超級(jí)泡沫剛剛開(kāi)始？
人口數(shù)量直接關(guān)乎房地產(chǎn)的剛性需求，但3到4億的人口預(yù)期是否過(guò)于夸張？對(duì)此，金巖石運(yùn)用類比分析佐證了自己的預(yù)期：整個(gè)日本1.4億人口，大東京占比28%，也就是說(shuō)一個(gè)大東京幾乎占到了一個(gè)國(guó)家人口的30%。所有的亞洲國(guó)家?guī)缀醵汲霈F(xiàn)了同樣的現(xiàn)象，就是一個(gè)或兩個(gè)超級(jí)都市的人口能夠占到一個(gè)國(guó)家總?cè)丝诘?/3。金巖石認(rèn)為，按照這個(gè)人口分布規(guī)律，在未來(lái)十年當(dāng)中，中國(guó)的兩大超級(jí)都市北京和上海將有6億人，占總?cè)丝诒壤?/3，3到4億人在大北京，2到3億人在大上海。
金巖石進(jìn)一步指出，現(xiàn)在為了抵抗金融危機(jī)，我們加大了鐵路公路基建的建設(shè)，鐵路公路基建的建設(shè)一定是以現(xiàn)有的交通網(wǎng)絡(luò)延伸的，這本身就是在制造城市，而不是在分流城市，所以超級(jí)城市一定會(huì)出現(xiàn)。如果把工業(yè)化和城市化劃分兩個(gè)階段的話，今天城市化剛剛開(kāi)始。這意味著未來(lái)世界都市模式現(xiàn)在剛剛起步，我們今天的超級(jí)泡沫才剛剛開(kāi)始。
祁世釗并不同意金巖石的說(shuō)法，他認(rèn)為在日本大東京的確占據(jù)了整個(gè)日本百分之三十的人口，但日本的房?jī)r(jià)并不像我們想象的那么高。
他認(rèn)為，未來(lái)10年北京無(wú)論是變成一個(gè)5000萬(wàn)的大都市、還是人口3到4億的大北京，房地產(chǎn)作為一個(gè)固定資產(chǎn)，跟一個(gè)國(guó)家的GDP增長(zhǎng)、人均收入水平的增長(zhǎng)，存在著必然的內(nèi)在聯(lián)系，日本正是因?yàn)樵谀莻€(gè)特定的歷史時(shí)期，不斷地吹出超級(jí)泡沫，才會(huì)有連續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)下跌。
金巖石同意祁世釗的表述，但他指出，超級(jí)泡沫恰恰是在人口涌入的階段形成的。一旦人口涌入完畢、城市化結(jié)束，甚至是在城市化超過(guò)60%的時(shí)候，這個(gè)超級(jí)泡沫就突然間崩潰，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平衡，但這個(gè)平衡的前提是人口流動(dòng)的平衡。而且這個(gè)平衡有兩種模式：一種模式是吹高了、破滅了然后回歸理性，還有一種是小步慢慢走、一步一步地走到平衡點(diǎn)。
對(duì)此蔡鴻巖表示中國(guó)13億人口基數(shù)的現(xiàn)實(shí)，使得中國(guó)跟日本乃至全世界任何國(guó)家都無(wú)法類比。投資者報(bào)
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