中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。
目前從整個市場來看，今年上半年把去年的存貨消化了，現(xiàn)在面臨一個問題就是，可供銷售的住房不多，而現(xiàn)在銀行信貸相對寬松，利率又比較低，好多人認為這是投資購房的一個機會，造成市場整體上需求比較旺盛。
隨著經(jīng)濟的逐步穩(wěn)定，明年房地產(chǎn)不可能像今年這樣放在拉動經(jīng)濟的核心位置。如果房價沖到一個很高的位置，這是不牢固的，市場必須要有一個強有力的支撐，如果沒有支撐，價格反而會下行。而且房地產(chǎn)市場如果沒有回歸到一個正常的水平，對其自身的長期發(fā)展是不利的。
越靠近年底，樓市的表現(xiàn)越發(fā)撲朔迷離。
“金九銀十”的爭論剛剛過去，進入11月份，全國一線城市的房價再次展現(xiàn)加速上升之勢：北京新樓盤價格動輒超過2萬元/平方米，不少高端公寓住宅的價格遠遠超過鄰近區(qū)域高檔寫字樓，新的“地王”神話繼續(xù)登臺表演。似乎一夜間，你所處的每一個場合談到的熱門話題，都離不開房子。
在樓市炙手可熱、房價繼續(xù)上漲的趨勢下，國內(nèi)多位一向謹慎低調(diào)的著名經(jīng)濟學(xué)家也相繼發(fā)出“警惕資產(chǎn)泡沫”的言論?？駳g中的樓市未來會有怎樣的走向？房地產(chǎn)市場政策是否會調(diào)整？眾說紛紜的猜測聲中，專家的觀點也許會給我們一些啟示。
如何看待當前樓市？
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%。與此同時，各地樓市的成交情況卻不盡相同，11月份，北京、上海等地出現(xiàn)了成交量大幅增加的態(tài)勢，但廣州卻出現(xiàn)了成交量下滑的情況。據(jù)統(tǒng)計，10月份，廣州市十區(qū)一手住宅成交面積只有54.90萬平方米，比9月大幅減少了39.6%。
當前房價到底處于什么水平、需不需要調(diào)控？各位專家給出的判斷不盡相同。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授徐洪才表示，目前房價確實偏高。社科院金融研究所博士后研究員沈可挺也認為，如此高的房價是不正常的。社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，這種“不正?！北憩F(xiàn)在房價已經(jīng)是接近頂部也是最不理性的時刻了，成交量反而非常大。
社科院日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2009-2010》指出，北京房價中有五分之一是泡沫。對于房價持續(xù)上漲引發(fā)樓市泡沫的觀點，徐洪才認為，在目前購房的需求中，投機性需求占了較高的比例，進一步引發(fā)了市場的虛漲，這正是學(xué)界對房地產(chǎn)價格泡沫的擔憂所在?？创@一問題的關(guān)鍵，是要判斷現(xiàn)在是整體的泡沫，還是局部的泡沫。局部泡沫已出現(xiàn)的情況下，如果房價還持續(xù)快速上漲，存在著泡沫破裂的危險。
國信證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明則不太認同這樣的觀點。“從我們掌握的數(shù)據(jù)看，并不足以支持房地產(chǎn)市場泡沫這一觀點”。從國家統(tǒng)計局公布的前三季度全國70個大中城市房價指數(shù)來看，房價總體平穩(wěn)，并未達到失控需調(diào)控干預(yù)的程度；9月份全國商品房成交均價4717元/平方米，與去年同期相比上漲了20%，但9月全國房屋銷售價格指數(shù)為102.6，低于去年同期103.8的水平，房屋銷售價格指數(shù)整體仍處在低位。
“從個人按揭貸款占房地產(chǎn)銷售情況看，1至9月個人按揭貸款占新建商品房銷售額的比重不到20%，也顯示今年樓市的熱銷利用銀行信貸資金的比例并不是很高?！眳^(qū)瑞明進一步解釋，樓市還沒有到需要政策壓制的程度；而且與同樣受到流動性推動的大宗商品價格漲幅相比，房地產(chǎn)價格的漲幅還遠遠落后。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強則給出一種折衷的觀點：房地產(chǎn)市場需要有適當?shù)呐菽?，要有適當?shù)馁Y金杠桿在里面，要不市場就會不活躍。“如果沒有投資性需求，只有自住型需求，那么房地產(chǎn)拉動投資增長的作用就比較弱，規(guī)模也上不去，適當?shù)呐菽欣谑袌鲎龃?。?/p>
那么造成房價高漲的原因有哪些？“結(jié)構(gòu)失衡是目前房價偏高的一個重要原因?，F(xiàn)在樓市的問題主要是結(jié)構(gòu)性問題。”沈可挺告訴記者，低端的房子或者適合普通人購買或者居住的房子太少。市場上的主流產(chǎn)品應(yīng)該是以中小戶型為主的、價格適中的、能夠滿足絕大多數(shù)中等收入階層需求的住房。主流產(chǎn)品向高端偏移是近年來住宅總價不斷攀升的一個重要因素。
沈可挺認為，房子漲價有一定的合理因素。年初的時候，地產(chǎn)商的說法是質(zhì)量比以前提高了，容積率、裝修、環(huán)境等等，這些都要通過價格來反映出來?！胺績r高沒有關(guān)系，特別是商品住宅房價高是沒有關(guān)系的。但目前的情況是高價房太多了，結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了失衡?！?/p>
對于11月份一些一線城市出現(xiàn)的量價齊升現(xiàn)象，回建強如此解釋，現(xiàn)在政府明年的政策還沒有明確出臺，對于民眾來講，涉及到錢袋子問題，同時住房又是必需品，因此自住型和改善型的購房者，都在擔心明年政策發(fā)生較大的變動，如果稅費、利率都上去的話，將增加很大的成本。這造成了年底搶政策檔期的動向，樓市的反季節(jié)成交高峰隨之出現(xiàn)。“賣房子的人也擔心稅費上升，收益會降低，與急切的購房者正好達成一致，盡快地成交。”
另外，許多專家都從市場供求關(guān)系變化的角度來解釋返季購房潮現(xiàn)象。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰的判斷是，現(xiàn)在成交量的上升和供不應(yīng)求有很大關(guān)系。目前從整個市場來看，今年上半年把去年的存貨消化了，現(xiàn)在面臨一個問題就是，可供銷售的住房不多，而現(xiàn)在銀行信貸相對寬松，利率又比較低，好多人認為這是投資購房的一個機會，造成市場整體上需求比較旺盛。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文對此表示贊同?！艾F(xiàn)在廣州和深圳的樓市價格接連創(chuàng)出新高，這是由于對2010年通脹的預(yù)期，很多人都認為目前的樓市具有投資價值，同時土地供應(yīng)量不足，好多地方不斷賣出地王，這可能使未來開發(fā)的樓盤價格繼續(xù)上漲?！?/p>
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