投資者未輕舉妄動
房價租金比一向被視為判斷樓市投資價值的一條標(biāo)準(zhǔn)。中國證券報記者對深圳全市16個主要片區(qū)的典型樓盤進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有13個片區(qū)都超過了國際標(biāo)準(zhǔn)300：1的上限，最高比值更達到540：1。按照深圳市2月份平均房價和租價計算，房價租金比也達到了306：1。這就意味著房價偏離了合理的價值，投資價值較小且存在泡沫。
職業(yè)投資客鄒建民說，如果把房價租金比換算成租金回報率，300：1的租金回報率就是4%，而540：1就只有2.2%，這么低的回報率肯定不具備吸引力。而專家認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟不明朗，租金仍有下調(diào)壓力，房價租金比有進一步提高的趨勢。
而從土地價格方面看，珠三角土地流拍現(xiàn)象依舊多見，眾多成交的地塊也是以底價成交。以萬科為例，2008年其獲取土地的平均成本約為2059元/平米，已經(jīng)接近2006年1861元/平米的水平，較2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地產(chǎn)公司的地價成本走勢也與之類似。業(yè)內(nèi)人士估計，隨著拿地成本的走低，未來房價走低也許是一種趨勢。
記者在樓盤現(xiàn)場看到，近期前來看房的仍以首次置業(yè)者和改善性需求購房者為主，多數(shù)投資者仍未敢輕舉妄動。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，大約有10％投資客進入樓市。滿堂紅首席研究員龍斌也認(rèn)為，目前成交放量是過往積蓄了幾乎大半年時間的剛性的首次置業(yè)與換房需求的集中釋放，投資性需求入市謹(jǐn)慎，高端的保值型多次置業(yè)買家多數(shù)處于觀望狀態(tài)。他表示，目前樓價上行空間十分有限，剛性需求對樓價比較敏感，一旦樓價上行，不會出現(xiàn)2007年以前那種追漲效應(yīng)。
北京新一輪量價博弈
記者 林喆 實習(xí)記者于萍
“從去年底開盤到現(xiàn)在，我們已經(jīng)提過三次價了！春節(jié)后，銷量突然上來了?！碧茖嶰NE銷售人員如是說。
22日，中國證券報記者走訪了位于北京中關(guān)村(行情論壇)區(qū)域龍湖地產(chǎn)旗下的唐寧ONE項目。這個主推“教育區(qū)頂級豪宅”的樓盤，自去年12月20日開盤至今銷量一直平穩(wěn)上升。加之公司承諾，業(yè)主三代以內(nèi)直系親屬都可以進入一墻之隔的名校中關(guān)村二小上學(xué)，更是吸引了不少家庭購房者。
記者在售樓處看到，看房人群依然絡(luò)繹不絕，且多數(shù)是舉家前來。“公寓樓26000/平方米，板樓30000-40000/平方米”的價格雖然讓很多人咋舌，但據(jù)銷售人員的說法，截至目前，新開的一棟公寓樓銷售率已近七成，而兩棟板樓的銷售也已過半。
部分樓盤悄然提價
據(jù)唐寧ONE銷售人員介紹，該樓盤自開盤至今，已有三次提價，每次500元不等，至今每平方米價格已經(jīng)提高近2000元。該人員表示，房價主要根據(jù)樓盤的銷售情況而定。
“開發(fā)商的銷售策略往往是‘低開高走’。項目一期定價低，房屋品質(zhì)也較差。這樣做，一方面是通過低價聚集人氣，另一方面也是為今后提價預(yù)留空間?！币患业禺a(chǎn)銷售代理公司的總裁告訴中國證券報記者。
22日，中國證券報記者在走訪位于北京二環(huán)內(nèi)的中信城時同樣發(fā)現(xiàn)，年前，該樓盤定價18000元/平方米的中小戶型產(chǎn)品已經(jīng)基本售罄。在售產(chǎn)品的品質(zhì)有所提升，價格也在20000元/平方米以上。
中信城銷售人員告訴記者，今年下半年，該項目二期將主推120平方米以上南北朝向的大戶型產(chǎn)品，單位均價預(yù)計為25000-28000元。
低價項目銷售到一定程度，價格也開始上漲。
據(jù)中國證券報記者調(diào)查，3月份，京城有不少在去年底開盤的在售項目悄然提價。其中，首開和城建旗下的首城國際中心、遠洋地產(chǎn)旗下的遠洋沁山水等多個項目售價均有不同程度上漲，多數(shù)樓盤提價的幅度超過10%。
業(yè)內(nèi)人士介紹，在2月份市場整體銷售略有好轉(zhuǎn)的情況下，前期以低價入市的項目在取得一定銷售業(yè)績后提價是必然的。這些樓盤提價后基本回到目前的市場價格。
一般而言，樓座因位置變化而調(diào)價5%是常規(guī)的營銷策略，地產(chǎn)商通常選擇遞進的開盤方式，即越往后開盤的房屋品質(zhì)和朝向會越好于前期。樓盤品質(zhì)和位置的提升，意味著開發(fā)商建造成本和拿地成本提高。
不過，目前有市場資深人士認(rèn)為，近期市場的銷售數(shù)據(jù)可能存在“水分”。今年1月份，中國證券報記者走訪唐寧ONE時，銷售人員就曾表示新樓已基本售空，但實際上該樓盤一直有房源陸續(xù)推出。
個別樓盤提價并不等于整體統(tǒng)計均價的逆轉(zhuǎn)。中國社科院研究員曹建海認(rèn)為，盡管近期北京樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨。
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