北京樓市
在“降價(jià)”與“放量”間尋找平衡
在經(jīng)歷8月份的極度低迷后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了期待中的“金九銀十”。大多數(shù)開發(fā)商選擇在9、10月份集中開盤，實(shí)現(xiàn)銷售“放量”；而持幣待購(gòu)者則希望房?jī)r(jià)在這段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)明顯下跌，并等待時(shí)機(jī)出手。目前，北京樓市正在這種“降價(jià)”與“放量”的預(yù)期中尋找新的平衡。
業(yè)內(nèi)專家指出，由于松動(dòng)的房?jī)r(jià)并沒有達(dá)到購(gòu)房人的降價(jià)預(yù)期，因此，9月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷。他們預(yù)計(jì)，在目前的價(jià)格水平之上，京城“金九銀十”的銷售量將難見起色，而市場(chǎng)的持續(xù)低迷或?qū)⑨j釀更為明顯的“降價(jià)沖動(dòng)”。
9月銷售未見回暖
從記者走訪的幾家樓盤來(lái)看，售樓處大都較為冷清，有時(shí)會(huì)有一家?guī)卓谀弥鴳粜蛨D琢磨，向銷售人員反復(fù)詢問，猶豫不定。
近來(lái)處于價(jià)格戰(zhàn)“風(fēng)口浪尖”的萬(wàn)科，在北京的情況稍微溫和。位于西四環(huán)的萬(wàn)科中糧紫苑，最近推出一批內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)每平米12500元左右的毛坯三居，一次性付款9.7折，按揭9.8折，同一位置的萬(wàn)科假日風(fēng)景則主要為售價(jià)每平米15000-16000元的精裝三居。另一個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科公園五號(hào)預(yù)計(jì)10月中旬開盤，該樓盤位于朝陽(yáng)公園附近，均價(jià)每平米29000元左右，其中包括6000元標(biāo)準(zhǔn)的精裝修。銷售人員說(shuō)目前提前認(rèn)購(gòu)給予3萬(wàn)元優(yōu)惠，開盤前肯定還有其他優(yōu)惠措施。日前曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，中秋節(jié)過后，萬(wàn)科很可能把降價(jià)擴(kuò)展到京津唐地區(qū)，降價(jià)將以北京為主。對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)并未作出明確回應(yīng)。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月1日至20日，京城成交期房住宅3467套，成交面積32.9萬(wàn)平米；同期，成交現(xiàn)房住宅1100套，成交面積為16.4萬(wàn)平米。與去年同期相比，成交的期房住宅套數(shù)下降了50.9%，成交面積下降了63.6%，成交的現(xiàn)房套數(shù)下降了20.6%，成交面積下降了30.5%，成交各項(xiàng)數(shù)值均出現(xiàn)了明顯回落。
亞豪咨詢王英男指出，無(wú)論是期房還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運(yùn)會(huì)前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。而從九月前三周的交易現(xiàn)狀來(lái)看，北京樓市在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)專家分析，開發(fā)商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來(lái)看，他們采取的各種折扣優(yōu)惠促銷活動(dòng)依然是試探性質(zhì)的，而這種“小恩小惠”并沒有“打動(dòng)”北京的購(gòu)房人。
房?jī)r(jià)或進(jìn)一步調(diào)整
今年年初，北京就有許多樓盤不同程度地開展促銷活動(dòng)，買房送車、送旅游、送物業(yè)費(fèi)等等優(yōu)惠措施不一而足。進(jìn)入上半年，以“尾房”、“清盤”名義推出的特價(jià)房頻頻出現(xiàn)，折扣的幅度也越來(lái)越大，據(jù)記者了解，最低折扣已突破7折。目前，借各種名義實(shí)施“暗降”的樓盤不在少數(shù)。
