武漢 高價(jià)房觀望低價(jià)盤抄底
記者 趙浩
在3月21日、22日舉辦的武漢2009“家住江南”房展會(huì)上，萬(wàn)科魅力之城、恒大帝景、保利華都等樓盤展位前，看房和洽談的置業(yè)者絡(luò)繹不絕。主辦方介紹，開幕當(dāng)天，共有近5000人參展。不過(guò)，據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查，有意向購(gòu)房的人則是“看的多，下單的少”。
2月份，武漢樓市成交量環(huán)比增長(zhǎng)70%，達(dá)到近7000套，這一數(shù)據(jù)甚至高于去年任何一個(gè)月份的數(shù)據(jù)。然而，進(jìn)入3月，武漢市主城區(qū)在售樓盤成交均價(jià)依然逐周下降。業(yè)內(nèi)專家分析，2月份以來(lái)成交量以中低價(jià)房為主，導(dǎo)致成交均價(jià)下滑。近期高端房源逐漸增多，并有所提價(jià)，而買房人對(duì)高價(jià)房依然持觀望態(tài)度。
三月房?jī)r(jià)逐漸走低
據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前武漢市主城區(qū)在售樓盤387個(gè)，成交均價(jià)5365.19元/平方米，比上周(3月5日—3月11日)下跌了38.22元/平方米，跌幅為0.71%。3月第三周（3月12號(hào)—3月18號(hào)）全市銷售套數(shù)1453套，較上周增加了596套，漲幅為69.54%，平均每天銷量為207套。
與新房的下跌趨勢(shì)相比，武漢的二手房市場(chǎng)在成交量和價(jià)格上都顯得比較平穩(wěn)。據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月第2周（3月9日-3月15日）武漢二手住宅平均成交價(jià)格為4142.25元/平方米，與上周相比上漲了7.03元/平方米，環(huán)比漲幅為0.17%；成交套數(shù)為882套，較上周增加了453套，增幅為105.59%，平均每天成交量為126套。
武漢常成房地產(chǎn)代理公司經(jīng)理游靜介紹，除一些低價(jià)房成交價(jià)格下降、成交量有所上升之外，位置和品質(zhì)較好的高價(jià)房最近不但成交量清淡，且價(jià)格有松動(dòng)的趨勢(shì)，比如在武漢大學(xué)附近的銀海雅苑，由于其位置和品質(zhì)較好，其二手房去年以來(lái)一直保持在8500元左右的水平，但最近也有房主將價(jià)格降至7500元，依然沒(méi)有買家。
購(gòu)房人價(jià)格敏感度高
記者走訪了部分準(zhǔn)備買房的人。家住漢口的李先生告訴記者，他的小孩在武昌工作，準(zhǔn)備在武昌買房結(jié)婚，可是看了看一些比較好的樓盤，降價(jià)幅度都不大，他還是準(zhǔn)備再繼續(xù)觀望，如果能在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上降價(jià)1—2千，他就會(huì)出手買房。
也有部分投資者認(rèn)為，雖然目前的房?jī)r(jià)比較貴，但是降下來(lái)的可能性并不大，因?yàn)楹玫姆孔又灰晕⒔敌﹥r(jià)，就馬上會(huì)有人出手，因此，要不要現(xiàn)在買房，他們也在猶豫。在徐東租房的楊小姐告訴記者，由于工作地點(diǎn)的原因，她原本打算在徐東的美林青城購(gòu)房，可是起價(jià)7380元的房?jī)r(jià)還是讓她有些吃不消，“還是等等看吧”。
與高價(jià)房的觀望相比，低價(jià)樓盤則人氣較高。起價(jià)3721元的錦繡龍城四期由于價(jià)格比周圍同品質(zhì)的樓盤價(jià)格都要低，在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)受到了眾多購(gòu)房人的關(guān)注。據(jù)該樓盤職業(yè)顧問(wèn)介紹，截止到下午四點(diǎn)，該樓盤自己組織的看房車就已經(jīng)往返了展會(huì)和樓盤間四趟。
重慶 兩周縮量?jī)r(jià)穩(wěn)可期
記者 徐暢
“我們針對(duì)婚房推出的戶型很受歡迎，預(yù)約都十分火熱，要想挑到稱心的，得趁早啊。南坪轉(zhuǎn)盤修好后，這個(gè)項(xiàng)目還將升值?！痹谥貞c東原錦悅，售樓小姐向一對(duì)看房新人介紹。
