即便由于成本太高導(dǎo)致經(jīng)適房?jī)r(jià)格高于商品房，也需要有關(guān)部門(mén)出臺(tái)臨時(shí)性的財(cái)政措施，以削平經(jīng)適房?jī)r(jià)格，這才是體現(xiàn)經(jīng)適房社會(huì)保障屬性的必須舉措。
據(jù)報(bào)道，石家莊市今年推出的首批經(jīng)濟(jì)適用房，上千套遭遇“棄購(gòu)”。有申購(gòu)者指出，這批經(jīng)適房利潤(rùn)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的3%，導(dǎo)致定價(jià)超高。該市相關(guān)部門(mén)回應(yīng)稱(chēng)，定價(jià)偏高是因?yàn)榻ㄔO(shè)時(shí)遇到建材了漲價(jià)等因素，但這批房不可能降價(jià)。
圍繞經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)的疑問(wèn)已不在少數(shù)。去年深圳市也曾出現(xiàn)過(guò)388套經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)人認(rèn)購(gòu)的狀況。
其實(shí)，這些現(xiàn)象所暴露出的都是同一個(gè)問(wèn)題，也讓經(jīng)濟(jì)適用房雙重屬性間的矛盾表現(xiàn)得淋漓盡致。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性保障住房，因此具備明顯的公共產(chǎn)品屬性；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房畢竟是需要住戶(hù)出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，因此同樣存在市場(chǎng)定價(jià)的屬性特征。從經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀看，社會(huì)各界過(guò)多強(qiáng)調(diào)其公共產(chǎn)品的屬性，而忽視了其市場(chǎng)屬性，這一疏忽或許正是圍繞經(jīng)適房的諸多問(wèn)題的根源所在。
站在經(jīng)濟(jì)適用房?jī)蓚€(gè)屬性一致的角度看，一方面此類(lèi)房屋的價(jià)格必須要明顯低于市場(chǎng)同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格，以體現(xiàn)公共產(chǎn)品的基本屬性；另一方面，作為享受低價(jià)的對(duì)應(yīng)成本，購(gòu)房者必須要符合相應(yīng)的社會(huì)條件，并只能夠享受有限的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。兩者間的相互對(duì)等是經(jīng)適房能夠避免民怨的根本。
而從目前經(jīng)適房面臨的問(wèn)題看，恰恰是二者中出現(xiàn)了錯(cuò)位所導(dǎo)致的。就如石家莊經(jīng)適房的被“棄購(gòu)”，相關(guān)部門(mén)辯稱(chēng)的“成本漲價(jià)”或許是事實(shí)，但這并非是經(jīng)適房能夠享受高價(jià)的理由。如果為了保持3%的利潤(rùn)水平導(dǎo)致經(jīng)適房的價(jià)格無(wú)法明顯低于同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格，就違背了政府推出經(jīng)適房的初衷，該房產(chǎn)存在的前提已經(jīng)不復(fù)存在了。即便真的由于成本太高導(dǎo)致經(jīng)適房?jī)r(jià)格高于商品房?jī)r(jià)格，也需要有關(guān)部門(mén)出臺(tái)臨時(shí)性的財(cái)政救濟(jì)措施，以削平經(jīng)適房?jī)r(jià)格，繼而保持經(jīng)適房與商品房之間的價(jià)格距離，這才是體現(xiàn)經(jīng)適房社會(huì)保障屬性的必須舉措，也是監(jiān)管部門(mén)的行政職責(zé)所在。從這個(gè)角度講，石家莊市相關(guān)部門(mén)認(rèn)為“這批房不會(huì)降價(jià)”的說(shuō)法值得商榷。
開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)適房3%的利潤(rùn)率固然需要確保，但除此之外，經(jīng)適房還需要有一個(gè)衡量?jī)r(jià)格的屬性標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)則需要以尊重市場(chǎng)規(guī)律為基礎(chǔ)。比如，經(jīng)適房業(yè)主本身只擁有有限產(chǎn)權(quán)，未來(lái)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將會(huì)有所限制；再比如，經(jīng)適房往往地理位置并不算好，生活便利性不足。因此，基于收益與成本對(duì)等的基本原則，經(jīng)適房本身就必須有一個(gè)較之于市場(chǎng)價(jià)格的下浮，這是市場(chǎng)規(guī)律使然。而在充分體現(xiàn)了市場(chǎng)因素的作用之上，則需要相關(guān)部門(mén)考慮社會(huì)因素和保障住房屬性，必須要確定經(jīng)適房低于商品房?jī)r(jià)格的一個(gè)基本幅度。換言之，經(jīng)適房?jī)r(jià)格的確認(rèn)應(yīng)該有兩個(gè)算法，其一是成本加成的算法，也就是在稅費(fèi)減免的基礎(chǔ)上，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商3%的利潤(rùn)率測(cè)算的價(jià)格；其二則是以市場(chǎng)因素加社會(huì)保障因素為基礎(chǔ)，以周邊同類(lèi)型商品房為基礎(chǔ)下調(diào)一定的百分比來(lái)測(cè)算價(jià)格，從一般規(guī)律看，這一下浮比例至少要在20%以上。
最終政府部門(mén)所確定的經(jīng)適房?jī)r(jià)格，應(yīng)該以二者中的低價(jià)為基準(zhǔn)。如果兩者間的差距過(guò)大，則需要以財(cái)政資金補(bǔ)貼的形勢(shì)來(lái)彌合矛盾，否則過(guò)高的房?jī)r(jià)之下，就難免會(huì)出現(xiàn) “棄購(gòu)”現(xiàn)象。只有讓經(jīng)適房實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)屬性與社會(huì)屬性的一致化，才能夠解決經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”的問(wèn)題。(馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
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