樓市未來走勢(shì)如何？
房價(jià)是繼續(xù)猛漲下去，還是會(huì)出現(xiàn)調(diào)整？這個(gè)問題牽動(dòng)著所有人的神經(jīng)。
李文杰認(rèn)為，房價(jià)現(xiàn)在已處于一個(gè)偏高的水平，但是如果供不應(yīng)求的情況短期之內(nèi)不解決，明年房價(jià)還要上漲，但成交量可能不如今年，“單從供求層面來講我們判斷還會(huì)上漲，但我們不了解政府的政策表態(tài)，將來房價(jià)上升的快慢還取決于政府對(duì)樓市調(diào)控的力度?！?/p>
根據(jù)記者在北京的調(diào)查，中信城二期、萬年花城五期等近期新開樓盤當(dāng)天就能售罄，就連明年要開盤的樓盤登記人數(shù)都超過了住房套數(shù)。而二手房房源同樣明顯短缺，買房子的人明顯比賣房子的要急。
結(jié)合這一現(xiàn)象，回建強(qiáng)分析，從供給角度來看，今年房地產(chǎn)新開工、施工數(shù)據(jù)都不是很理想，明年很可能出現(xiàn)的情況是供應(yīng)量仍不會(huì)大量增加。從需求角度看，如果各地的樓市扶持政策、二手房交易營業(yè)稅減免等政策取消，投資性需求可能會(huì)受到一定抑制，因此明年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求情況，價(jià)格繼續(xù)猛漲的情況不太可能出現(xiàn)，同樣價(jià)格要下跌也不太可能。
中金公司分析員白宏煒以北京樓市為例分析了房價(jià)上漲的空間：“現(xiàn)在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)初現(xiàn)端倪，預(yù)示著北京房地產(chǎn)市場價(jià)格上升空間較大。”
統(tǒng)計(jì)顯示，1月至9月，北京市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，商品房竣工面積為1178.1萬平方米，商品房竣工面積近年來首次低于銷售面積。從其它一線城市的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)后，未來房價(jià)將出現(xiàn)一個(gè)較大幅度的漲幅，約為20%到50%，結(jié)合北京地區(qū)目前的土地供應(yīng)及存量狀況判斷，未來北京的房價(jià)，特別是城市核心區(qū)的房價(jià)，將存在較大的上升空間。
同樣的觀點(diǎn)，國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石則從另一個(gè)角度解釋。“中國經(jīng)濟(jì)正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。”
據(jù)麥肯錫預(yù)測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達(dá)到65%。“由此推論，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫在未來10年至15年內(nèi)還會(huì)放大。到那個(gè)時(shí)候，或許在那之前，中國會(huì)看到這樣的情景，城市房價(jià)一旦回歸其消費(fèi)品的本性，其投資性的溢價(jià)或資產(chǎn)泡沫就會(huì)突然消失?！苯饚r石認(rèn)為。
不過，也有專家對(duì)房價(jià)繼續(xù)上漲的判斷提出異議。曹建海強(qiáng)調(diào)說，如果扶持政策延續(xù)，房價(jià)想回落有一定困難，但如果信貸政策適度收緊，營業(yè)稅減免不再延續(xù)，房價(jià)在今年12月份或者明年1月份就會(huì)迎來拐點(diǎn)。而一旦房價(jià)下跌，投機(jī)者就會(huì)拋售住房，房價(jià)就會(huì)形成一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的回落走勢(shì)。
值得注意的是，對(duì)于不斷上漲的房價(jià)，許多專家表現(xiàn)出對(duì)于潛在風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。徐洪才告訴記者，高房價(jià)局面的存在，一方面不利于國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需，因?yàn)閷?duì)大多數(shù)人來說，購買一套住房透支了未來很多年的消費(fèi)能力；另一方面，過多熱錢涌入樓市、股市，造成虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫膨脹，也會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
曹建海則認(rèn)為，由于地價(jià)過高，引起的風(fēng)險(xiǎn)主要是信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，包括以土地為抵押和以住房為抵押的貸款。
也有專家提出，樓市的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該分區(qū)域來分析?！盎趯?duì)通脹的預(yù)期，一部分投資者把購買資產(chǎn)作為投資保值的一種工具?！崩钗慕鼙硎荆绻麡鞘欣锿顿Y者比重過高風(fēng)險(xiǎn)就高，自住者占大多數(shù)的話風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)較低。
李文杰同時(shí)表示，就現(xiàn)在來看，投資性需求比重在逐漸升高，“房價(jià)快速上升，是由自住需求拉動(dòng)的，但量價(jià)齊升的情況很快就吸引了投資者進(jìn)來，我們估計(jì)，現(xiàn)在投資者的占比起碼比年初上升了20%?！?/p>
從長遠(yuǎn)來看，回建強(qiáng)認(rèn)為，隨著市場的變化，房價(jià)必然是上下起伏的，明年隨著經(jīng)濟(jì)的逐步穩(wěn)定，房地產(chǎn)不可能像今年這樣放在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的核心位置。如果房價(jià)沖到一個(gè)很高的位置，這是不牢固的，市場必須要有一個(gè)強(qiáng)有力的支撐，如果沒有支撐，價(jià)格反而會(huì)下行。而且房地產(chǎn)市場如果沒有回歸到一個(gè)正常的水平，對(duì)其自身的長期發(fā)展是不利的。
但從樓市大勢(shì)和政策層面看，回建強(qiáng)進(jìn)一步分析，明年國家應(yīng)該還不會(huì)對(duì)樓市采取緊縮的措施，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的增長還不穩(wěn)定，樓市投資、消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)還有積極作用。從這一點(diǎn)上看，樓市明年的走勢(shì)還是比較平穩(wěn)的。
|
