優(yōu)惠政策該不該退出？
去年年底，國家為刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇出臺了一些房地產(chǎn)“優(yōu)惠政策”，如今經(jīng)濟(jì)層面情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，樓市也呈現(xiàn)出大半年的火熱行情。將近年底，部分優(yōu)惠政策是否到了退出的時機(jī)？區(qū)瑞明認(rèn)為，明年政策全面退出的可能性不大。
“今年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)投資和新開工情況雖然有所增長，但是仍未完全恢復(fù)，仍處于低位，如果現(xiàn)在完全收緊政策，必然對剛剛回暖的房地產(chǎn)投資造成打擊，對行業(yè)復(fù)蘇不利?！眳^(qū)瑞明分析，如果只是單純的為了抑制房價上漲而收緊政策，只會造成又一輪的房價硬著陸。從2008年的經(jīng)驗(yàn)來看，房價硬著陸比房價溫和上漲對市場的破壞性更大，所以從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的角度考慮，優(yōu)惠政策的局部調(diào)整才是最優(yōu)的選擇。
徐洪才則認(rèn)為，政策要有一定的連續(xù)性和穩(wěn)定性。其理由是中國未來城市化進(jìn)程還是一個主線條，在這個過程中，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的積極作用不容忽視，從這個角度看，房地產(chǎn)行業(yè)必然還會大力發(fā)展，積極扶持，不能說存在局部問題就進(jìn)行打壓?！皬暮暧^調(diào)控的角度看，宏觀政策如何有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展是未來我們關(guān)注的問題，政策的出臺既要防止市場大起大落，又要保持一定的動態(tài)微調(diào)?！?/p>
《中國住房發(fā)展報(bào)告2009-2010》中指出，盡管今年上半年過快、過多釋放的流動性引發(fā)了通脹預(yù)期，但是經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)能力還有待提高，決策層不太可能作出緊縮流動性的決策，而可能“內(nèi)緊外松”，即繼續(xù)實(shí)施寬松的貨幣政策，利率在較低的水平上運(yùn)行，但包括銀行機(jī)構(gòu)在內(nèi)的金融體系內(nèi)部會緊縮流動性。
此外，近期經(jīng)濟(jì)中的一些不確定性影響成為專家認(rèn)為政策不宜大調(diào)的原因?！叭珖隹谒缴形椿謴?fù)，且近期國際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，使我國出口貿(mào)易恢復(fù)之路變得艱巨而漫長?！眳^(qū)瑞明說，由此可見，2010年上半年的經(jīng)濟(jì)增長還需通過國內(nèi)住宅消費(fèi)的拉動，因此穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策大方向短期內(nèi)不會改變，但不排除對個別房價上漲過快的一線城市進(jìn)行政策微調(diào)或窗口指導(dǎo)的可能。
實(shí)際上，目前有些地方政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場的一些問題，開始政策的微調(diào)，引導(dǎo)市場的健康發(fā)展。例如為防止開發(fā)商捂盤惜售，江蘇省近日下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)(銷)售行為的通知》，規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位申領(lǐng)預(yù)售許可證，領(lǐng)了銷售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開盤。
對此，回建強(qiáng)認(rèn)為，盡管明年政策不會大調(diào)，但和今年相比可能仍有所改變，今年政策有些過度寬松，明年可能恢復(fù)到一個正常的水平。具體到樓市的購房需求，投資者的成本會有所上升，但對于自住型需求，國家應(yīng)該會繼續(xù)優(yōu)惠，保持今年這樣的情況。
那么，從長遠(yuǎn)角度來看，如果房價過高，又該怎樣調(diào)控呢？曹建海認(rèn)為，必須要改革土地政策和開發(fā)模式，另外要打擊投機(jī)行為。李文杰也認(rèn)為，要解決住房供不應(yīng)求的問題，一個最重要的措施是增加土地的供應(yīng)。
沈可挺則指出，我國樓市主要的問題是市場不夠多元化，通過調(diào)整土地供應(yīng)這樣的做法不能從根本上解決房價高的問題。目前中國更缺乏的是一個做空機(jī)制和收縮機(jī)制，或者說是約束泡沫的機(jī)制。
怎樣建立起這樣一種約束泡沫的機(jī)制？沈可挺開出的藥方是，調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)，要有差別地征收物業(yè)稅，尤其該對豪宅課以重稅，提高住房保有成本，這在一定程度上能夠抑制不少投資者握有多套住房(甚至是多套福利房)的問題，推動樓市穩(wěn)定發(fā)展。
也有專家認(rèn)為，應(yīng)該繼續(xù)在住房保障體制上做文章?！艾F(xiàn)在中國的住房保障層次已經(jīng)很清晰了，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房各個品種都有，關(guān)鍵是怎么落實(shí)的問題?！被亟◤?qiáng)強(qiáng)調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)的制定隨著建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大要有所調(diào)整，比如調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)，讓更多人納入到保障性住房體系中來。
(記者 李文龍 趙洋 楊洋）
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