“但是由于折扣的基數(shù)太高，即使打完折，房?jī)r(jià)還是難以接受?！痹诒本┪魉沫h(huán)外一處樓盤看房的莫先生如是說(shuō)。該樓盤目前的銷售均價(jià)為17000元/平方米，推出的部分特價(jià)房打完折后依然高達(dá)13500元/平方米，并且戶型普遍偏大。
北京一位開發(fā)商對(duì)記者坦言，“項(xiàng)目的后續(xù)價(jià)格要做調(diào)整。但是調(diào)整幅度大小還要等到9月底看市場(chǎng)實(shí)際情況再定。如果市場(chǎng)低迷未見好轉(zhuǎn)，周邊項(xiàng)目都紛紛降價(jià)，公司就有可能考慮明確降價(jià)，否則還是以折扣為主?！?(林喆 韓曉東)
成交持續(xù)地量
深圳樓市下行成共識(shí)
深圳樓市經(jīng)過上半年的大幅度降價(jià)，近幾個(gè)月陷入價(jià)高量縮的冷清格局。深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)顯示，6、7、8三個(gè)月深圳房?jī)r(jià)回升，分別為12681元/平方米、16198元/平方米、14449元/平方米。
與房?jī)r(jià)高位形成對(duì)比的是，銷售一直維持地量，8月份新房銷售面積僅為28.02萬(wàn)平方米，比5月份的38.48萬(wàn)平方米高點(diǎn)相差甚遠(yuǎn)。
推盤多銷量少
“金九銀十”被認(rèn)為是樓市的傳統(tǒng)旺季，但根據(jù)深圳國(guó)土局網(wǎng)站初步統(tǒng)計(jì)，僅從9月份降息后的一周銷量來(lái)看，深圳成交新房695套，較之前八周單周銷量出現(xiàn)下滑，比降息前一周環(huán)比下降25.5%，成交均價(jià)為10718元/平方米。其中，深圳關(guān)外成交量為479套，占全市總成交量的68.9%。同時(shí)，二手房市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)較大幅度下降，共成交670套。
早在8月份，為備戰(zhàn) “金九銀十” 深圳各大開發(fā)商就加大推盤量，全市公開發(fā)售的住宅項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，比7月增加5個(gè)，供應(yīng)住宅72.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加198%。雖然推盤量大，但除部分樓盤降價(jià)熱銷外，多數(shù)樓盤依舊慘淡。
8月21日，萬(wàn)科在深圳啟動(dòng)“1”計(jì)劃，萬(wàn)科城“預(yù)存1萬(wàn)送10萬(wàn)”、第五園“加1元送全屋精裝修”等活動(dòng)推出后，匯聚大量人氣，并引起其他開發(fā)商極大關(guān)注。隨后的8月30日，萬(wàn)科再推出“1”計(jì)劃升級(jí)版，部分項(xiàng)目推出20至30套一口價(jià)單位，實(shí)際價(jià)格更低，且對(duì)分布在不同樓層和朝向的單位進(jìn)行統(tǒng)一定價(jià)，激發(fā)更大熱情。
與之相反的是一些樓盤繼續(xù)維持原有價(jià)格，開發(fā)商仍在期盼政策松動(dòng)。深圳各大中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)恰恰說(shuō)明了這一點(diǎn)，置業(yè)國(guó)際分析數(shù)據(jù)稱，今年有80%的新開盤項(xiàng)目銷售率在五成以下。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年滾到今年的存量達(dá)271萬(wàn)平方米，今年這一批存量平均的消化率僅僅為11%。眾廈地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理林昌隆也表示，眾廈地產(chǎn)監(jiān)控的143個(gè)項(xiàng)目，平均銷售率只有44.97%。
為了能在“金九銀十”取得好的銷售業(yè)績(jī)，又不愿直接降價(jià)，深圳許多樓盤都延長(zhǎng)蓄客期，中糧瀾山、天安高爾夫瓏園、迷你新居、中海西岸華府、佳兆業(yè)茗萃園二期等項(xiàng)目，早早取得了預(yù)售許可證，但一直沒有開盤。招商地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)王鉆表示，8月底開盤的招商海月5期，在開盤前一個(gè)多月就開始用各種方式蓄客，才取得了開盤銷售逾五成的業(yè)績(jī)。
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