進(jìn)入2009年以來(lái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了連續(xù)5周全國(guó)商品房成交面積第一的樓市神話，但受購(gòu)房契稅可能上調(diào)的影響，3月出現(xiàn)兩周的深度回調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，拆遷購(gòu)房活動(dòng)逐步展開，結(jié)婚購(gòu)房等剛性需求進(jìn)一步釋放，加上開發(fā)商積極推盤，激發(fā)出巨大的潛在消費(fèi)，為重慶樓市價(jià)穩(wěn)量升的逆轉(zhuǎn)提供了動(dòng)力。
開發(fā)商積極推盤
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在連續(xù)5周位居全國(guó)商品房成交面積第一之后，連續(xù)兩周深幅回調(diào)，但在上周（3月16日-3月22日），重慶商品房交易出現(xiàn)了價(jià)穩(wěn)量升的逆轉(zhuǎn)，主城區(qū)商品房成交5219套，成交面積達(dá)到49.30萬(wàn)平方米，均價(jià)3802元。同時(shí)，新增房源也大幅提高，主城區(qū)新增建筑面積達(dá)到17.47萬(wàn)平方米。其中，南岸區(qū)保持近兩周來(lái)的強(qiáng)勢(shì)，繼續(xù)在成交面積和成交金額上雙領(lǐng)跑，單周成交1069套，成交面積9.99萬(wàn)平方米，成交金額4.09億元。
在成交均價(jià)方面，各區(qū)普遍保持3月以來(lái)的平穩(wěn)，大渡口、高新區(qū)、江北區(qū)、南岸、沙坪壩、渝北等區(qū)出現(xiàn)小幅度下滑。而渝中區(qū)由于重慶天地雍江苑開盤，發(fā)售起價(jià)即為6000元/平方米，使得該區(qū)成交均價(jià)大幅上漲1515元/平方米，達(dá)到了4490元/平方米。
“上周的回升，是開發(fā)商大力度打折優(yōu)惠推盤來(lái)響應(yīng)政策的結(jié)果。”中國(guó)指數(shù)研究院西南分院研究員郭雨明告訴記者。
3月18日，重慶市出臺(tái)上調(diào)購(gòu)房契稅政策。開發(fā)商對(duì)此也表現(xiàn)出了有足夠的預(yù)判和承受能力，重慶龍湖在16日就打出廣告表示，即將在“易房節(jié)”上隆重推出六個(gè)在售盤“買新房免契稅”的優(yōu)惠活動(dòng)。
拆遷購(gòu)房激發(fā)持續(xù)回暖
巨大的拆遷剛性需求成為成交量持續(xù)回暖的主要保障。3月21日，重慶江北區(qū)觀音橋處成功進(jìn)行了危舊房定向爆破，這是重慶2009年危舊房改造的第一爆。今年重慶計(jì)劃投入320余億元拆遷400萬(wàn)平方米危舊房，除此之外還將捎帶拆遷危舊房片區(qū)內(nèi)因整體規(guī)劃需要而必須拆除的非危舊房屋，涉及面積153萬(wàn)平方米，總共拆遷面積500多萬(wàn)平方米。
另外，在重慶確定發(fā)行的58億地方債中，將有30億元用于主城區(qū)危舊房改造工程。由于這次發(fā)行地方債稅收優(yōu)惠政策也比照國(guó)債執(zhí)行，利息所得免征企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，市民不僅可以購(gòu)買本市的地方債，如果利率較高還可能吸引外地的投資者來(lái)購(gòu)買。
“由于近期市場(chǎng)交易活躍，加上政策效應(yīng)，外地炒房團(tuán)紛紛入渝，甚至還吸引了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注?！?郭雨明表示，在兩江區(qū)和保稅港等政策規(guī)劃項(xiàng)目和地方債的刺激下，國(guó)內(nèi)外的投資者加大了對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。
此前，重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆表示，這種方法實(shí)現(xiàn)了雙贏。一方面，在普通市民心中，總認(rèn)為商品房比拆遷房修得好，價(jià)格也比較貴，這樣做，可以提高拆遷戶的居住條件。另一方面，團(tuán)購(gòu)鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，穩(wěn)定房市。
