存的住宅領(lǐng)域，顯效可能會(huì)更強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商更要陷入困境。
不過(guò)，也有一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房貸新政的實(shí)際操作可能沒(méi)有出臺(tái)通知那樣看似簡(jiǎn)單。畢竟通知規(guī)定的只是一個(gè)框架，每家商業(yè)銀行具體的實(shí)施細(xì)則都還沒(méi)有定，而且具體的實(shí)施細(xì)則是么時(shí)候出來(lái)、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等，目前還是未知數(shù)。
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多，提高個(gè)貸首付屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提門(mén)購(gòu)房門(mén)檻，抑制投資、投機(jī)行為?？傊痪湓挘瑸檫^(guò)快膨脹的市場(chǎng)需求潑點(diǎn)涼水。理論上如此，但是否真的能使市場(chǎng)降溫，絕非可以蓋棺定論。正如近三年連續(xù)九次加息，但全國(guó)樓市仍牛勁十足，因?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素很多元化，如果其它因素都沒(méi)改變，單靠提高首付無(wú)異于杯水車(chē)薪?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭認(rèn)為。不過(guò)他也指出，至少此次出臺(tái)房貸新政，反映了央行、銀監(jiān)會(huì)、部分商業(yè)銀行對(duì)于目前樓市過(guò)熱及其所隱藏風(fēng)險(xiǎn)的憂(yōu)慮，那么對(duì)購(gòu)房者亦同理，這一“間接效應(yīng)”也可能會(huì)引發(fā)樓市心理預(yù)期發(fā)生改變，也完全有可能使樓市上漲步子放緩。
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