針對(duì)如此巨大的市場(chǎng)需求，開發(fā)商紛紛抓住按揭貸款優(yōu)惠和放寬區(qū)縣居民購(gòu)房入戶限制等政策落地的機(jī)會(huì)，利用房交會(huì)、春游團(tuán)購(gòu)等形式大力推盤，甚至出現(xiàn)了11個(gè)項(xiàng)目同一天推盤的情況。有調(diào)查顯示，近六成的拆遷居民傾向于購(gòu)買90平方米以下兩室戶型或30—50平方米單間配套或一室戶型，并愿意以團(tuán)購(gòu)的形式購(gòu)房。針對(duì)需求，開發(fā)商在產(chǎn)品上也推出相應(yīng)的樓盤。在當(dāng)?shù)嘏e辦的2009年首場(chǎng)拆遷購(gòu)房團(tuán)活動(dòng)中，龍湖、金科、融僑、富力、巨成、聚信、陽(yáng)光匯、駿逸等30多家一線開發(fā)企業(yè)紛紛加入。
廣州量跌價(jià)跌中的“上漲”
記者 王成盛 廣州報(bào)道
“這個(gè)房子我看了有小半年了，最近外界都在說(shuō)房?jī)r(jià)又開始漲了，昨天售樓小姐通知我，他們之前的一些折扣政策要取消，所以我今天就來(lái)簽約了。”方圓月島售樓部?jī)?nèi)唯一的客戶向記者說(shuō)道。方圓月島位于廣州珠江新城，目前每平方售價(jià)在18000元到20000元。
2009年開年以來(lái)，伴隨著光大花園、保利中環(huán)廣場(chǎng)等日光盤（開盤當(dāng)日銷售完畢）的出現(xiàn)，一時(shí)間廣州樓市成交量放大，樓價(jià)重新向上的論調(diào)充斥著坊間。而開發(fā)商也不甘寂寞，不時(shí)有樓盤對(duì)外宣稱將抽簽認(rèn)購(gòu)、提價(jià)銷售。
其實(shí)，商品房并不具備同質(zhì)性，除非發(fā)生大規(guī)模普漲，否則，購(gòu)房者是很難判斷自己所購(gòu)小區(qū)樓價(jià)是否上漲的。目前號(hào)稱國(guó)內(nèi)最先觸底反彈的廣州樓市，真實(shí)的情況到底怎樣呢？
廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1、2月份廣州一手樓銷售面積分別為46.18萬(wàn)平米和47.36萬(wàn)平米，成交均價(jià)為8018元/平米和8011元/平米。這一組銷售量和銷售價(jià)格意味著什么？拿出歷史數(shù)據(jù)，我們吃驚地發(fā)現(xiàn)，今年1、2月份的銷售量在2008年6月份以來(lái)月度銷售量排名中分別位列倒數(shù)第二和倒數(shù)第三，是為數(shù)不多的月銷售量跌破50萬(wàn)平米的月份。而2月份銷售價(jià)格更是2007年4月份以來(lái)的最低價(jià)格。
量跌、價(jià)跌？但外界為什么會(huì)感到廣州樓市成交量在暴增、價(jià)格在上漲呢？一種說(shuō)法是，外界所感受的成交量增加，實(shí)際上是銷售套數(shù)的增加而并非銷售面積。對(duì)于成交量錯(cuò)覺(jué)，或許另外一組數(shù)據(jù)能說(shuō)明問(wèn)題：2月份，廣州市十區(qū)二市共簽約成交了商品住宅7692套，與1月份的5450套相比，提升了足足41.1%。而也有更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前廣州房管局的數(shù)據(jù)大多會(huì)滯后一個(gè)月，因此不能反映樓市的實(shí)時(shí)情況。
雖然外界對(duì)成交量抱有爭(zhēng)議，但對(duì)銷售價(jià)格上漲似乎一致的不看好，大多認(rèn)為是開發(fā)商玩的一個(gè)小把戲。借助消費(fèi)者都有買漲不買跌的心理，一個(gè)樓盤的銷售價(jià)格大多會(huì)采用先低后高的策略。開發(fā)商所宣稱的提價(jià)可能只是一個(gè)障眼法而已。
但無(wú)論怎樣，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象正逐步顯現(xiàn)。一方面，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的放寬和一些扶持政策的出臺(tái)，開發(fā)商似乎正逐步走出資金困局，有能力與市場(chǎng)相持下去。而另一方面，調(diào)整了一年多的房?jī)r(jià)加上貸款利率的下調(diào)、公積金貸款額度的提高，促使購(gòu)房者的剛性需求得以顯現(xiàn)。
在廣州花都朗月君庭的售樓部，一位徐先生正簽約購(gòu)買一套120平米的商品房。該樓房目前總價(jià)已由最高時(shí)的72萬(wàn)元降至50萬(wàn)元，首付只需10萬(wàn)元，月供只要2000元。作為公務(wù)員的徐先生稱，現(xiàn)在這一房?jī)r(jià)自己完全能夠承受得起。陪同徐先生簽約的還有他的兩位年輕同事，他們已提前一步在兩天前分別在該樓盤購(gòu)買了兩套房。
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